Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 17АП-12248/11

г. Пермь

14 декабря 2011 г.

Дело N А50-11364/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроСервисЭффект" (ОГРН 1025901716323, ИНН 5911038583): Сальников В.П., директор, протокол N 11 общего собрания учредителей от 01.06.2011; Кубасова И.П., доверенность от 11.11.2011,

от ответчика - Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации города Березники: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроСервисЭффект"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 04 октября 2011 года

по делу N А50-11364/2011,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроСервисЭффект"

к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью администрации города Березники

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "ЭлектроСервисЭффект" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью администрации города Березники (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159 от 05.05.2011, по п.п. 1.4, 5.3 договора в редакции истца, а именно: п. 1.4 "Стоимость объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет - 2 105 000 (два миллиона сто пять тысяч) рублей с учетом НДС. Стороны договорились зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем, в размере 955 881 (девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят один) руб. Стоимость объекта, подлежащая оплате покупателем, составляет 828 087 (восемьсот двадцать восемь тысяч восемьдесят семь) руб. 31 коп. без учета НДС"; "п. 5.3 договора исключить"; изложить график платежей купли-продажи объекта муниципальной собственности (Приложение N 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159 от 05.05.2011) в редакции табл. 1".

Решением от 04.10.2011 иск удовлетворен частично: спорные условия договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159 от 05.05.2011 приняты в следующей редакции: пункт 1.4 "Стоимость объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет - 2 105 000 (два миллиона сто пять тысяч) рублей с учетом НДС", п. 5.3 - исключен. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с принятым решением не согласен в части разногласий, относимых к пункту 1.4 договора, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, допущенное, по мнению этой стороны, неправильное применение норм материального права.

По мнению истца, зачету в счет оплаты приобретаемого имущества подлежит 955 881 руб., в том числе 719 881 руб. - стоимость произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества, 236 000 руб. - стоимость разработки проектной документации на проведение работ в связи с приведением арендуемого помещения в пригодное для использования в соответствии с условиями договора аренды состояние. Именно данным обстоятельствам, как полагает истец, должна соответствовать предлагаемая им редакция пункта 1.4 договора. Оспаривается истцом вывод суда первой инстанции, который заключается в признании основанием для зачета акта ввода объекта в эксплуатацию.

Управление о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Возражения в отношении проверки только части судебного акта, соответствующей доводам апелляционной жалобы, сторонами выражены не были.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности города Березники, N 255 от 09.02.2005 обществу "ЭлектроСервисЭффект" передан в аренду объект муниципальной собственности в виде отдельно стоящего здания гончарного цеха, общей площадью 396, 7 кв.м. расположенный по адресу: г. Березники ул. Фрунзе, 16, для использования под производственные, бытовые, складские помещения и гараж (т. 2, л.д. 24, 25). Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2005.

Срок действия договора установлен с 15.02.2005 по 13.02.2006 (п. 1.3 договора аренды.

Разделом 7 данного договора (особые условия) указано на необходимость разработать и согласовать проект реконструкции здания для использования под производственные, бытовые, складские помещения и гараж. Провести работы по реконструкции здания в течение 2005 года.

Впоследствии указанный объект находился в аренде на основании договора аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности города Березники, N нп/2007/41 от 17.01.2007 (т. 1, л.д. 9-13). Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2007, из содержания которого следует, что помещение находится в технически исправном состоянии, к дальнейшей эксплуатации пригодно.

Срок действия договора - с 01.02.2007 по 31.01.2012.

Пунктом 3.2.4.1 договора от 17.01.2007 предусмотрено, что проведение перепланировок, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада объекта, установка решеток производится исключительно по письменному разрешению арендодателя. На арендатора возложена обязанность по окончании работ предоставить арендодателю акт ввода объекта в эксплуатацию, техническую документацию, свидетельство либо уведомление о внесении изменений в ЕГРП.

Общество "ЭлектроСервисЭффект" обратилось в Управление с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения арендуемого здания по адресу: г. Березники ул. Фрунзе, 16 (т. 1, л.д. 88).

Управлением на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), принято решение N 118 от 11.04.2011 "Об условиях приватизации муниципального имущества" и направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159, согласно которому Управление (продавец) продает, а общество "ЭлектроСервисЭффект" (покупатель) приобретает объект муниципальной собственности - 1-этажное кирпичное здание гончарного цеха (лит. Л.), общей площадью 393, 9 кв.м., расположенное по адресу: г. Березники, ул. Фрунзе, 16.

Согласно п. 1.4 данного проекта договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 2 105 000 рублей с учетом НДС. Цена договора определена на основании отчёта об оценке рыночной стоимости имущества.

В п. 5.3 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по вине покупателя ранее уплаченная им сумма денежных средств не возмещается продавцом.

Общество "ЭлектроСервисЭффект", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части п.п. 1.4 и 5.3, направило в адрес ответчика протокол разногласий от 05.05.2011 к договору по п.п. 1.4 и 5.3, в котором общество просило дополнить п. 1.4 договора предложением "Стоимость объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости, составляет 2 105 000,00 рублей с учетом НДС. Стороны договорились, что зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем в размере 955 881, 00 рублей. Стоимость объекта, подлежащая оплате покупателем, составляет 828 087 руб. 31 коп. без учета НДС. Также истец просил исключить пункт 5.3 договора. График платежей купли - продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159 от 05.05.2011 (приложение N 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности N 46/11-159 от 05.05.2011) в следующей редакции (таб. 1)

Управление отклонило предложенный обществом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи N 46/11-159, возвратив обществу договор с протоколом согласования разногласий

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения общества "ЭлектроСервисЭффект" в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции исследовал довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что соответствующая именно указанной сумме - 955 881 руб., стоимость улучшений подлежит зачету в счет выкупной цены объекта аренды, в соответствии с отчетом N 08-К-11 от 10.05.2011 по определению рыночной стоимости затрат на неотделимые улучшения, составленным ООО "ЛИСС" по заказу общества "ЭлектроСервисЭффект", согласно этому отчету стоимость произведенных неотделимых улучшений составила 719 881 руб., стоимость работ по разработке проектной документации на проведение работ в связи с приведением арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования, в соответствии с условиями договора аренды - 236 000 руб.

Поскольку согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, исходя из обоснования апелляционной жалобы истец помимо иного должен доказать неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества, действительную стоимость произведенных улучшений (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом не названы конкретные результаты выполненных им работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества и которые суд мог бы оценивать в ходе рассмотрения дела в пределах заявленного в соответствующей части требования.

Надлежащих доказательств (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), лишь наличие которых могло бы свидетельствовать о стоимости подлежащих зачету в счет оплаты выкупаемого имущества неотделимых улучшений, не представлено.

В качестве доказательства стоимости неотделимых улучшений истец рассматривает отчет N 08-К-11 от 10.05.2011 по определению рыночной стоимости затрат на неотделимые улучшения, составленный ООО "ЛИСС" по заказу истца.

Согласно данным этого отчета, 719 881 руб., которые истец считает подлежащими зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, представляют собой общую стоимость материалов и работ - рыночную стоимость затрат на неотделимые улучшения (Таблица 13 (т. 1 л.д. 46)).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), при выполнении условий, указанных в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 11 Закона об оценке отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Также, исходя из норм п. 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) согласно п. 8 Стандарта N 1 является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Оценщик в соответствии с п. 18 Стандарта N 1 изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Для целей Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в качестве объекта оценки выступает объект недвижимости с учетом всех произведенных на дату оценки улучшений объекта оценки, в том числе неотделимых.

Таким образом, юридически значимым при разрешении данного спора арбитражным судом апелляционной инстанции признается наличие либо отсутствие полученной в установленном Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядке информации о цене подлежащего отчуждению объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценке, а также информации о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая, как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, подлежит установлению исходя из тех же критериев и показателей, методики оценки, которые применимы и при определении рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимого имущества.

236 000 руб., которые, по мнению истца, должны быть зачтены в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, соответствуют стоимости разработки проектной документации на проведение работ в связи с приведением арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования, в соответствии с условиями договора аренды, как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, не являются стоимостью неотделимых улучшений арендуемого имущества (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Значимым арбитражным судом апелляционной инстанции признается то, что зачету подлежит не стоимость произведенных ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) действительной (рыночной) стоимости улучшений, которая, как следует из правовой позиции данной стороны, подлежит зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, как стоимость неотделимых улучшений, иск удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного не могут быть признаны имеющими правовое значение (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) доводы апелляционной жалобы.

Таким образом, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 04.10.2011 по делу N А50-11364/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов