Кредитование физических лиц для любых целей использования под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика или третьих лиц (Д. Шевчук, "Финансовая газета", N 32, 33, август 2007 г.)

Кредитование физических лиц для любых целей использования под залог
недвижимости, находящейся в собственности заемщика или третьих лиц

Предметом залога могут выступать только те принадлежащие физическим лицам объекты недвижимости, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Предметом залога могут быть:

земельные участки (земли населенных пунктов, цель использования - индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства; земли сельскохозяйственного назначения, цель использования - дачное строительство);

нежилые помещения (офисные и торговые площади);

жилые дома, таунхаусы, в том числе находящиеся в стадии незавершенного строительства;

квартиры;

комнаты (зарегистрированные как самостоятельный объект права, а не как доля в праве на квартиру).

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием автономных систем отопления) и холодным водоснабжением санузла и кухни;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);

не иметь самовольного переустройства и (или) перепланировки и (или) переоборудования.

В случае залога жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения.

Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

иметь отдельный вход из мест общего пользования (вход с улицы, подъезд, лестничную площадку, коридор);

не иметь самовольного переустройства и (или) перепланировки и (или) переоборудования.

Не могут быть предметом ипотеки деревянные дома, объекты с процентом износа более 50% (включительно), а также жилые помещения, расположенные на территории Москвы в 1-5-этажных домах с 1954 до 1979 г. постройки включительно.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на предмет залога должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о регистрации права собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При залоге отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса) и т.д.) должно быть оформлено право на земельный участок.

Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право аренды на земельный участок должно быть предоставлено залогодателю на срок не менее срока кредита. По условиям договора аренды арендатор должен иметь право безакцептной передачи участка в залог либо должно быть в наличии согласование залога прав аренды с арендодателем.

Предмет залога должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением:

прав членов семьи собственника-залогодателя (для жилых помещений), кроме несовершеннолетних;

прав арендаторов (для нежилых помещений) при условии, что договор аренды заключен на срок менее 11 месяцев и арендатор соблюдает правила целевого использования занимаемого помещения.

В обязательном порядке залогодателем представляется заявление о его состоянии или несостоянии в браке на момент приобретения прав на передаваемое в залог имущество. В случае передачи в залог недвижимости, приобретенной залогодателем в период брака, в обязательном порядке должно быть предоставлено согласие супруга залогодателя на залог имущества либо должен быть представлен брачный контракт (в случае если из условий брачного контракта вытекает, что указанное согласие не требуется).

Стоимость предмета залога и его соответствие указанным параметрам должны подтверждаться оценкой независимой оценочной компании, проведенной не ранее, чем за 45 календарных дней до заключения кредитного договора. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой предмет залога может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого (нежилого) помещения.

Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены предмета залога (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 70% и не менее 10% от стоимости передаваемой в залог недвижимости, но не более ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества по отчету об оценке.

Коэффициент К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения и рассчитывается следующим образом:

     Коэффициент               Сумма кредита

         К/З     = --------------------------------------.

                     Стоимость заложенного недвижимого

                                 имущества

При залоге отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), указанное строение рассматривается в качестве предмета залога только в случае соответствия характеристикам жилого помещения (предмета залога), установленным стандартами обслуживания.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), не удовлетворяющее требованиям стандарта обслуживания, или объект незавершенного строительства, размер кредита рассчитывается от стоимости земельного участка без учета стоимости строения. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.

Оценщик представляет отчет об оценке, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 5.02.07 г.) и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.01 г. N 519 (с изм. и доп. от 14.12.06 г.) и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.

Требования к страховому обеспечению ипотечных кредитных сделок

Страхователем по договорам страхования должен выступать залогодатель.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться банк, предоставивший ипотечный кредит под залог объекта недвижимости.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее размера лимита кредитной линии, увеличенного на 10%. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объеме суммы страхового возмещения независимо от размера ущерба объекта страхования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия кредитной линии плюс один рабочий день.

Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.

Страхование осуществляется за счет средств заемщика.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

договор (полис) страхования риска утраты и повреждения жилого помещения - предмета ипотеки;

договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности).

Может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий указанные виды страхования.

При оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные банком со страховой компанией.

Далее представлен перечень документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на получение ипотечного кредита (см. таблицу).

N п/п	Наименование документа	Примечание
	Документы заемщика/созаемщика
1	Паспорт (все страницы)	Копия всех страниц*(1)
	Документы на недвижимое имущество, передаваемое в залог банку
2	Паспорта собственников недвижимого имущества	Копия всех страниц*(1)
3	Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности, справка ЖСК и т.д.)	Копии
4	Извлечение из технического паспорта БТИ на объект залога (поэтажный план помещения с экспликацией либо технический паспорт помещения (действительный)	Копии
5	Кадастровый план земельного участка (при залоге земельного участка); срок действия - 6 месяцев	Копии
6	Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по недвижимому имуществу, передаваемому в залог (либо копии квитанций об оплате); срок действия 30 дней	Копии
7	Справка о регистрации (выписка из домовой книги, поквартирная карточка); срок действия - 30 дней	Копии*(2)
8	Оригинал отчета об оценке недвижимого имущества, произведенной независимым оценщиком, и копии сертификата (лицензии) оценщика; срок действия - 45 дней	Оригинал в двух экзеплярах
9	Согласие супруга(и) залогодателя на залог недвижимого имущества в случае, если закладываемое имущество является совместной собственностью супругов (документ заверяется нотариусом)	Нотариально заверенная копия*(3)
10	Справка из налогового органа об уплате налога на имущество в случае, если недвижимое имущество было получено залогодателем в собственность на основании договора дарения или свидетельства о праве на наследство	Копии
*(1) Документы должны быть представлены в банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником банка) либо нотариально заверенные копии. *(2) Для жилых помещений. *(3) К согласию супруга прилагается копия свидетельства о регистрации брака.

Банк для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить кроме вышеперечисленных иные документы.

Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо (гражданин Российской Федерации) в возрасте от 27 до 58 лет (60 лет - предельный возраст окончания срока выплаты кредита).

В банк представляются копии документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на получение ипотечного кредита, совместно с оригиналами. Копии могут быть удостоверены нотариально или заверяются сотрудником банка (после установления соответствия копии оригиналу путем проставления на копии надписи: "Копия верна. Должность сотрудника, подпись сотрудника, расшифровка подписи. Дата заверения копии"). После проверки соответствия копий оригиналам последние возвращаются заемщику.

Паспорт должен соответствовать требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 8.07.97 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" (с изм. и доп. от 20.12.06 г.). Помимо основной информации паспорт гражданина Российской Федерации может содержать следующие дополнительные отметки:

группа крови и резус-фактор (произведенные соответствующим учреждением здравоохранения);

сведения о ранее выданном паспорте гражданина Российской Федерации;

сведения о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета;

сведения об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста;

сведения о регистрации и расторжении брака;

сведения о детях, не достигших 14-летного возраста;

сведения о выдаче основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации;

сведения об идентификационном номере налогоплательщика.

Срок действия паспорта гражданина установлен в следующих пределах:

от 14 лет до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет бессрочно.

Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные указанным Положением, является недействительным. Таковыми отметками в том числе являются отметки органов пограничного контроля иностранных государств.

Анализ кредитной истории заемщика

При анализе готовности заемщика погасить кредит (с помощью анализа представленных документов об исполнении заемщиком ранее возникших обязательств) специалист по ипотеке исходя из субъективных характеристик личности заемщика должен определить, насколько можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых на себя ранее обязательств.

Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для принятия обоснованного решения о возможности исполнения обязательств, взятых на себя заемщиком по новому кредиту.

Своевременность исполнения обязательств заемщиком анализируется в целом (в некоторых случаях в кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который необязательно демонстрирует пренебрежение обязательствами по кредитам). При необходимости у заемщика могут быть истребованы письменные объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом.

По требованию банка заемщиком представляются документы по имеющимся (погашенным) обязательствам перед третьими лицами:

кредитный договор (договор займа);

выписка кредитора - кредитной организации по счету учета средств предоставленного кредита (либо справка займодавца - некредитной организации за подписью руководителя и главного бухгалтера);

копии финансовых документов, подтверждающих исполнение им обязательств.

Д. Шевчук,

управляющий дополнительного офиса

"Хорошевское шоссе, д. 1" КБ "Юниаструм Банк" (ООО)

"Финансовая газета", N 32, 33, август 2007 г.