Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2011 г. N 08АП-8787/11

город Омск

16 декабря 2011 г.

Дело N А46-8463/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карасиковой Б.Ю.,

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8787/2011) общества с ограниченной ответственностью "Экзотик Эльвар" на решение Арбитражного суда Омской области от 23 сентября 2011 года по делу N А46-8463/2011 (судья Чукреев Н.С.), по иску закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (ОГРН 1027739326449, ИНН 7744000302) к обществу с ограниченной ответственностью "Экзотик Эльвар" (ОГРН 1045507008931, ИНН 5504090740) о признании недействительным договора аренды и о выселении,

третье лицо: индивидуальный предприниматель Дроворуб Виталий Викторович (ОГРН 304550307500195, ИНН 550300759500),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Экзотик Эльвар" - представитель не явился, извещено;

от закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - представитель Геринг Е.А. (доверенность АА N 0276812 от 19.08.2011 сроком действия до 15.08.2012);

от индивидуального предпринимателя Дроворуба Виталия Викторовича - представитель не явился, извещён;

установил:

закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экзотик Эльвар" (далее - ООО "Экзотик Эльвар", ответчик) при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Дроворуба Виталия Викторовича (далее - ИП Дроворуб В.В.) о:

- признании недействительным договора аренды от 01.01.2011 нежилого помещения, находящегося в собственности ЗАО "Райффайзенбанк", заключенного между ИП Дроворубом В.В. и ООО "Экзотик Эльвар",

- применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции - обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке - договору аренды нежилого помещения от 01.01.2011,

- выселении ООО "Экзотик Эльвар" из нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Кемеровская, д. 2.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.09.2011 по делу N А46-8463/2011 по ходатайству истца к ИП Дроворуб В.В. (третье лицо) привлечён к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.09.2011 договор от 01.01.2011 аренды нежилого помещения, заключенный между ИП Дроворубом В.В и ООО "Экзотик Эльвар", признан недействительным. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора от 01.01.2011 аренды нежилого помещения: обязании возвратить все полученное по сделке, отказано. ООО "Экзотик Эльвар" выселено из нежилого помещения, общей площадью 138 кв.м., находящегося по адресу: г. Омск, ул. Кемеровская, д. 2. С ООО "Экзотик Эльвар" и ИП Дроворуба В.В. в доход федерального бюджета взыскано по 4 000 руб. государственной пошлины (с каждого).

Не соглашаясь с принятым судебным актом в части признания недействительным договора от 01.01.2011 аренды нежилого помещения, ООО "Экзотик Эльвар" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

От ЗАО "Райффайзенбанк" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционный жалобы, явку представителей в суд не обеспечили.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд находит возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, законодатель ограничил деятельность суда апелляционной инстанции при обжаловании только части решения проверкой законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Истец не возражал против рассмотрения дела в апелляционной инстанции в пределах заявленной апелляционной жалобы, что в соответствии со статьей 268 АПК РФ препятствует рассмотрению дела в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснвоаний для его отменяя или изменения.

Как следует из материалов дела, 21.11.2007 года между открытым акционерным обществом Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (правопредшественник ЗАР "Райффайзенбанк", залогодержатель) и ИП Дроворубом В.В. (залогодатель) заключён договор N ИР-045/07 об ипотеке, по условиям котрого залогодатель обязался передать залогодержателю в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество в порядке и на условия, предусмотренных настоящим договором.

Предметом залога являются:

- магазин - встроено-пристроенные нежилые помещения (N N на поэтажном плане 1П: 1-24) общей площадью 373,40 кв.м., находящиеся на первом этаже девятиэтажного жилого дома и одноэтажной пристройки (литеры А,А1), расположенных по адресу: г. Омск, ул. Кемеровская, д. 2, инвентарный номер 500330, кадастровый (или условный) номер 55-00-187353;

- после оформления земельно-правовых отношений и получения правоустанавливающих документов земельный участок (права аренды на земельный участок), необходимый для эксплуатации вышеуказанного магазина.

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора ипотеки N ИР-045/07 от 21.11.2007 предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Милк Трейд" (заемщик) перед банком по кредитному договору N 045/07 от 21.11.2007.

В силу пункта 6.2 договора об ипотеке N ИР-045/07 от 21.11.2007 в период действия настоящего договора залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя отчуждать предмет ипотеки путем продажи, дарения, обмена, внесения их в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, передавать его в аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу либо распоряжаться им иным образам, включая выдачу третьим лицам доверенностей в отношении предмета ипотеки.

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке.

01.01.2011 между ИП Дроворубом В.В. (арендодатель) 01.01.2011 и ООО "Экзотик Эльвар" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 138 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Кемеровская, д. 2, с целью использования его в качестве складского помещения и торговой площади для реализации цветочной продукции сопутствующими товарами.

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2011 по 01.11.2011 (пункт 7.1 договора аренды).

Истец, считая, что ответчики заключили договор аренды от 01.01.2011 с нарушением ограничений, установленных договором об ипотеке N ИР-045/07 от 21.11.2007, - без согласия залогодержателя, обратился в суд с настоящим иском о признании данной сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ).

В силу статьи 40 Закона N 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

Статьей 39 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 названного Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу прямых указаний, содержащихся в статье 39 Закона N 102-ФЗ и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя (сделки по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Как указывалось выше, в силу пункта 6.2 договора об ипотеке N ИР-045/07 от 21.11.2007 в период действия настоящего договора залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя отчуждать предмет ипотеки путем продажи, дарения, обмена, внесения их в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, передавать его в аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу либо распоряжаться им иным образам, включая выдачу третьим лицам доверенностей в отношении предмета ипотеки.

Исходя из буквального толкования пункта 6.2 договора об ипотеке N ИР-045/07 от 21.11.2007 суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что имущество, находящееся в залоге у ЗАО "Райффайзенбанк", могло быть передано ИП Дроворубом В.В. в аренду ООО "Экзотик Элдьвар" при согласии банка.

В материалах дела не имеется доказательств того, что непосредственно до либо после заключения спорного договора от банка получено такое согласие.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учётом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор от 01.01.2011 аренды нежилого помещения не соответствует требованиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ, статьей 39 Закона N 102-ФЗ, в связи с чем, данная сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной.

При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку ответчика на пункт 1 статьи 617 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора, как не относимую к настоящему спору, поскольку, в качестве основания исковых требований о признании договора аренды от 01.01.2010 недействительной сделкой, ЗАО "Райффайзенбанк" указано на совершение залогодателем сделки по распоряжению заложенным имуществом в отсутствие на то согласия залогодержателя, а не на переход права собственности на заложенное имущество между субъектами залоговых отношений.

По этим же основаниям не подлежат оценке доводы заявителя относительно необоснованности вывода суда первой инстанции об утрате ИП Дроворубом права собственности на заложенное имущество на дату заключения договора аренду от 01.01.2010.

С учётом изложенного, ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 23 сентября 2011 года по делу N А46-8463/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Т.А. Зиновьева Н.А. Шарова