Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 15АП-11025/11

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2011 г.

дело N А32-32758/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии:

от заявителя: Васьков В.В. (доверенность от 01.11.2011),

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диза"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2011 по делу N А32-32758/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Диза"

к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьего лица муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организации N -2"

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Диза" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании не соответствующим требованиям Федерального Закона РФ от 22.08.2008 N 159-ФЗ и недействительным решения Департамента имущественных отношений администрации города Сочи об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, выраженного в письме от 20.10.2010 N 02-05-16/11075 и обязании Департамента имущественных отношений администрации города Сочи устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Диза" путем принятия решения об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений (этаж цоколь, литер А1, N 32,33,33а,34-37,39,40,41) общей площадью 129,8 кв.м., расположенных по адресу: г.Сочи, Центральный район, улица Тоннельная, дом 27.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что собственник имущества не имеет права принимать решение об отчуждении имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения третьему лицу - МУП РЭО N 2, которое является банкротом в настоящее время, равно как и третье лицо - МУП РЭО N 2 не вправе осуществлять действия по отчуждению имущества, в ином порядке, нежели предусмотрено Законом о банкротстве.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Диза" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что вывод суда о принадлежности спорных помещений третьему лицу на праве хозяйственного ведения не основан на материалах дела. В Росреестре отсутствуют сведения о регистрации соответствующего права. В представленном ответчиком приложении к договору о передаче имущества в хозяйственное ведение отсутствует конкретизация в части передаваемого имущества, в силу чего является, по мнению заявителя, незаключенным. МУП РЭО N 2 не владело имуществом фактически, не осуществляло никаких действий по распоряжению им. Иные помещения в доме N 27 по ул. Тоннельной были включены в перечень имущества, подлежащего приватизации и проданы с торгов в 2009 году.

В судебное заседание не явились представители заинтересованного лица и третьего лица. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель заявителя в судебном заседании просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба рассмотрена с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ с 01 по 08 декабря 2011 года.

Как следует из материалов дела, с 27.01.2005 заявитель арендует нежилые помещения общей площадью 129,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Тоннельная, 27.

Между заявителем и заинтересованным лицом были заключены договоры аренды муниципального имущества N 2/7 от 01.01.2005 (срок аренды с 01.01.2005 по 29.12.2005.), N 2/7 от 01.01.2006 (срок аренды с 01.01.2006 по 29.12.2006), N 2/7-06 от 23.07.2007 (срок аренды с 01.01.2007 по 31.12.2009) и N ДК-2/7-2007 от 29.12.2007 (срок аренды с 01.01.2008 - 31.12.2010).

Договоры N 2/7-06 от 23.07.2007 и N ДК-2/7-2007 от 29.12.2007 заключены на срок более года, в связи с чем требовали государственной регистрации.

Между тем, договор N 2/7-06 от 23.07.2007 регистрацию не проходил, что обществом не отрицается.

Договор аренды N ДК-2/7-2007 от 29.12.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23 АД 349129 от 15.02.2008.

Заявитель, являясь субъектом малого предпринимательства, 20.10.2010 обратился в Департамент с заявлением, в котором просил предоставить преимущественное право на выкуп этих помещений.

Письмом от 20.10.2010 г.. N 02-05-16/11075 Департамент отказал ООО "Диза" в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, ссылаясь на то, что арендуемые обществом помещения находятся в хозяйственном ведении признанного банкротом МУП РЭО N 2 и вошли в конкурсную массу, в связи с чем приватизация не может быть осуществлена.

Полагая отказ незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценивая доводы о незаконности оспариваемого предпринимателем отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, апелляционный суд основывается на следующем.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции, применимой к спорным правоотношениям, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008. На указанный момент спорные помещения находились во временном владении и пользовании общества в соответствии с договорами аренды в течение более двух лет.

При этом незаключенность договора аренды N 2/7-06 от 23.07.2007 г.. (ввиду отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)) не означает перерыва в титульном владении обществом спорным имуществом на праве аренды, поскольку в период с 30.12.2006 г.. по 01.01.2008 г.. (до момента заключения договора N ДК-2/7-2007 от 29.12.2007 г..) общество сохраняло владение помещениями, а арендодатель не заявлял возражений относительно такого пользования. При изложенных обстоятельствах договор аренды N 2/7 от 01.01.2006 г.. был возобновлен сторонами на неопределенный срок и действовал до момента заключения следующего договора (N ДК-2/7-2007 от 29.12.2007 г..). Содержание договора N 2/7 от 01.01.2006 г.. прямо не исключало применения правил п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Иных препятствий к реализации права на выкуп арендуемых помещений в порядке, установленном нормами Федерального закона N 159-ФЗ, не имеется. Статус общества как соответствующего критериям субъекта малого и среднего предпринимательства департаментом не оспаривается. Внесение арендных платежей подтверждается материалами дела. На наличие задолженности Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи не ссылался.

Мотивом отказа департамента явилась ссылка на нахождение спорных помещений в хозяйственном ведении третьего лица.

Указанный довод был подтвержден путем предоставления договора N 147 от 22.03.1995 о закреплении имущества за предприятием для хозяйственной и предпринимательской деятельности, которым предприятию МРЭП N 2 МЖКХ г. Сочи передано имущество без пообъектной расшифровки; акт приема-передачи от 19.10.1992 г.. также без расшифровки имущества. Доказательств реальной передачи спорных помещений МРЭП-2 согласно Постановлению администрации г. Сочи от 03.11.1998 г.. не представлено. Текстовая часть соответствующего постановления не содержит распоряжения собственника о предоставлении вторичного вещного права предприятию, название в качестве такового расценено быть не может. Кроме того, наличие указанного постановления подтверждает, что предметом договора N 147 от 22.03.1995 г.. спорные помещения быть не могли. Не доказана и фактическая реализация постановления N 147, вступление правопредшественника третьего лица во владение спорными помещениями. Таким образом, у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о наличии ранее возникшего права хозяйственного ведения спорными помещениями.

Распоряжением от 02.11.2004 г.. N 269-р Комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи за МУП РЭО N 2 на праве хозяйственного ведения было закреплено имущество, находящееся в муниципальной собственности г. Сочи без пообъектной конкретизации с указанием общей стоимости и ссылкой на передачу имущества, отраженного на балансе.

Договором N 559 от 02.11.2004 г.. о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП "РЭО-2" со ссылкой на вышеназванное распоряжение за предприятием закреплено движимое и недвижимое имущество согласно акту приема-передачи от 02.11.2004 г.. К акту приложен перечень объектов недвижимого имущества, в пункте 224 которого указан адрес Тоннельная, 27.

На договоре имеется отметка о регистрации, на основании которой суд первой инстанции пришел к выводу о регистрации права хозяйственного ведения третьего лица на спорные помещения.

Вместе с тем, в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.08.2010 г.., в которой наличие соответствующего ограничения права муниципального собственника не указано.

Судом первой инстанции противоречие в указанных документах не устранено.

Между тем, апелляционным судом установлено, что регистрационная отметка на договоре произведена в связи с регистрацией права хозяйственного ведения третьего лица в отношении лишь одного объекта из перечня к договору: по ул. Горького, 36 (л.д. 14-84 т.3), соответствующее право в отношении помещений по ул. Тоннельной, 27 не зарегистрировано.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с учетом положений статей 216, 299 ГК РФ разъяснено, что право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Таким образом, существование вторичного вещного права, наличие которого явилось основанием к отказу в предоставлении обществу преимущественного права на приватизацию спорных помещений, материалами дела не подтверждено.

Основания полагать спорные помещения объектом общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме не имеется.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Объект недвижимого имущества, расположенный в г. Сочи по ул. Тоннельная, 27 включен в перечень имущества, преданного МУП РЭО N 2 по договору N 520 от 21.11.2003.

При изложенных обстоятельствах на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию спорных помещений условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, были соблюдены, оснований к отказу не имелось.

Таким образом, заявленные требования о признании не соответствующим требованиям Федерального Закона РФ от 22.08.2008 N 159-ФЗ и недействительным решения Департамента имущественных отношений администрации города Сочи об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, выраженного в письме от 20.10.2010 N 02-05-16/11075 и обязании Департамента имущественных отношений администрации города Сочи устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Диза" путем принятия решения об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений (этаж цоколь, литер А1, N 32,33,33а,34-37,39,40,41) общей площадью 129,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, улица Тоннельная, дом 27, обоснованны.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2011 по делу N А32-32758/2010 отменить.

Признать незаконным как несоответствующее требованиям Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" решение Департамента имущественных отношений администрации города Сочи об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения, выраженное в письме от 20.10.2010 N 02-05-16/11075.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Диза" путем принятия решения об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений (цокольный этаж, литер А1 N 32,33,33а,34-37,39,40,41) общей площадью 129,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тоннельная, д. 27.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Диза" (ИНН 2320127190, ОГРН 1052311676471) 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе