По законам пирамид (В. Темкин, "Риск-менеджмент", N 5-6, май-июнь 2007 г.)

По законам пирамид

В России считается нормальным, если фактическая стоимость проекта превысила запланированную не более чем на 40%. С чем это связано? Какие вы используете меры, чтобы держать в запланированных рамках стоимость и сроки проекта? Такой подход обосновывается действием закона Хеопса, который формулируется примерно так: "Ничто не строится вовремя и в пределах сметы". Закон Хеопса - одна из шутливых формулировок фундаментального закона природы - закона нарастающей энтропии (хаоса). Он действует объективно и обязательно проявится, если не будет специально организованного противодействия в форме профессионального проектного менеджмента. Постановка такого менеджмента - процесс достаточно сложный и хлопотный. Поэтому некоторые девелоперы, получившие неизвестным образом эксклюзивные земельные участки, обеспечивающие доходность проектов в размере более 100% годовых, предпочитают не обременять себя и, кстати, могут себе это позволить.

Другое проявление этого подхода -проекты, выполняемые на бюджетные деньги. В этом случае, наоборот, участники очень хорошо все просчитывают, но на определенный стадии проекта "выясняется", что совершенно необходимо спасать проект путем увеличения его затратной части. Приведенные ситуации могут возникать только в неконкурентной среде. Для операторов проектов, действующих в рыночных условиях, 40-процентные погрешности абсолютно неприемлемы. Действительно, инвестор, финансирующий двухлетний строительный проект и рассчитывающий на доходность инвестиций в размере около 20% годовых, в результате увеличения затрат проекта на 40% легко может сменить статус инвестора на статус благотворителя. А это устраивает далеко не всех. Поэтому мы используем весь комплекс мер проектного менеджмента и, в частности, процедуры бюджетного планирования и бюджетного контроля, периодичность которых сокращается до одной недели в фазе строительства. Другой обязательной мерой этой группы является требование полноты проектной документации, включая сметы, чем часто пренебрегают приверженцы закона Хеопса. Наконец, обязательным условием эффективного контроля реализации проекта является обеспечение менеджмента проекта оперативной и достоверной информацией, для чего представитель заказчика на стройплощадке должен быть постоянно.

Какие риски девелоперского проекта вы страхуете, какие снижаете иным способом? Как защищаетесь от убытков, которые могут быть вызваны ошибками архитекторов, инженеров, консультантов? Мы страхуем только строительные риски. Девелоперские проекты наиболее чувствительны к рыночному риску, что предъявляет весьма высокие требования к достоверности прогноза доходной части. В связи с этим мы уделяем максимум внимания этому вопросу, привлекаем самых компетентных консультантов, иногда дублируем их.

В договоры с архитекторами мы включаем этап согласования с заказчиком архитектурной концепции сразу же после ее разработки. Таким образом, мы получаем возможность ее одобрить или отклонить еще на начальной стадии проектирования. Но самые серьезные сложности возникают в результате ошибок инженеров-проектировщиков. У многих из них существуют большие проблемы с профессиональной пригодностью, которые могут стать и нашими проблемами. Разумеется, в договорах с проектировщиками мы оговариваем их профессиональную ответственность, иногда удается настоять на ее страховании. Но наиболее эффективным методом защиты от ошибок проектировщиков мы считаем экспертизу проектной документации при ее приемке.

Как вы снижаете риски возможной "необязательности" участников проекта?

Мы стараемся выбрать партнеров, которым можно доверять и которые в расчете на долгосрочное сотрудничество не будут злоупотреблять доверием. А уж если есть основания полагать, что подрядчик может использовать целевые средства не по назначению, то проще разделить его работы на возможно большее количество этапов, производить оплату этапов по факту выполнения, а авансы на поставку материалов и оборудования выплачивать непосредственно поставщикам по распорядительным письмам. При этом партнер никаких денег сверх лимита иметь не будет.

В. Темкин,

финансовый директор компании "КРЕСВИК Девелопмент"

"Риск-менеджмент", N 5-6, май-июнь 2007 г.