Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 10АП-9325/11

г. Москва

15 декабря 2011 г.

Дело N А41-22318/11

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Ханашевича С.К., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "МонолитСпецСтрой-21" (ИНН: 7729539883, ОГРН: 1067746115546) - Любвин Н.А. - генеральный директор Общества - протокол N 1 от 16 января 2006 года,

представители ответчиков ООО "Агентство недвижимости "КВИНТЕТ-СТОК" (ИНН: 77022223579, ОГРН: 1027739097715), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "МонолитСпейСтрой-21" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 сентября 2011 года по делу N А41-22318/11, принятое судьей Калининой Н.С., по иску Общества с ограниченной ответственностью "МонолитСпецСтрой-21" к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "КВИНТЕТ-СТОК", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании права собственности на нежилое помещение и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МонолитСпецСтрой-21" (далее по тексту - ООО "МонолитСпецСтрой-21") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "КВИНТЕТ-СТОК" (далее по тексту - ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об обязании признать право собственности ООО "МонолитСпецСтрой" на помещение площадью 128,9 кв.м. по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Газопровода, позиция по Г.П.N 50 (л.д.2-3).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил признать право собственности на нежилое помещение площадью 128,9 кв.м. по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. 8 Марта, д.11, с выдачей свидетельства на право собственности данного помещения,

- взыскать денежную переплату в размере 355 500 руб. 00 коп., не полученную арендную плату в размере 2 021 152 руб. 00 коп.

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 сентября 2011 года в удовлетворении иска ООО "МонолитСпецСтрой" отказано (л.д.127-129).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "МонолитСпецСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 138-139).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "МонолитСпецСтрой-21" - удовлетворить.

Представители ответчиков ООО "Агентство недвижимости "КВИНТЕТ-СТОК", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 09 июня 2009 года между ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" (Инвестор) и ООО "МОНОЛИТСПЕЦСТРОЙ-21" (Дольщик) был заключен договор N Щ-50/НП долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Щ?лково, мкр. "Жегалово", ул. Газопровода, позиция по ГП N 50 (л.д.5-8).

По условиям указанного договора Дольщик принимает участие в инвестировании строительства жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, мкр. "Жегалово", ул. Газопровода, позиция по ГП N 50 путем внесения денежных средств. После получении Инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Дольщик приобретает право на получение в собственность в данном объекте нежилого помещения, общей площадью 136,81 кв.м., в секции 4, на первом этаже, стоимостью 45 000 руб. за 1 кв.м. Указанное право Дольщика соответствует его имущественной доле в инвестиционном проекте.

После сдачи объекта в эксплуатацию Инвестор передает Дольщику все необходимые документы для оформления права собственности последнего на помещение (п. 1.2 Договора).

17 июня 2009 года между сторонами было заключено соглашение о порядке взаиморасчетов, в пункте 6 которого ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" подтвердило, что ООО "МОНОЛИТСПЕЦСТРОЙ-21" внесен инвестиционный взнос по договору N Щ-50/НП от 09 июня 2009 в полном объеме, который составляет 6 156 450 руб. 00 коп., что предоставляет ООО "МОНОЛИТСПЕЦСТРОЙ-21" право на получение в собственность нежилого помещения общей площадью 136,81 кв.м., в секции 4, на первом этаже, в жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Щелково, мкр. "Жегалово", ул. Газопровода, позиция по ГП N 50 (л.д.9-10).

По окончании строительства ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50510000-9-09 от 10 декабря 2009 года, которому присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Щелково, ул. 8-е Марта, д. 11 (строительный адрес: Московская область, г. Щелково, мкр. "Жегалово", ул. Газопровода, позиция по ГП N 50).

Кроме того, составлен кадастровый паспорт на спорное помещение от 02 сентября 2010 года, в котором уточнена площадь помещения - 128, 9 кв.м. (вместо 136,81 кв.м.), и адрес: Московская область, г. Щелково, ул. 8-е Марта, д. 11, пом. 7.

11 августа 2010 года между ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" и ООО "МонолитСпецСтрой-21" был подписан акт сдачи-приемки нежилого помещения площадью 128, 9 кв.м., по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. 8-е Марта, д. 11, пом. 7 (л.д. 10).

Сообщением от 01 марта 2011 года N 14/076/2010-217 Управлением Росреестра по Московской области ООО "МонолитСпецСтрой-21" было отказано в государственной регистрации права собственности на помещение по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. 8 Марта, д. 11, пом. 7, поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие наличие у истца права собственности на спорный объект недвижимости, а именно: не представлен акт распределения квартир и нежилых помещений, иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства. Также истцом не были представлены документы, подтверждающие полномочия представителя ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" Байкова С.Н., подписавшего договор долевого участия, и полномочия директора ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" Н.А.Грунь.

Предъявляя настоящие исковые требования, истец указал, что обращался к ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" о получении документов, подтверждающих полномочия представителя ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" Байкова С.Н., подписавшего договор долевого участия, и полномочия директора ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" Н.А. Грунь. Однако ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" отказало в предоставлении подлинников документов, а представило лишь копию доверенности N 02/08 от 17 марта 2008 года и копию решения N 7 от 14 марта 2008 года.

В связи с тем, что ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" не представило истцу запрашиваемые документы, то ООО "МонолитСпецСтрой-21" обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При этом истец указал, что при заключении инвестиционного договора площадь помещения составляла 136, 81 кв.м., при составлении кадастрового паспорта была площадь установлена 128, 9 кв.м., что на 7, 9 кв.м. меньше. Однако истцом оплата производилась из расчета 45 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., в связи с чем сумма переплаты, составляет 355 500 руб. 00 коп.

Кроме того, с момента сдачи объекта (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) прошло 16 месяцев, а в этот период истец мог бы сдавать помещение в аренду, поскольку только собственник может сдавать помещение в аренду, в связи с чем, принимая во внимание, что стоимость аренды 1 кв.м. помещения в г. Щелково составляет 980 руб. за 1 кв.м., истец рассчитал с учетом площади и 16 месяцев денежную сумму, которую он бы получил сдавая помещения в аренду, что составило 2 021 152 руб. 00 коп.

Поскольку истец полагает, что право собственности за ним не оформлено по вине ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК", то с него подлежит взысканию сумма переплаты в размере 355 500 руб. 00 коп., а также денежная сумма в размере 2 021 152 руб. 00 коп.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 3 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ООО "Агентство недвижимости "КВИНТЕТ-СТОК" и ООО "МонолитСпецСтрой-21" был заключен договор N Щ-50/НП долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область. Г. Щелково, мкр. "Жегалово, ул. Газопровода, позиция по ГП N 50.

При этом в пункте 1.3. названного договора указано, что он заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и иным законодательством РФ.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции, исследовав текст договора, принимая во внимание субъектный состав сторон договора, отсутствие государственной регистрации договора, ссылку п.3.1. договора на законодательство, в соответствии с которым он заключен, пришел к правильному выводу о том, что на договор N Щ-50/НП, заключенный сторонами, не распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определен следующий подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности к правоотношениям, вытекающим из инвестиционной деятельности.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п.4).

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет

покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли -продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (п.5)..

Как следует из материалов дела, спорный объект введен в эксплуатацию, что подтверждается выданным ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК" разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50510000-9-09 от 10 декабря 2009 года, по акту сдачи-приемки от 11 августа 2010 года передан от ответчика истцу.

При этом право собственности ответчика на спорный объект не зарегистрировано.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора. У истца, как стороны по договору, возникает лишь обязательственное право требования, в частности: либо - осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору в порядке п.3. ст. 551 ГК РФ в случае, если ответчиком будет зарегистрировано право собственности на спорный объект, либо - возврата уплаченной ответчику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, которым он может воспользоваться путем предъявления соответствующего иска в суд.

С учетом изложенного истцом выбран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения искового требования о признании права собственности на спорное помещение.

В качестве соответчика истцом указано Управление Росреестра по Московской области, однако требования к Управлению Росреестра по Московской области истцом не заявлены. По исковому требованию о признании за истцом права собственности Управление Росреестра по Московской области является ненадлежащим ответчиком.

Судом первой инстанции в определении от 21 июля 2011 года истцу предлагалось уточнить исковые требования к Управлению Росреестра по Московской области. Однако истец уточнения по требованиям к Управлению Росреестра по МО не представил.

Сообщение от 01 марта 2011 года N 14/076/2010-217 Управления Росреестра по Московской области об отказе ООО "МонолитСпецСтрой-21" в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не обжаловалось.

Также истцом заявлено требование о взыскании суммы переплаты в размере 355 500 руб. 00 коп. и денежной суммы в размере 2 021 152 руб. 00 коп.

Между тем какого-либо нормативно-правового обоснования с указанием норм права, для взыскания указанных сумм с ответчика ООО "АН "КВИНТЕТ-СТОК", истцом в материалы дела не представлено.

В обоснование суммы переплаты 355 500 руб. 00 коп. истец указал на уменьшение площади спорного помещения на 7,9 кв.м.

Однако истцом не было учтено, что положением п.2.1., 2.4 указанного договора предусмотрено, что общий инвестиционный взнос ответчика за помещение составляет 6 156 450 руб. 00 коп. и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора. Сумма инвестирования не подлежит изменению после уточнения площади помещения по данным БТИ.

Расчет арендной платы который он мог бы получить не подтверждается какими -либо документами, размер арендной платы - 980 руб. 00 коп. за 1 кв.м. взят истцом произвольно, без документарного подтверждения.

Доказательства того, что именно по этой цене истец смог бы сдавать спорное помещение на протяжении 16 месяцев, в материалы дела не представлены.

Кроме того, истец не является собственником и мог сдавать кому-либо помещение в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 сентября 2011 года по делу N А41-22318/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.К. Ханашевич Е.В. Черникова