Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2011 г. N 18АП-12041/11

г. Челябинск

16 декабря 2011 г.

Дело N А47-5356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Баканова В.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чичинова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.10.2011 по делу N А47-5356/2011 (судья Федоренко А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Торгово-промышленная компания "Орентекс" - Волкова С.Н. (доверенность от 27.12.2010 N 7).

Закрытое акционерное общество "Торгово-промышленная компания "Орентекс" (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, ЗАО "ТПК "Орентекс", общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чичинову Андрею Николаевичу (далее - истец по встречному иску, ответчик по первоначальному иску, ИП Чичинов А.Н., предприниматель) о взыскании 454 335 руб. 83 коп., из которых 311 583 руб. 73 коп. - основной долг, пени в сумме 142 752 руб. 10 коп. (требования изложены с учетом их увеличения по ходатайству истца, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - л. д. 112, т. 2).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2011 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск индивидуального предпринимателя Чичинова А.Н. к ЗАО "ТПК "Орентекс" о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы в размере 315 840 руб. 98 коп.; расторжении договора субаренды от 15.10.2010 N 117; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 982 руб. 71 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.10.2011 (резолютивная часть объявлена 29.09.2011) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ИП Чичинова А.Н. в пользу ЗАО "ТПК "Орентекс" взыскано 454 335 руб. 83 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец по встречному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Чичинов А.Н. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на наличие в материалах дела доказательств проведения предпринимателем работ по производству капитального ремонта; необоснованность отклонения довода ИП Чичинова об устной договоренности с арендодателем о проведении такого ремонта, а также ходатайства о вызове свидетеля, в целях подтверждения наличия такой договоренности. Ссылаясь на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы указывает на создание арендодателем препятствий к доступу в арендуемое помещение, как основание досрочного расторжения договора субаренды. Также указывает на неправомерность расчета пени в размере, превышающем 1/300 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации (статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку нарушение сроков внесения арендной платы обусловлено действиями истца. Ссылаясь на нарушения пункта 9.2 договора аренды, заявитель жалобы указывает на одностороннее повышение переменной части арендной платы в отсутствие уведомления арендатора.

ЗАО "ТПК "Орентекс" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возражая относительно доводов о необходимости удовлетворения встречного иска, общество ссылается на отсутствие согласования с истцом проведения капитального ремонта, объемов и сроков его выполнения, отсутствия доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта. Считает ссылку заявителя жалобы на устную договоренность с арендодателем о проведении такого ремонта несостоятельной, поскольку обязательное письменное согласие предусмотрено договором субаренды, оно не может быть отнесено к обычаям делового оборота. Также считает неправомерным довод апеллянта о размере неустойки. Считает, что подписав договор аренды, предприниматель согласился со всеми условиями договора, в том числе размере пени 0,3% от суммы задолженности и условием о праве арендодателя на одностороннее увеличение переменной части арендной платы при изменении цен и тарифов энергоснабжающей организации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ИП Чичинова А.Н. не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ИП Чичинова А.Н.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем Аникеевым Алексеем Анатольевичем (арендодатель) и ЗАО "ТПК "Орентекс" (арендатор) оформлен договор аренды недвижимости N 124, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение N 2 общей площадью 320,1 кв. м, 1-ый этаж, принадлежащее арендодателю на праве собственности, расположенное по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, 1 (л. д. 21-23, т. 1).

Согласно пункту 3.1 договора, срок аренды установлен на 11 месяцев с момента его подписания.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок и при отсутствии уведомления одной из сторон об отказе от продления договора.

Указанное помещение передано ЗАО "ТПК "Ориентекс" по акту приема-передачи от 01.04.2010 (л. д. 24, т. 1).

15 октября 2010 года между ЗАО "ТПК "Ориентекс" (арендодатель) и ИП Чичиновым А.Н. (арендатор) подписан договор субаренды недвижимости N 117, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование комнаты: N 14а площадью 53,8 кв. м; N 15 площадью 26, 1 кв. м; N 16 площадью 21.9 кв. м; N 17 площадью 3,1 кв. м, расположенные в помещении N 2, общей площадью 320, 1 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, 1 (л. д. 13-16, т. 1).

Согласно пункту 2.1 договора субаренды, арендодатель обязался производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого объекта.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязался не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку арендуемого объекта.

Срок действия договора субаренды установлен на 11 месяцев с момента его подписания, но не свыше срока действия договора аренды. Договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок при условии продления договора аренды, и при отсутствии уведомления одной их сторон об отказе от продления договора (пункту 3.1, 3.3 договора).

Стороны также согласовали размер арендной платы, состоящей из постоянной величины в размере 52 450 рублей в месяц с НДС и переменной составляющей - коммунальных платежей, определяемых на основании расчета, который является приложением N 3 к договору (пункты 4.1.1, 4.1.2 договора субаренды).

Согласно расчету переменной величины арендной платы, величина потребления электроэнергии определяется расчетным путем на основании данных о мощности приборов учета, предоставленной арендатором; количество тепловой энергии определяется расчетным путем ввиду отсутствия прибора учета в соответствии с Правилами учета тепловой энергии и теплоносителя; водопотребление и водоотведение определяется расчетным путем в соответствии с решением исполнительного комитета Оренбургской горсовета народных депутатов от 22.05.1978 N 480. Переменная арендная плата пересматривается при изменении цен и тарифов (л. д. 19-20, т. 1).

Согласно пункту 4.3 договора, оплата арендной платы производится не позднее 25-го числа месяца, предшествуемого оплачиваемому месяцу.

Арендатор обязан в течение 10 дней с момента принятия арендуемого объекта перечислить арендную плату за месяц авансом (пункт 4.4 договора). Арендная плата пересматривается при изменении цен и тарифов (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 5.3 договора субаренды, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: арендодатель не предоставляет арендуемый объект в пользование в соответствии с условиями договора или назначением арендуемого объекта.

Пунктом 6.1 стороны предусмотрели, что за нарушение арендатором условий указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора, за каждый день просрочки арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,3 % от суммы задолженности.

В целях оформления передачи ИП Чичинову А.Н. арендованного имущества был оформлен акт приема-передачи от 15.10.2010. Принятие имущества, как это видно из отметки предпринимателя было произведено 17.12.2010 (л. д. 17, т. 1).

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании 454 335 руб. 83 коп., из которых 311 583 руб. 73 коп. за период с 25.01.2011 по 25.04.2011 - основной долг, пени в сумме 142 752 руб. 10 коп. за период с 26.01.2011 по 22.08.2011.

Возражая против удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, ИП Чичинов А.Н. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с требованиями о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы в размере 315 840 руб. 98 коп.; расторжении договора субаренды от 15.10.2010 N 117; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 982 руб. 71 коп.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендных платежей за пользование арендованным нежилым помещением ответчик не исполнил надлежащим образом. В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате и неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению, в силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера неустойки за просрочку арендных платежей судом не установлено.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ИП Чичинова А.Н., суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для зачета стоимости затрат в счет арендной оплаты арендуемого имущества, поскольку он произведен без согласования с истцом и не был обусловлен неотложной необходимостью. Отказ в удовлетворении требований о расторжении договора обоснован судом отсутствием оснований, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.3 договора.

Оценив, совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Такими условиями применительно к договору аренды (субаренды), стороной которого выступает юридическое лицо и который заключен сроком менее одного года, являются индивидуализация объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и письменная форма договора (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применительно к договору аренды, предметом которого является недвижимое имущество, заключенность договора связана с согласованием размера арендной платы и осуществлением государственной регистрации договора, заключенного сроком более чем один год (статьи 654, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследуемый договор субаренды от 15.10.2010 N 117 оформлен сторонами в письменной форме. Срок действия договора субаренды составляет менее одного года (пункт 3.1 договора).

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора субаренды, содержащего наименование, определение местонахождения имущества и площадь арендуемого помещения. В материалы дела представлен план помещений, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л. д. 18, т. 1). Размер арендной платы согласован сторонами в пунктах 4.1, 4.1.2 договора, а также приложении N 3 к договору.

Совокупность данных обстоятельств, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что договор субаренды является заключенным.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассматриваемом случае доказательством наличия у ЗАО "ТПК "Ориентекс" правомочий на передачу имущества в субаренду, является договор аренды от 01.04.2010 N 124, заключенный между индивидуальным предпринимателем Аникеевым Алексеем Анатольевичем и ЗАО "ТПК "Орентекс". В соответствии с пунктами 1.1, 1.4 указанного договора, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение N 2 общей площадью 320,1 кв. м, 1-ый этаж, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 56-АБ 108409, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 25.03.2010, расположенное по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, 1 (л. д. 21-23, т. 1). В пункте 1.7 договора предусмотрено согласие арендодателя на предоставление нежилого помещения арендатором в целом или частично в субаренду.

Таким образом, оценивая договор субаренды от 15.10.2010 N 117, с учетом требований пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции считает, что оснований считать его незаключенным, как и недействительным, не имеется.

Исходя из положений статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения сторон, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 25.01.2011 по 25.04.2011, составила 311 583 руб. 73 коп., (л. д. 113-114, т. 2). Названный расчет произведен исходя из размера арендной платы, состоящей из постоянной величины в размере 52 450 рублей в месяц с НДС и переменной составляющей - коммунальных платежей, рассчитываемых на основании расчета, являющиеся приложением N 3 к договору (пункты 4.1.1, 4.1.2 договора субаренды).

Обстоятельство использования помещений ответчиком не оспаривается. Наличие задолженности в указанном размере подтверждено подписанным сторонами актом сверки расчетов по состоянию на 31.03.2011, согласно которому задолженность ИП Чичинова составляет 256 442 рубля 49 копеек (л. д. 51, т. 1), а также актами об оказании услуг от 30.04.2011 за апрель (л. д. 49-50, т. 1).

Для оплаты стоимости услуг истцом в адрес ответчика были выставлены счета-фактуры (л. д. 40-48, т. 1). Доказательств внесения ответчиком платы за переданное ему по договору субаренды имущество в полном объеме, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по заключенному договору субаренды, в части внесения арендной платы. В силу чего, исковые требования, в части взыскания основного долга по договору субаренды от 15.10.2010 N 117 за период 25.01.2011 по 25.04.2011 в размере 311 583 руб. 73 коп. подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о неправомерности увеличении арендодателем размера переменной составляющей арендной платы в одностороннем порядке, подлежит отклонению в силу следующего:

По общему правилу, предусмотренному статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, договора, правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из содержания пункта 4.1.2 и приложения N 3 к договору следует, что условие о размере переменной части арендной платы, согласовано сторонами путем указания способа ее расчета, который производится на основании установленных ставок и тарифов сетевых ресурсов.

В пункте 4.5 договора субаренды, стороны предусмотрели, что арендная плата пересматривается при изменении цен и тарифов. При несогласии арендатора с изменением арендной платы договор считается расторгнутым.

Буквальное содержание указанного пункта договора позволяет сделать вывод о том, для изменения размера переменной части арендной платы при изменении тарифов ресурсоснабжающих организаций, соглашения сторон не требовалось.

Из материалов дела следует, что ЗАО "ТПК "Орентекс" не является поставщиком сетевых ресурсов. Услуги энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения нежилого помещения N 2 осуществляются на основании договоров между ресурсоснабжающими организациями и ЗАО "ТПК "Орентекс", в подтверждение чего представлены: договор энергоснабжения от 01.11.2004 N 11090 (л. д. 145-150, т. 2, приложения на л. д. 1-9, т. 3); агентский договор на водоснабжение от 13.08.2007 N 181 (л. д. 10-13), агентский договор на водоотведение от 13.07.2007 N 180 (л. д. 14-17),

Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора. Договор аренды является возмездным договором. Это означает, что за исполнение своих обязанностей по договору арендодатель должен получить плату или иное встречное представление (пункт 1 статьи 423, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата как раз является тем встречным предоставлением, которое получает арендодатель за исполнение своих обязанностей.

Таким образом, исходя из указанных норм и положений договора аренды, истец не лишен права требовать компенсации расходов по оплате стоимости электрической энергии, услуг водоснабжения и водоотведения.

Оплата стоимости потребленной электроэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения осуществлялась истцом по первоначальному иску за январь по апрель 2011 года в соответствии с выставленными счетами-фактурами на основании регулируемых цен (тарифов), установленных уполномоченными органами (л. д. 129-140, т. 2).

Таким образом, увеличение размера переменной составляющей арендных платежей вызвано увеличением тарифов ресурсоснабжающих организаций, размер которых не может быть согласован сторонами договора аренды нежилого помещения.

С учетом разъяснений, приведенных в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера переменной арендной платы в результате изменения цен и тарифов ресурсоснабжающих организаций не является изменением условия договора о размере арендной платы, требующего заключения дополнительного соглашения, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Подписав договор аренды, а также расчет переменной величины арендной платы, устанавливающие возможность пересмотра переменной величины арендной платы при изменении цен и тарифов ресурсоснабжающих организаций, предприниматель выразил свое согласие с закрепленными в нем условиями.

При таких обстоятельствах, довод апеллянта о неправомерности повышения переменной части арендной платы в одностороннем порядке судом апелляционной инстанции отклоняется.

Не являются обоснованными и доводы предпринимателя о необходимости исчисления размера пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком России.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 6.1 стороны предусмотрели, что за нарушение арендатором условий указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора, за каждый день просрочки арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,3 % от суммы задолженности.

Поскольку доказательств своевременного исполнения денежного обязательства ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о допущенной предпринимателем просрочке внесения арендных платежей. Согласно представленному истцом расчету пени, ее размер за период с 26.01.2011 по 22.08.2011 составил 142 752 руб. 10 коп.

Поскольку по условиям заключенного сторонами договора размер пени составляет 0,3 % от суммы задолженности за день просрочки, основания для применения иных показателей для расчета пени не имеется.

При рассмотрении дела судом первой инстанции не установлено оснований для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки, равно как и доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предпринимателем не представлено. Доводы апелляционной жалобы о том, что просрочка уплаты арендных платежей обусловлена действиями арендодателя, с обстоятельством несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства не связаны.

Принимая во внимание совокупность обстоятельств: размер основного долга, размер договорной неустойки, невнесение ответчиком за все время использования помещения ни одного платежа, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 142 752 руб. 10 коп.

При оценке доводов апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Чичинова А.Н., суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью и зачесть ее в счет арендной платы.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе.

По смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; доказать, что проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; а также уклонение арендодателя от обязанности проведения капитального ремонта.

Исследовав и оценив, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, Арбитражный суд Оренбургской области пришел к правильному выводу об отсутствии у предпринимателя права требовать проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.

В качестве доказательств проведения работ истец по встречному иску предоставил в материалы дела договор от 01.11.2010 с ИП Акмановой А.Л. о проведении ремонтных работ в арендуемом помещении по адресу: г. Оренбург, ул. Шарлыкское шоссе, д. 1, акты выполненных работ на сумму 266 840 руб. 98 коп; договор подряда от 06.11.2010 с ИП Акмановой А.Л. о проведении ремонтных работ в арендуемом помещении по адресу: г. Оренбург, ул. Шарлыкское шоссе, д. 1, и акт выполненных работ на сумму 34 000 руб.; договор N 139 на выполнение монтажных работ по установке пожарной и охранной сигнализации от 15.12.2010 на сумму 15 000 руб.; локальный сметный расчет по договору, а также доказательства фактической оплаты проведенных работ (л. д. 116-133, т. 1, л.д. 30-43, т. 2). В заключении ЗАО "Научно-производственное предприятие "Энергоаудит" от 08.07.2011 N 136 сделан вывод о том, что выполненные на основании вышеуказанных договоров работы относятся к категории "капитальный ремонт" (л. д. 136, т. 1).

Сопоставление сведений о периоде осуществления указанных работ и датой фактического принятия нежилого помещения предпринимателем - 17.12.2011, позволяет сделать вывод о том, что капитальный ремонт был начат предпринимателем до момента принятия помещения. Об этом же свидетельствуют доводы встречного искового заявления, касающиеся подписания акта приема-передачи помещения по окончании проведения капитальных ремонтных работ (л. д. 48, т. 2).

Названное исключает выявление им необходимости осуществления капитального ремонта при использовании помещения, а также неотложность осуществления таких работ. При этом изменение назначения производственного помещение, с целью использовании под магазин, капитальным ремонтом не является.

Условиями соглашения сторон о предоставлении нежилого помещения в субаренду осуществление капитального ремонта арендатором не предусмотрено. Напротив, пункт 2.1 договора субаренды предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого объекта. В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязался не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку арендуемого объекта.

Буквальное толкование указанных пунктов свидетельствует, что арендатор вправе произвести ремонт только после согласования соответствующих условий с арендодателем. Между тем, доказательств такого согласования, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Подписав акт приема-передачи помещения без замечаний, арендатор выразил согласие с тем, что состояние передаваемого в аренду помещения удовлетворительно (помещение находится в допустимом пожарном и санитарном состоянии, соответствует требованиям по его эксплуатации, возможность использования объекта в целях размещения магазина) и не имеет претензий к арендодателю по его состоянию (л. д. 17, т. 1). Также следует отметить, что начисление арендной платы за период до 17.12.2010 (принятия нежилого помещения предпринимателем) ООО "ТПК "Орентекс" не производилось.

Ссылка апеллянта на устную договоренность с арендодателем о проведении капитального ремонта в счет арендной платы не может быть принята во внимание, поскольку наличие таких договоренностей арендодателем оспаривается и материалами дела не подтверждено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в отказе в удовлетворении ходатайства о вызове свидетелей, подлежит отклонению.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В рассматриваемом случае показания свидетелей не могут рассматриваться как допустимые доказательства, поскольку согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, которое меняет условие заключенного сторонами договора субаренды, должно быть письменным.

Оценив представленные в дело документы в их совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора и передаче арендованного помещения, стороны необходимость производства капитального ремонта не согласовывали, каких-либо доказательств необходимости либо неотложности его проведения, в совокупности с фактами уклонения арендатора от его проведения, истец по встречному иску не предоставил. С учетом изложенного, основания для удовлетворения требований ИП Чичинова А.Н. о зачете стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы, в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами произведено предпринимателем на сумму 315 840 руб.98 коп. подлежащей зачету стоимости капитального ремонта в счет арендной платы. Поскольку в удовлетворении требований о зачете указанной суммы отказано, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 982 руб. 71 коп. также не могут быть удовлетворены.

При оценке решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя о расторжении договора субаренды, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

В соответствии с доводами встречного иска, в качестве оснований расторжения договора субаренды от 15.10.2010 N 117, предприниматель указал на наличие препятствий в использовании арендуемого имущества со стороны арендодателя. Действия ООО "ТПК "Орентекс" по направлению соглашения о расторжении договора с указанием условия о погашении задолженности оценены предпринимателем в качестве навязывания кабальных условий.

Поскольку при подписании договора субаренды от 15.10.2010 стороны определили срок его действия - 11 месяцев с момента подписания, поданное предпринимателем 04.08.2011 года встречное исковой заявление правомерно квалифицировано судом первой инстанции в качестве требования о досрочном расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Аналогичные положения содержатся в пункте 5.3. договора субаренды.

Между тем, обстоятельство невозможности использовать имущество по назначению ответчиком именно в связи с созданием арендодателем препятствий, не находит подтверждения в материалах дела.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом чинились препятствия в доступе ответчику в арендованные помещения, последним, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено. Ссылка предпринимателя на незаконный захват имущества арендатора ЧОО "Армада СБ" не может быть принята во внимание судом, поскольку доказательств совершения ЧОО "Армада СБ" действий по охране арендуемого помещения, тем более совершения таких действий от имени или по поручению ЗАО "ТПК "Ориентекс", суду не представлено.

Кроме того, следует отметить наличие в материалах дела документов, подтверждающих намерение каждой из сторон спора на расторжение договора субаренды.

31.05.2011 ИП Чичинов А.Н. обратился к ЗАО "ТПК "Ориентэкс" предложением расторгнуть договор субаренды от 15.10.2010 N 117 с 01.06.2011, в связи с наличием недостатков, препятствующих пользованию объектом. В предложении содержалась просьба зачесть стоимость капитального ремонта в счет задолженности по арендной плате (л. д. 108, т. 1).

12.06.2011 ЗАО "ТПК "Ориентекс", в ответ на письма ИП Чичинова, указало на наличие задолженности по арендной плате, выразив согласие на расторжение договора субаренды от 15.10.2010 N 117, без зачета стоимости капитального ремонта в счет задолженности по арендной плате (л. д. 39-40, т. 1).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований считать, что между сторонами имеется спор относительно расторжения договора субаренды. Мнение сторон о наличии взаимных обязательств, к расторжению договора как правопрекращающему факту не относится.

Поскольку положениями статей 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено определение судом условий расторжение договора (правовое значение в этом случае имеет факт признания обязательств по договору прекращенными), у суда не имеется оснований к признанию прав предпринимателя нарушенными.

Отсутствие такого нарушения, в силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска в части расторжения договора.

Учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также требования вышеназванных норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

В связи с предоставлением ИП Чичинову А.Н. отсрочки по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб. (статья 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 333.41, пункт 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.10.2011 по делу N А47-5356/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чичинова Андрея Николаевича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чичинова Андрея Николаевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

В.В. Баканов М.И. Карпачева