Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 18АП-12066/11

г. Челябинск

14 декабря 2011 г.

Дело N А76-4084/2011 N 18АП-12066/2011

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РУАЛ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2011 по делу N А76-4084/2011 (судья Гусев А.Г.).

Общество с ограниченной ответственностью "РУАЛ" (далее - ООО "РУАЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Саткинского городского поселения (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое 4-этажное здание - офис по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Молодежная д. 1В - в реконструированном виде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 29.03.2011 привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, (далее - Управление Росреестра по Челябинской области) (т. 1, л.д. 1-3).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.07.2011 исковые требования отклонены (т. 1, л.д. 165-173).

В апелляционной жалобе ООО "РУАЛ" (далее также податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить (т. 2, л.д. 3-5).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм права. Податель жалобы указывает, что истцом представлены все необходимые документы в обоснование соответствия самовольно реконструированного помещения строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а так же об отсутствии угрозы их жизни и здоровью, в силу чего у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, суд не учел, что на момент обращения в арбитражный суд у истца отсутствовала возможность представить письменные доказательства обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство, т.к. администрация Саткинского городского поселения не представляла ответы на обращения истца о выдаче разрешения на реконструкцию. Ответ об отказе в выдаче разрешения в письменном виде был дан ответчиком только после вынесения арбитражным судом решения, вместе с тем администрация признала исковые требования в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца, ответчика и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 16.11.2009 за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание - офис, площадью 1016,3 кв.м., нежилое, Литер А, этажность 3, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Молодежная, N 1В - о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2009 сделана запись регистрации за N 74-74-18/060/2009-148 (л.д. 92).

На основании Постановления администрации Саткинского муниципального района Челябинской области N 63 от 27.01.2010 (л.д. 17) между Саткинским муниципальным районом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "РУАЛ" заключен договор купли-продажи земельного участка N 66 ( л.д. 14-15).

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:18:0804096:7, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Сатка, ул. Молодежная, N 1В - для размещения административных и офисных зданий в границах указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 900 кв.м. На участке расположено нежилое здание - офис.

07.12.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Молодежная, N 1В (л.д. 89).

Истец за счет собственных средств осуществил надстрой четвертого этажа к принадлежащему ему на праве собственности трехэтажному нежилому офисному зданию, расположенному по адресу: г. Сатка, ул. Молодежная, N 1В - в подтверждение представлены: договор поставки от 01.06.2010, спецификации к договору поставки от 01.06.2010, локальный ресурсный сметный расчет от 06.05.2010, товарные накладные, счета-фактуры (л.д. 135- 160).

Полагая, что произведенная реконструкция здания соответствует техническим и санитарным требованиям, права и законные интересы третьих лиц не нарушает, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований истцом представлены:

- заключение о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания - офиса, согласно которому конструкции находятся в исправном работоспособном состоянии и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных нормами и правилами РФ условий эксплуатации (л.д.48-53 т.1).

- письмо ГУ МЧС России по Челябинской области, согласно которому в виду отсутствия какой-либо пожарной загрузки здание на момент осмотра не представляет пожарной опасности (л.д.118 т.1).

- письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области от 04.05.2011, согласно которому размещение постройки соответствует требованиям СанПиН (л.д.119 т.1).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, исходил из того, что истец является собственником земельного участка. Вместе с тем, истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода объекта в эксплуатацию. Доказательств совершения каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства истцом не представлено.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии со ст. 23 названного Кодекса выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к ведению муниципальных образований. Основанием для выдачи разрешения является наличие права пользования земельным участком и утвержденная проектная документация.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно - технического обеспечения (пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При строительстве или реконструкции объекта недвижимости, требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности (ст. 1, 2, 8, 9, 30, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности" самовольная постройка определяется как строительство объекта без разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из пояснений истца, письменных материалов дела следует, что реконструкция спорного нежилого здания произведена за счет собственных средств ООО "РУАЛ" (т. 1 л.д. 135-160).

Указанное статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на момент начала реконструкции истцом получено не было.

Возведение постройки без получения разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ является обязательным, истцом не оспаривается, в силу чего вывод суда первой инстанции о наличии у постройки статуса самовольного строения является правильным.

В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником объекта самовольного строительства путем обращения с соответствующим иском в суд.

В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с правовыми последствиями самовольной реконструкции по аналогии закона подлежат применению положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент обращения в суд с настоящим иском ООО "РУАЛ" является собственником земельного участка, на котором расположены самовольно реконструированный объект.

Однако сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Действующее законодательство предусматривает совокупность условий, необходимую для признания права собственности на самовольное строение: возведение постройки за счет собственных средств, наличие вещных прав на земельный участок, где возведена постройка (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования), соответствие самовольной постройки техническим и санитарным нормам, кроме того, постройка не должна нарушать прав третьих лиц.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Из письменных материалов дела следует, что истцом не предпринималось каких-либо мер по получению разрешения на реконструкцию объекта.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект относится к той категории, для возведения которых не требуется соответствующего разрешения на строительство (часть 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), не представлено.

Таким образом, следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства объектов недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода в эксплуатацию.

При названных обстоятельствах доводы подателя жалобы о соответствии объекта требованиям строительных и иных норм не имеет самостоятельного юридического значения для разрешения настоящего спора.

Доводы подателя жалобы об отсутствии возможности представить доказательства, свидетельствующие об обращении в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения в силу того, что последний не предоставляет ответа на поданное заявление, подлежат отклонению.

Данные доводы не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами обращения в уполномоченный орган.

Кроме того, само по себе обращение в орган уполномоченный выдавать разрешения на строительство после фактического строительства объекта при отсутствии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке, не может свидетельствовать о надлежащих действиях лица по соблюдению определенного законом порядка введения в оборот построенных (реконструированных) объектов.

Из анализа положений нормы ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд по независящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом. Установив, что спорные объекты возведены истцом, который в установленном порядке не получал разрешение на его реконструкцию и не обращался за разрешением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2011 по делу N А76-4084/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РУАЛ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова