Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 02АП-7274/11

г. Киров

15 декабря 2011 г.

Дело N А31-3148/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лысовой Т.В.,

судей Буториной Г.Г., Караваевой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Яшиной И.Н., действующей по доверенности от 21.01.2011,

представителя ответчика Смирнова А.В., действующего по доверенности от 07.12.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича

на решение Арбитражного суда Костромской области от 06.10.2011 по делу N А31-3148/2011, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича (ИНН: 444400145438; ОГРНИП: 304440135000400)

к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН: 4401011825; ОГРН: 1024400511926)

о признании незаконным отказа,

установил:

индивидуальный предприниматель Стожаров Сергей Александрович (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Стожаров С.А.) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении в собственность Предпринимателя земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, 7, площадью 8874,86 кв. м. с кадастровым номером 44:27:061201:111, и обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в силу судебного акта решить вопрос о предоставлении в собственность заявителя указанного земельного участка за плату с направлением соответствующего договора купли-продажи.

Решением от 06.10.2011 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и считая его незаконным, ИП Стожаров С.А. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

Предприниматель не согласен с выводом суда, что он не имеет права на выкуп земельного участка по причине наличия у него на праве собственности объектов незавершенного строительства, а не зданий, строений или сооружений. Заявитель мотивирует свои возражения ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008. В данном акте указано, что согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся, в том числе и объекты незавершенного строительства. Также основывается на пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Вывод суда, что к спорным отношениям статья 28 Закона о приватизации не применима, поскольку ответчик не выступал участником приватизации, противоречит закону и сложившейся судебной практике. В силу данной статьи и согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11) приватизация недвижимости осуществляется с одновременной приватизацией земельных участков, на которых она расположена. Также в соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Заявитель считает не соответствующим материалам дела и то, что общество с ограниченной ответственностью "Профит плюс" (далее - ООО "Профит плюс") переоформило перешедшее к нему право бессрочного пользования и утратило право выкупа земельного участка. В соответствующем постановлении не указано, что право бессрочного пользования прекращено. Договоры аренды с предыдущими владельцами земельного участка заключались на срок менее одного года и не регистрировались. По мнению Предпринимателя, если земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежит продавцу на праве бессрочного пользования, а покупателю на таком праве не может быть предоставлен, то последний в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить право аренды или собственности. ИП Стожаров С.А. опровергает и вывод суда, что, приобретая объекты незавершенного строительства у ООО "Профит Плюс", он приобрел и право аренды, и, следовательно, уже реализовал исключительное право и не может требовать предоставления земельного участка в собственность.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В порядке статьи 153.1 АПК РФ судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

В выступлениях представитель заявителя поддержала доводы жалобы, представитель ответчика указал на их необоснованность.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 06.10.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела и установлено судом, постановлением Администрации города Костромы от 02.04.1993 N 874 производственному машиностроительному объединению "Костроматекстильмаш" для эксплуатации зданий и сооружений на праве бессрочного пользования предоставлен земельный участок площадью 15,54 га, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, 7 (том 1, л.д. 29).

07.04.1993 производственному машиностроительному объединению "Костроматекстильмаш" выдано свидетельство А-262 на право бессрочного пользования указанным земельным участком (том 1, л.д. 30).

В результате приватизации указанного предприятия образовано открытое акционерное общество "Костроматекстильмаш". Согласно плану приватизации в состав приватизированного имущества вошли, в том числе два объекта незавершенного строительства, расположенные на указанном земельном участке, - здание модуля для складского хозяйства и кислородный модуль типа "Мархи" (том 1, л.д. 14-29).

В связи с последующей продажей объектов недвижимости данный земельный участок разделен между 4 землепользователями. В том числе выделен земельный участок площадью 8875,54 кв. м., на котором размещены объекты незавершенного строительства - здание модуля для складского хозяйства и кислородный модуль типа "Мархи".

Право собственности на данные объекты недвижимости было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Эспада" (далее - ООО "Эспада"), о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 06.05.2002 серии 44 АА N 145636 и от 01.10.2002 серии 44 АА N 170083 (том 2 л.д. 14-15).

Согласно договору купли-продажи от 12.05.2004 указанное имущество продано ООО "Профит плюс", о переходе к которому права собственности на объекты недвижимости выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 03.06.2004 серии 44 АА N 245266 и N 245267 (том 1, л.д. 132-133).

ООО "Профит плюс" обратилось в Администрацию города Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, 7, в аренду для завершения строительства здания модуля для складского хозяйства и кислородного модуля типа "Мархи".

14.09.2005 вынесено постановление N 2708 о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, 08.11.2005 между Администрацией города Костромы и ООО "Профит плюс" заключен договор аренды земельного участка N 1.5707.4 сроком действия с 14.09.2005 по 14.08.2006 (том 2, л.д. 17, 19).

Впоследствии ООО "Профит плюс" передало указанные объекты незавершенного строительства Предпринимателю на основании договора купли-продажи от 21.06.2006. Передача названного имущества подтверждена актом приема-передачи от 21.06.2006, а переход права собственности на него - свидетельствами о государственной регистрации права от 21.07.2006 серии 44-АБ N 090944 и от 21.07.2006 серии 44-АБ N 090945 (том 2, л.д. 24-28).

На основании пункта 1.2 договора купли-продажи от 21.06.2006 и распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25.12.2006 N 1290 "О предоставлении в аренду Стожарову С.А. земельного участка" заключен договор аренды от 13.06.2007 N К.0513.4 земельного участка площадью 8876,86 кв. м., на котором расположены объекты недвижимости. Срок действия данного договора установлен с 25.12.2006 по 25.11.2007. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 13.06.2007 (том 2, л.д. 29-32).

Департамент имущественных и земельных отношения Костромской области письмом от 22.07.2008 известил заявителя о том, что в силу статьи 621 ГК РФ договор продлен на неопределенный срок.

11.02.2011 Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность.

Письмом от 22.02.2011 N 1873 ответчик отказал в предоставлении указанного земельного участка заявителю на праве собственности до ввода объектов незавершенного строительства в эксплуатацию, сославшись на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статью 28 Закона о приватизации (том 1, л.д. 40).

Считая данный отказ незаконным, Предприниматель обратился за защитой своих прав в Арбитражный суд Костромской области.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, руководствовался требованиями статей 198, 201 АПК РФ, 130, 552 ГК РФ, 35, 36 ЗК РФ и не выявил оснований для признания оспариваемого отказа незаконным. При этом суд указал, что к спорным отношениям положения статьи 28 Закона о приватизации не применимы, поскольку непосредственно ИП Стожаров С.А. объекты незавершенного строительства не приватизировал.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии основании для отмены или изменения решения Арбитражного суда Костромской области в силу следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ доказывание фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд, а доказывание законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) - на орган, его принявший.

Таким образом, в порядке главы 24 АПК РФ могут быть рассмотрены и признаны судом незаконными такие бездействия и решения государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, которые совершены в связи с реализацией названными участниками правоотношений своих властных полномочий, и повлекли нарушение как действующего законодательства, так и прав и свобод граждан и организаций или создали препятствия к их осуществлению.

Как следует из материалов дела, оспаривание Предпринимателем отказа Департамента направлено на защиту права на предоставление земельного участка в собственность.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относятся, в частности, приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Как разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11, в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Следовательно, на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, может быть приобретено право собственности лишь при одновременной приватизации с объектом незавершенного строительства или переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а в иных случаях - право использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие ИП Стожарову С.А. на праве собственности объекты незавершенного строительства, а не здание, строение либо сооружение. Данные объекты приобретены у ООО "Профит плюс", который в свою очередь приобрел объекты у ООО "Эспада", купившего их у ОАО "Костроматекстильмаш".

ООО "Профит плюс" переоформило перешедшее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, тем самым реализовав свое исключительное право выкупа или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, и, исходя из пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, утратило право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Аргумент жалобы, что при предоставлении земельного участка ООО "Профит плюс" в постановлении от 14.09.2005 N 2708 не указано на прекращение права бессрочного пользования, отклоняется. В данном случае в отношении такого права, субъектом которого названное лицо быть не может, закон не допускает прекращения, а требует лишь переоформления одним из способов - в собственность или в аренду.

Как предусмотрено в пункте 1.2 договора купли-продажи от 21.06.2006, приобретаемые Предпринимателем объекты незавершенного строительства (здания модуля для складского хозяйства и кислородного модуля "Мархи") расположены на земельном участке, предоставленном продавцу в аренду, и покупатель обязуется оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Соответственно, к Предпринимателю перешло право аренды на земельный участок и с учетом этого заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2007 N К.0513.4 для завершения строительства объектов.

Обстоятельств, обуславливающих применение пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, не усматривается.

Согласно названной норме собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду либо приобрести такие участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако указанное положение закона, распространяющееся и на объекты незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с правилами пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией объектов недвижимости на них расположенных.

В связи с этим, поскольку Предприниматель не являлся участником приватизации относительно принадлежащих ему в настоящее время на праве собственности объектов недвижимости, к спорным отношениям статья 28 Закона о приватизации не применима.

Приведенное толкование законодательства направлено на обеспечение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства, так как объекты незавершенного строительства обладают особым правовым статусом.

Иная позиция в жалобе во внимание несостоятельна, поскольку основана на неверном соотношении законодательства и обстоятельств настоящего спора.

С учетом сказанного, у Предпринимателя не имеется исключительного права на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, но может возникнуть исключительное право выкупа в порядке статьи 36 ЗК РФ после завершения строительства объекта и ввода в эксплуатацию.

В связи с этим апелляционный суд соглашается с выводом обжалуемого решения, что оспариваемый отказ Департамента в предоставлении земельного участка Предпринимателю на праве собственности следует признать законным и обоснованным.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, надлежаще оценил имеющиеся доказательства и выяснил все существенные для разрешения спора обстоятельства. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При данных обстоятельствах жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная по платежному поручению от 24.10.2011 N 3964 государственная пошлина в размере 1 900 рублей подлежит возврату ИП Стожарову С.А.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 06.10.2011 по делу N А31-3148/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стожарова Сергея Александровича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Стожарову Сергею Александровичу излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей по платежному поручению от 24.10.2011 N 3964.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.В. Лысова

Судьи

Г.Г. Буторина А.В. Караваева