Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 11АП-13423/11

город Самара

20 декабря 2011 г.

Дело N А65-36202/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

без участия представителей сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "Констант" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.10.2011, принятое по делу NА65-36202/2009 (судья Гаврилов М.В.)

по иску ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (ОГРН 1061655058013), г. Казань,

к ООО "Констант" (ОГРН 1051633021660), г. Казань,

с привлечением третьего лица - муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа и об освобождении помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Миллениум Зилант-Сити" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Констант" о взыскании 782.555 руб. 37 коп., из них 413.837 руб. 39 коп. долга по арендной плате за пользование имуществом по договору аренды N 6365-91 от 01.07.2005 г.. за период с августа 2008 года по июнь 2009 года, 202.965 руб. 62 коп. долга по арендной плате с даты расторжения договора 01.07.2009 г.. по 07.12.2009 г.., 48.313 руб. 13 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей согласно п.2.5 договора в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 10.09.2008 г.. по 30.06.2009 г.., 45.954 руб. 48 коп. штрафа за несвоевременный возврат имущества согласно п.3.3.11 и п.4.1.1 договора, а также заявлено требование об освобождении помещений в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке с 01.07.2009 г.. согласно положениям ст.622 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.02.2010 в соответствии со ст.49 АПК РФ принято заявление истца об увеличении суммы долга по арендной плате (после расторжения договора) до 275.450 руб. 37 коп. за период с 01.07.2009 г.. по 01.02.2010 г..

До принятия судебного акта истец заявил отказ от требования об освобождении помещений. Арбитражным судом в соответствии со ст.49 АПК РФ отказ принят, и в силу положений п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.10.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 681905 руб. 19 коп. долга по арендной плате, 10000 руб. пени, 45954 руб. 48 коп. штрафа и 13609 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части требований отказано. В части требования об освобождении помещений производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.

По мнению заявителя жалобы, у ОАО "Миллениум Зилант-Сити" не возникло законных прав арендодателя, так как акционерное общество не является законным собственником спорных помещений.

13.12.2011 стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представитель истца просил рассмотреть дело в его отсутствие. В соответствии со ст. 158 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.07.2005 г.. между Муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г.Казани" (арендодатель) и ООО "Констант" (арендатор) заключен договор N 6365-91, согласно которому ответчику предоставлены в аренду для использования под кафе помещения 1 этажа с N 1 по N 24 (инвентарный номер 614), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ш.Усманова, д. 11Б, общей площадью 209 кв.м., на срок до 29.06.2006 г.. Данный договор согласно решению Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 г.. по делу N А65-4352/2009, вступившему в законную силу, признан действующим как перешедший в режим "заключенный на неопределенный срок" в силу положений ст.ст.610, 621 ГК РФ и п.5.2 договора аренды.

Объект аренды передан ответчику по Акту приема-передачи от 15.07.2005 г.. (л.д.102), согласно которому помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Согласно п.2.1 и п.2.3 договора ежемесячная арендная плата, подлежащая внесению не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным, определена в размере 32.453 руб. 73 коп. (без учета НДС).

На переданное в аренду ответчику имущество зарегистрировано право собственности за новым собственником - ОАО "Миллениум Зилант-Сити", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.08.2008 г.. серии 16-АА N 925109 (т.1, л.д.13).

В силу ч.1 ст.617 ГК РФ прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, истец в адрес ответчика направил предарбитражное предупреждение N 848 от 28.05.2009 г.. с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды согласно п.5.2 договора с 01.07.2009 г..

Кроме этого, в уведомлении истец указал на необходимость погашения задолженности и пени, а также до 01.07.2009 г.. возвратить имущество по Акту приема-передачи.

Таким образом, в силу положений с.2 ст.453 ГК РФ договорные правоотношения сторон прекращены с 01.07.2009 г..

В обоснование заявленных требований истец ссылается на факт наличия задолженности по арендной плате по договору аренды N 6365-91 от 01.07.2005 г.. до расторжения договора в сумме 413.837 руб. 39 коп. за период с августа 2008 года по июнь 2009 года, а также 275.450 руб. 37 коп. за период с даты расторжения договора 01.07.2009 г.. по 01.02.2010 г.. в связи с тем, что имущество до настоящего времени ответчиком по акту не возвращено.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст.307-309 ГК РФ стороны должны исполнять свои обязательства надлежащим образом, исходя из требований закона и условий обязательства.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что при расчете арендной платы истец указал ежемесячную арендую плату в сумме 38.295 руб. 73 коп. с учетом НДС (32.453 руб. 73 коп. + 18%), поскольку ОАО "Миллениум Зилант-Сити" является плательщиком налога на добавленную стоимость в силу требований статьей 146, 168 Налогового кодекса Российской Федерации и обязано к цене реализуемых товаров (услуг) предъявлять к оплате покупателю этих товаров (услуг) соответствующую сумму налога. Таким образом, НДС должен быть взыскан сверх договорной цены работ (услуг), если он не был включен в расчет этой цены, поскольку в соответствии с действующим законодательством является частью цены, реализовываемых товаров (услуг).

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендой платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Между тем, доказательства возвращения имущества до 01.02.2010 г.. ответчиком не представлены, следовательно, за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором, что также подтверждается разъяснениями, данными в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Учитывая, что факт пользования имуществом за заявленный период ответчиком не оспаривается, наличие задолженности подтверждается материалами дела, доказательства внесения арендной платы в установленном размере не представлены, суд считает требование истца о взыскании долга в размере 413.837 руб. 39 коп. за период с августа 2008 года по июнь 2009 года обоснованным.

Требование о взыскании суммы долга за период с даты расторжения договора 01.07.2009 г.. по 01.02.2010 г.. подлежит частичному удовлетворению в размере 268.067 руб. 80 коп. (расчет: 38.295,73 х 7 месяцев). При этом, суд правомерно не принял во внимание расчет суммы долга, рассчитанный от количества дней аренды, а не количества месяцев аренды. Таким образом, общая сумма долга составила 681.905 руб. 19 коп.

Кроме этого на сумму долга истец начислил пени в размере 48.313 руб. 13 коп. за просрочку оплаты арендных платежей согласно п.2.5 договора в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 10.09.2008 г.. по 30.06.2009 г.. и 45.954 руб. 48 коп. штрафа за несвоевременный возврат имущества согласно п.3.3.11 и п.4.1.1 договора.

В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.

Принимая во внимание доказанность наличия просрочки по внесению арендной платы, а также тот факт, что процент неустойки высок по сравнению с действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ на момент принятия решения (8,25%), учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон, передачу имущества истцом ответчику в ненадлежащем состоянии, с учетом ст. 333 ГК РФ, суд правомерно уменьшил размер пени до 10 000 руб.

Требование о взыскании 45.954 руб. 48 коп. штрафа на несвоевременный возврат имущества суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о необходимости проведения зачета затрат по проведенному ремонту крыши здания в счет задолженности по арендной плате, в данном случае, судом обоснованно не приняты во внимание. Поскольку выполненные ответчиком ремонтные работы кровли здания не относятся к капитальным видам работ, обязанность по проведению которых установлена ст.616 ГК РФ, а являются следствием устранения недостатков арендованного имущества, существовавших на момент заключения договора аренды, и влекут применение последствий, предусмотренных положениями ст.612 ГК РФ.

С учетом правил статьи 71 АПК РФ суд оценил в совокупности, представленные в дело доказательства, и пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о частичном взыскании задолженности по спорному договору и пени.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у ОАО "Миллениум Зилант-Сити" не возникло законных прав арендодателя, так как акционерное общество не является законным собственником спорных помещений, поэтому является ненадлежащим истцом, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что истец является собственником объекта аренды, данный факт подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.08.2008 г.. серии 16-АА N 925109 (т.1, л.д.13). Доказательств отсутствия права собственности на спорные объекты недвижимости ответчик не представил, приложенные к жалобе копии решений и определений таковыми не являются.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.10.2011 года по делу N А65-36202/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев