Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2011 г. N 17АП-12263/11

г. Пермь

13 декабря 2011 г.

Дело N А60-22288/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Паньковой Г.Л., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от Заместителя Прокурора Свердловской области: Федорова Е.С., прокурор, поручение Прокуратуры Свердловской области N 8-139а-11 от 11.11.2011,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Борисова Михаила Васильевича (ОГРНИП 304661718900035, ИНН 661700064648): Гребенкина Е.И., доверенность N 66 АА 0298936 от 15.08.2011,

от ответчика - Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск": не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков - Органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", индивидуального предпринимателя Борисова Михаила Васильевича

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 октября 2011 года

по делу N А60-22288/2011,

принятое судьей Черемных Л.Н.,

по иску Заместителя Прокурора Свердловской области

к Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", индивидуальному предпринимателю Борисову Михаилу Васильевичу

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель Прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (далее - Комитет по управлению имуществом), с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Борисовым Михаилом Васильевичем, с другой, договора купли-продажи N 11 от 12.08.2009 нежилого помещения N 1 общей площадью 321, 7 кв.м. (назначение - нежилое, этаж - подвал, цокольный, номера на поэтажном плане 1-21 по поэтажному плану подвала, цокольного этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возложения на предпринимателя Борисова М.В. обязанности возвратить Комитету по управлению имуществом недвижимое имущество - нежилое помещение N 1 общей площадью 321, 7 кв.м. (назначение - нежилое, этаж - подвал, цокольный, номера на поэтажном плане 1-21 по поэтажному плану подвала, цокольного этажа), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, возложения на Комитет по управлению имуществом обязанности возвратить предпринимателю Борисову М.В. денежные средства в размере 1 388 530 руб. 81 коп.

В обоснование заявленных требований прокурор сослался на положения ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Прокурор в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковое требование в части применения последствий недействительности сделки и просил суд применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи в виде возврата ответчику - предпринимателю Борисову М.В. денежной суммы, уплаченной им в счет стоимости выкупленного имущества в размере 1 658 098 руб. 33 коп.

Решением от 05.10.2010 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор купли - продажи N 11 от 12.08.2009 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, не соответствующей положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку совокупность условий, необходимых для реализации преимущественного права у предпринимателя Борисова М.В., отсутствовала.

Ответчики с принятым решением не согласны, обжалуют его в апелляционном порядке, просят отменить, в иске отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Апелляционная жалоба предпринимателя Борисова М.В. содержит указание на обстоятельства и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению ответчика, свидетельствующие о том, что в данном случае основания для признания сделки недействительной (ничтожной) отсутствуют, поскольку все условия, необходимые для возникновения у ответчика преимущественного права на приобретение спорного имущества были соблюдены, в том числе, условие о нахождении арендуемого имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, предприниматель Борисов М.В. считает, что договор купли-продажи нежилого помещения мог быть оспорен прокурором лишь в части, с учетом того, что часть помещения площадью 59, 3 кв.м. находилась во владении ответчика с 01.03.2007, фактическое пользование большей частью помещений осуществлялось с 01.03.2004.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом указал на то, что фактические отношения по аренде сложились с 01.03.2004 по 01.03.2007, в указанный юридически значимый период предприниматель Борисов М.В. открыто, добросовестно владел и пользовался переданным ему нежилым помещением, задолженности по арендной плате арендатор не имел, на основании договора аренды N 201 от 01.03.2007 предпринимателю было передано нежилое помещение площадью 308 кв.м. на срок с 01.03.2007 по 01.03.2012, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Также, по мнению ответчика, суд необоснованно не принял во внимание, что площадь нежилого помещения была уточнена в результате инвентаризации и составила 321, 7 кв.м., что соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи.

Прокурор в отзыве на апелляционные жалобы выразил возражения против их удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционные жалобы, по сути, соответствуют выводам суда первой инстанции. Кроме того, прокурор считает необходимым указать на то, что нежилое помещение общей площадью 321, 7 кв.м. предприниматель не арендовал, предметом договоров аренды от 01.03.2004, от 01.03.2007 являлись нежилые помещения площадью 248, 7 кв.м., 308, 0 кв.м., соответственно. Договор аренды от 01.03.2004 является незаключенным, с момента заключения договора аренды от 01.03.2007 до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ прошло менее двух лет. По мнению прокурора, доводы ответчиков о возникновении у предпринимателя Борисова М.В. преимущественного права на выкуп спорных помещений со ссылкой на фактические арендные отношения с 2004 года, основаны на неверном толковании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет по управлению имуществом о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ между Комитетом по управлению имуществом (продавец) и предпринимателем Борисовым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 11 от 12.08.2009, согласно условиям которого в собственность покупателя передано помещение N 1, общей площадью 321, 7 кв.м. (назначение - нежилое, этаж: подвал, цокольный, номера на поэтажном плате - 1-21 по поэтажному плану подвала, цокольного этажа), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Попова, д. 67.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что цена объекта в соответствии с отчетом о рыночной стоимости N 203 от 07.05.2009 составляет 3 627 119 рублей, без учета НДС. Оплата приобретенного объекта производится покупателем в рассрочку сроком до 12.08.2014 (п. 2.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 12.08.2009 вышеуказанное имущество передано покупателю.

Переход права собственности на основании названного договора зарегистрирован 15.09.2009 (т. 1, л.д. 20).

Прокурор, полагая, что при заключении оспариваемой сделки нарушены положения п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку продолжительность имевших место фактически арендных отношений, основанных на договоре аренды, не соответствует установленному законом положению, в связи с чем оспариваемая сделка является недействительной (ничтожной) (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование иска также указано на несоответствие площади выкупаемых помещений площади помещений, в отношении которых были оформлены договоры аренды.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134) предусмотрено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из п. 4, 11 данного информационного письма следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе - договор аренды нежилых помещений N 197 от 01.03.2004, оформленный между ответчиками, предметом которого является предоставление в возмездное владение и хозяйственное использование нежилого помещения площадью 248, 7 кв.м., по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67; договор аренды нежилого помещения N 201 от 01.03.2007, оформленный между ответчиками, предметом которого является предоставление в возмездное владение и хозяйственное использование нежилого помещения площадью 308, 0 кв.м. по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67; соответствующие акты приема-передачи помещений; технический план цокольного этажа; информацию, предоставленную БТИ в отношении помещений, расположенных в подвале дома по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, а также документы, свидетельствующие о государственной регистрации договора аренды N 201 от 01.03.2007 и перехода права собственности на объект недвижимости по оспариваемому договору купли-продажи к ответчику, оценив суть выраженной прокурором при рассмотрении настоящего дела правовой позиции, а также позиции, выраженной ответчиками, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества заключена с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции правомерно признал значимым то, что двухлетний срок владения арендуемым имуществом, следует исчислять 01.03.2007, то есть с момента передачи нежилого помещения площадью 308, 0 кв.м. по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67 по акту приема-передачи. Следовательно, ответчик пользовался на законных основаниях нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, общей площадью 308, 0 кв.м., только начиная с 01.03.2007, то есть менее определенной законом продолжительности (два года), необходимой для реализации преимущественного права выкупа в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать об ином, не выявлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод ответчиков о том, что фактическое пользование арендуемым имуществом на основании договоров аренды, ссылка на которые имеется в оспариваемом судебном акте, началось с 01.03.2004, с учетом установленных по делу обстоятельств, удовлетворение апелляционных жалоб не влечет.

В этой части судом первой инстанции правомерно признано значимым то, что договор аренды нежилых помещений N 197 от 01.03.2004, как договор, предусматривающий срок аренды - более одного года, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, что повлекло признание указанного договора незаключенным. В период с 2004 года предприниматель пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.

Таким же образом арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает иные доводы заявителей апелляционных жалоб, которые считают необоснованным вывод суда первой инстанции о несоответствия площади выкупаемого объекта площади арендованного объекта.

Обжалуемое решение в соответствующей части надлежаще мотивировано.

Кроме того, эти доводы сами по себе с учетом установленного судом удовлетворение апелляционных жалоб повлечь не могут.

Таким образом, допущенные нарушения законодательства при заключении договора купли - продажи N 11 от 12.08.2009 влекут за собой применение ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка не может считаться действительной, если она не соответствует законодательству.

Довод ответчика - Комитета по управлению имуществом, о пропуске срока исковой давности о признании договора аренды нежилых помещений N 197 от 01.03.2004 незаключенным, с учетом предмета рассматриваемого иска значения не имеет.

То, что, как полагает ответчик - предприниматель Борисов М.В., договор купли-продажи N 11 от 12.08.2009 мог быть оспорен лишь в части, а не полностью, поскольку оставшейся площадью (не считая 59, 3 кв.м., которыми он начал пользоваться лишь с 01.03.2007) он - предприниматель Борисов М.В., владел и пользовался непрерывно, начиная с 01.03.2004, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из предмета оспариваемого договора, содержащего указание на единый объект, положений, предусмотренных ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствия оснований для предположения о возможности совершения сделки и без включения указанной заявителем апелляционной жалобы части.

Апелляционные жалобы не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2011 по делу N А60-22288/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Г.Л. Панькова Ю.А. Голубцова