Вопрос: Организация выполняет функции заказчика-застройщика при строительстве жилого дома, первый этаж которого будет отдан под коммерческую недвижимость. На начальном этапе строительства, не получив разрешения на строительство, организация не имеет права привлекать средства дольщиков. Строительство ведется за счет собственных и заемных денежных средств. Планируется, что до окончания строительства на все площади в здании будут заключены договоры долевого участия либо инвестиционные договоры. Обязательно ли прописывать в договорах долевого участия размер вознаграждения заказчика-застройщика? ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.)

Организация выполняет функции заказчика-застройщика при строительстве жилого дома, первый этаж которого будет отдан под коммерческую недвижимость. На начальном этапе строительства, не получив разрешения на строительство всего объекта в целом, а только на нулевой уровень, организация не имеет права привлекать средства дольщиков. Поэтому строительство ведется за счет собственных и заемных денежных средств (по сути, организация на начальном этапе строительства является единственным инвестором). Планируется, что до окончания строительства на все площади в здании будут заключены договоры долевого участия либо инвестиционные договоры (на коммерческую недвижимость). Оформлять часть площадей готового объекта в собственность предприятие не планирует.

Обязательно ли прописывать в договорах долевого участия и инвестиционных договорах размер вознаграждения заказчика-застройщика?

На наш взгляд, да. Объясним почему. Во-первых, это значительно упростит порядок исчисления НДС с предоплаты за услуги заказчика-застройщика. Даже в том случае, когда дольщики будут вносить платежи не единовременно, а по частям, не выделяя при этом в платежных документах сумму вознаграждения застройщика, ситуация не будет критичной. Чтобы правильно сформировать базу, облагаемую НДС, достаточно будет рассчитать долю платежа, относящуюся к услугам заказчика-застройщика, пропорционально полной стоимости услуг по договору.

Во-вторых, не указавшему в цене договора стоимость своих услуг застройщику вряд ли удастся оптимизировать налогообложение по НДС. Скорее всего это приведет только к ненужным спорам с налоговиками, которые смогут доначислить НДС с авансов на основании сводного сметного расчета, предусматривающего, в том числе, и расходы на содержание службы заказчика-застройщика.

В-третьих, велика вероятность того, что не указавшему в договоре стоимость своей услуги застройщику нужно будет долго доказывать контролеру, что его деятельность направлена на получение дохода, а расходы экономически обоснованы.

С.А. Скобелева

1 июля 2007 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.