Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 15АП-11343/11

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2011 г.

дело N А32-5636/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков: от ООО "Гран-3" - Кравченко В.Д. (доверенность т.1, л.д. 114), от Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гран-3"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2011 по делу N А32-5636/2011

по иску Прокуратуры Краснодарского края

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Гран-3", Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Гран-3" (далее - общество), управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) о признании недействительным договора N 549 от 29.11.2010 и признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на указанный земельный участок ( с учетом уточнения заявленных требований в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковое заявление мотивировано тем, что обществу продан земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством.

Ответчики против удовлетворения иска возражали, указывая, что на момент заключения оспариваемого договора строительство объекта недвижимости было завершено.

Решением от 19.08.2011 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 29.10.2010 N 549, заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Гран-3" (ИНН 2330027050) (Покупатель), в отношении земельного участка площадью 2 317 кв.м. с кадастровым номером 23:07:0805067:10. Также признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Гран-3" (ИНН 2330027050) на земельный участок площадью 2 317 кв.м. с кадастровым номером 23:07:0805067:10.

Суд указал, что на момент заключения спорного договора объект не был введен в эксплуатацию в установленном порядке, завершение строительства и эксплуатация здания обществом осуществлялись в отсутствие разрешительной документации.

Учитывая невозможность виндикации участка, суд счел возможным применение заявленного способа защиты путем признания права собственности общества на спорный участок отсутствующим.

Общество с ограниченной ответственностью "Гран-3", не согласившись с вынесенным судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Общество указало, что являлось вторичным приобретателем объекта недвижимости, возведенного ранее на отведенном для целей строительства участке при наличии разрешения на строительство. Все работы на объекте завершены до заключения оспариваемого договора, что подтверждено актом о приемке выполненных работ от 22.11.2010 г.. Факт завершения строительства установлен преюдициально. Задержка в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию связана с вынужденным обжалованием отказа администрации Динского района в суд. Отказ признан незаконным решением суда от 12.07.2011 г.. После получения разрешения право собственности общества зарегистрировано в установленном порядке. Суд не учел, что на момент заключения договора цель аренды участка, предоставленного под строительство, была достигнута.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнительных пояснениях по делу прокурор просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Отмечает, что обращение за вводом объекта в эксплуатацию последовало после заключения оспариваемого договора, отмечает, что обратился с иском в защиту интересов общества и государства, поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение закона. Также отмечает, что обществу на основании оспариваемого договора предоставлен земельный участок, площадь которого превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

В судебное заседание не явились представители Прокуратуры Краснодарского края и Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, приняв во внимание пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 18.02.2009 г.. обществом приобретен объект недвижимого имущества - незавершенная строительством СТО с автомойкой и кафе "Бистро" (литер "А") общей площадью застройки 232,7 кв.м по ул. Революционной в ст-це Динской Краснодарского края.

Объект приобретен у общества с ограниченной ответственностью "Фирма "С.А.С.", которой ранее был предоставлен земельный участок под строительство и эксплуатацию СТО с автомойкой и кафе "Бистро" на основании договора аренды N 0700000520 от 20.06.2003 г.. (л.д. 28-31 т.1).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2009 г.. (л.д. 12 т.1).

Постановлением администрации муниципального образования Динской район от 25.11.2010 N 2578 обществу предоставлен в собственность земельный участок площадью 2317 кв.м (земли населенных пунктов) по ул. Революционной в ст-це Динской для строительства семейного кафе с кадастровым номером 23:07:0805067:10 (л.д.14 т.1).

На основании указанного постановления в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации между обществом (покупатель) и управлением (продавец) заключен договор купли-продажи N 549 от 29.11.2010 г.. указанного земельного участка (л.д. 15-16 т.1).

Цена выкупа согласно постановлению N 2578 и договору составила 692072,90руб.

В п. 2.3. договора отражено исполнение обязанности по оплате товара обществом.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 18.12.2010 г.. (л.д. 17 т.1).

28.12.2010 г.. земельному участку присвоен адрес: ул. Революционная, 84б (л.д. 22 т.1).

В рамках дела N А32-7824 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2011 г.. установлено, что на основании разрешения N 14 от 07.07.2003 г.. прежним собственником был возведен объект недвижимого имущества, согласно проекта, за исключением работ по монтажу дверей, окон, а так же внутренней и внешней отделки здания.

08 февраля 2011 г.. общество "Гран-3" обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта.

Письмом от 18.02.2011 г.. N 02-17/488 обществу отказано в выдаче разрешения на ввод кафе в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2011 г.. по указанному делу отказ Администрации Динского сельского поселения Динского района в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию семейного кафе признан незаконным.

18.08.2011 г.. обществу выдано разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

15.09.2011 г.. зарегистрировано право собственности общества на семейное кафе площадью 369,1 кв.м.

Указывая на неприменимость положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства, истец обратился в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

При правильном применении норм материального права суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение спорного договора до момента ввода объекта в эксплуатацию противоречило установленному порядку реализации исключительного права на приватизацию земельного участка.

Вместе с тем, при оспаривании сделки и заявлении требований о применении последствий ее недействительности истец должен обосновать наличие материально-правового интереса в ее оспаривании, то есть указать, к нарушению какого права привело заключение сделки и каким образом данное право будет восстановлено признанием сделки недействительной.

Так, возведение объекта осуществлялось в соответствии с установленным порядком, на предоставленном для указанных целей земельном участке. На момент вынесения решения судом первой инстанции спорный объект был введен в эксплуатацию, в настоящее время зарегистрировано право собственности общества на здание кафе.

Управлением имущественных и земельных отношений администрации Динского района предоставлены сведения о том, что на 07.11.2011 г.. выкупная стоимость спорного земельного участка составила бы 692072,84 руб., то есть выкупная цена участка не изменилась с момента заключения договора.

При изложенных обстоятельствах возврат участка в порядке реституции невозможен, поскольку на момент рассмотрения спора у общества как реестрового собственника объекта недвижимости имеется исключительное право на его приватизацию. Возврат сторон в первоначальное положение путем погашения реестровой записи с учетом тождественности выкупной цены на момент заключения оспариваемого договора и на настоящий момент не приведет к восстановлению каких-либо прав муниципального образования, а будет иметь единственным последствием повторную реализацию участка по той же цене.

Судом также проверены доводы истца о превышение площади земельного участка над той, которая необходима для эксплуатации принадлежащего обществу кафе.

Расчет площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу объекта представлен Управлением строительства, ТЭК, промышленности, транспорта, связи и жилищной политики, архитектуры и градостроительства администрации Динского района и произведен на основании СНиП 2.07.01-89*, с учетом эскизного проекта, выполненного обществом "Аура". Превышения нормативов формирования земельных участков под соответствующие цели не установлено. Аналогичные сведения были предоставлены истцу непосредственно проектировщиком (л.д. 168 т.1).

Проводимое истцом сопоставление площади застройки и площади участка явную, значительную несоразмерность не выявляет, с учетом положений статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации является некорректным.

Таким образом, доводы о предоставлении обществу земельного участка с превышением площади, необходимой для эксплуатации кафе, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Суд апелляционной инстанции предлагал истцу обосновать, в защиту какого нарушенного права заявлен иск, а также указать, каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права публично-правового образования.

Истец указал, что иск поддан в целях реализации принципа законности. Вместе с тем, предоставление прокурору правилами статьи 52 АПК РФ права на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по смыслу статьи 4 АПК РФ не избавляет прокурора от необходимости указания нарушенного права соответствующего публично-правового образования, в защиту которого предъявлен иск, а также обоснования того, каким образом удовлетворение иска позволит указанное право восстановить.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Между тем, истцом соответствующее обоснование не представлено, в связи с чем не установлен материально-правовой интерес, подлежащий защите. Изложенное является основанием к отказу в иске.

Поскольку обществом не были своевременно представлены доказательства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора и подлежащие принятию судом апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, суд первой инстанции не имел возможности в полном объеме исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу. Решение суда первой инстанции надлежит отменить, отказав в иске.

Общество указало суду, что расходы по государственной пошлине оно оставляет на себе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2011 по делу N А32-5636/2011 отменить, в иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе