Вопрос: Организация строит здание торгового центра (становясь его собственником) и заключает договор опциона на право аренды. После получения свидетельства организация собирается сдавать здание в аренду. Облагается ли реализация опциона на право заключения договора аренды с фиксированной арендной платой НДС, если по п.п. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ реализация на территории РФ ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая опционы) освобождается от обложения НДС? Можно ли относить рассматриваемый доход к доходам от реализации (п.п. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, пп. 1, 2 ст. 301 НК РФ)? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 32, август 2007 г.)

Организация строит здание торгового центра (являясь в дальнейшем собственником данного недвижимого имущества). До момента окончания строительства заключен договор опциона на право аренды здания. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности организация собирается сдавать здание в аренду. Облагается ли операция по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды торгового центра с фиксированной арендной платой НДС, если согласно п.п. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ реализация на территории Российской Федерации ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая опционы) освобождается от обложения НДС? Можно ли в целях налогообложения прибыли относить рассматриваемый доход к доходам от реализации в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, пп. 1, 2 ст. 301 НК РФ?

Пунктом 1 ст. 49 ГК РФ определено, что договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных договором, является предварительным. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации стороны заключили предварительный договор (опцион), который можно квалифицировать как договор на продажу имущественного права.

На основании п. 7 положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н, плату, полученную от контрагента при продаже опциона, можно признать операционным доходом, который отражается по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях главы 25 Кодекса относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав. Статьей 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущества (включая ценные бумаги) и имущественных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 301 НК РФ под финансовыми инструментами срочных сделок (сделок с отсрочкой исполнения) понимаются соглашения участников срочных сделок, определяющие их права и обязанности в отношении базисного актива, в том числе фьючерсные, опционные, форвардные контракты, а также соглашения участников срочных сделок, не предполагающие поставку базисного актива, но определяющие порядок взаиморасчетов сторон сделки в будущем в зависимости от изменения цены или иного количественного показателя базисного актива по сравнению с величиной указанного показателя, которая определена (либо порядок определения которой установлен) сторонами при заключении сделки.

Базисным активом финансовых инструментов срочных сделок (т.е. предметом срочных сделок) может являться любое имущество, имущественные права, а также процентные ставки, кредитные ресурсы, индексы цен или процентных ставок и т.д.

Порядок обложения налогом на прибыль операций с финансовыми инструментами срочных сделок установлен ст. 301-305 НК РФ.

Налогоплательщику предоставлено право самостоятельно квалифицировать сделку, признавая ее операцией с финансовым инструментом срочных сделок либо сделкой на поставку предмета сделки с отсрочкой исполнения (п. 2 ст. 301 НК РФ). Критерии отнесения сделок, предусматривающих поставку предмета сделки (за исключением операций хеджирования), к категории операций с финансовыми инструментами срочных сделок должны быть определены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

Таким образом, доходы по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды в целях налогообложения прибыли могут относиться к доходам от реализации (п.п. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, пп. 1, 2 ст. 301 НК РФ).

Согласно п.п. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождается от обложения НДС реализация на территории Российской Федерации ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая опционы). В связи с этим операция по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды НДС не облагается.

С. Марков,

референт государственной гражданской службы Российской Федерации

3 класса

9 августа 2007 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 32, август 2007 г.