Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2011 г. N 03АП-3567/11

г. Красноярск

13 декабря 2011 г.

Дело N А33-4251/2010

Резолютивная часть постановления объявлена "13" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) - Павлюковой Т.А., представителя по доверенности от 06.08.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "15" июня 2011 года по делу N А33-4251/2010, принятое судьей Исаковой И.Н.,

установил:

акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице филиала - Железногорского отделения N 7701 (далее - Сбербанк России, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственность "Лидер Плюс" (далее - ООО "Лидер Плюс", ОГРН 1022401507215, ИНН 2454014287) об обращении взыскания в сумме задолженности по договору N 1595 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 11.12.2007, заключённому между Сбербанком России и ООО "Торговый дом СТК", в размере 465 762 423 рублей 72 копеек, договору ипотеки N 3988 от 04.12.2008, заключённому между Сбербанком России и ООО "Лидер Плюс", на следующее недвижимое имущество ответчика:

- сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, установив начальную продажную стоимость имущества равную залоговой стоимости 15 224 398 рублей 61 копеек, с учётом НДС;

- земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014, категория земель- земли населённых пунктов, установив начальную продажную стоимость имущества равную залоговой стоимости 1 000 рублей, реализовав путём с публичных торгов.

Определением от 05 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом СТК" (далее - ООО "ТД СТК", ОГРН 1032402963812, ИНН 2466110524).

Определением от 26 мая 2010 года принято встречное исковое заявление ООО "Лидер Плюс" к Сбербанку России о признании недействительным договора ипотеки N 3988 от 04.12.2008.

Заявлением от 26.07.2010 истец по первоначальному иску заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил обратить взыскание в сумме задолженности по договору N 1595 от 11.12.2007 в размере 427 922 613 рублей 50 копеек, договору ипотеки N 3988 от 04.12.2008, заключённому между Сбербанком России и ООО "Лидер Плюс", на недвижимое имущество ООО "Лидер Плюс":

- сооружение - комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б;

- земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014.

Протокольным определением от 26.07.2010 уточнение иска принято судом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 года, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2010 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 года в части требования об обращении взыскании на заложенное имущество по договору ипотеки N 3988 от 04.12.2008 отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 июня 2011 года исковые требования удовлетворены, обращено взыскание на два объекта недвижимости:

- сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б. Установлена начальная продажная стоимость имущества равная залоговой стоимости 15 224 398 рублей 61 копейка с учётом НДС;

- земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014. Установлена начальная продажная стоимость имущества равная залоговой стоимости 1 000 рублей. Предписано осуществлять реализацию путём проведения публичных торгов. Указанным решением с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 рублей судебных расходов по уплате госпошлины и в доход федерального бюджета 200 000 рублей госпошлины.

На указанный судебный акт ООО "Лидер Плюс" подана апелляционная жалоба и дополнение к ней, в которых оно просит решение отменить, в иске отказать на основании следующего:

- срок действия договора ипотеки не указан, но учитывая, что в нём значится срок прекращения основного обязательства - 10.12.2008, то стороны согласовали условие о действии договора ипотеки до прекращения основного обязательства, то есть до 10.12.2008;

- учитывая, что на указанную дату нарушение основного обязательства допущено не было, то на дату прекращения основного обязательства отсутствовали основания для обращения взыскания на заложенное ответчиком имущество;

- судом первой инстанции не воспринято несогласие ответчика с залоговой стоимостью имущества, судом необоснованно отклонено доказательство ответчика о её несоответствии рыночной стоимости;

- в нарушение пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" в решении суда отсутствует мотивированное определение стоимости объектов недвижимости;

- судом приняты во внимание представленные истцом отчеты оценщиков с истёкшими сроками - четырёх- и двухгодичной давности;

- судом необоснованно взыскана с ответчика в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 200 000 рублей, выводы суда в указанной части противоречат разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 постановления Пленума от 17.02.2010 N 10.

Сбербанк России представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласился с доводами, изложенными в ней, на основании следующего:

- все существенные условия договора ипотеки, в том числе, срок исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотекой, предусмотрены сторонами в пунктах 1.4-1.6, 2.1-2.5 договора ипотеки от 04.12.2008 N 3988;

- то обстоятельство, что нарушение обязательств заёмщиком по кредитному договору произошло по истечении указанного в договоре срока обеспечиваемого обязательства, не влечет невозможность обращения взыскания на предмет ипотеки, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 постановления Пленума от 17.02.2010 N 10 и постановлении Президиума от 01.03.2011 N 13910/10;

- условие о цене заложенного имущества предусмотрено в договоре ипотеки, ответчиком не представлены доказательства несоответствия указанной цены рыночной;

- в отчёте ООО "Беслеравто" N 0095, представленном ответчиком, в нарушение пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1 оценщиком из трех подходов использован только затратный подход;

- ответчиком неверно толкуется пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2010 N 10, банк с иском к заёмщику о взыскании долга по кредитному договору не обращался, заявление о включении в реестр требований кредиторов неравнозначно исковому требованию, поскольку оно государственной пошлиной не оплачивается.

В судебном заседании 28.10.2011 по ходатайству ответчика назначено проведение судебной финансовой экспертизы, производство по апелляционной жалобы приостановлено.

Определением от 01 декабря 2011 года производство по апелляционной жалобе возобновлено, рассмотрение жалобы назначено на 13.12.2011.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Сбербанка России поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

11.12.2007 между Сбербанком России (кредитор) и ООО "ТД СТК" (заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) N 1595 (далее - кредитный договор). К договору подписаны дополнительные соглашения N1595.1 от 31.10.2008, N1595.2 от 06.11.2008, N1595.3 от 20.11.2008, N1595.4 от 21.11.2008, N1595.5 от 25.11.2008, N1595.6 от 04.12.2008, N1595.7 от 09.12.2008, N1595.8 от 09.12.2008, N1595.9 от 10.12.2008, N1595.10 от 31.12.2008, N1595.11 от 27.02.2009, N1595.12 от 27.03.2009.

В соответствии с пунктом 1.1. кредитного договора кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по исполнению договоров: от 10.12.2007 N 612 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и закрытым акционерным обществом "МеталлДизайн", от 10.12.2007 N 613 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и обществом с ограниченной ответственностью "АВТО-РЕСУРС", от 10.12.2007 N 611 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и обществом с ограниченной ответственностью "АвтоКит" (заказчик) на срок по 10 декабря 2008 года, с лимитом в сумме 1 326 300 000 рублей, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора.

В пункте 2.2. кредитного договора предусмотрено, что за открытие кредитной линии заемщик уплачивает кредитору плату в размере 0,05% от лимита кредитной линии, указанного в пункте 1.1. договора, что составляет 663 150 рублей.

Согласно пункту 2.6. кредитного договора (без учета редакций) дата полного погашения кредита установлена 10.12.2008.

Согласно пункту 2.6. кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2009 N 1595.12) дата полного погашения выданного кредита установлена 09 декабря 2009 г.

В соответствии с пунктом 2.7. кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2008 N 1595.9) заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 15,7% годовых.

Согласно пункту 2.8. кредитного договора проценты начисляются на сумму фактической ссудной задолженности по кредиту начиная с даты, следующей за датой образования задолженности по ссудным счетам (включительно), и по дату полного погашения кредита (включительно).

Пунктом 2.9. кредитного договора предусмотрено, что заемщик уплачивает кредитору плату за обслуживание кредита в размере 0,75% годовых от суммы фактической ссудной задолженности по кредиту.

Согласно пункту 2.10. кредитного договора за пользование лимитом кредитной линии заемщик уплачивает кредитору плату в размере 0,05% годовых от свободного остатка лимита, рассчитанного в соответствии с п. 2.5. договора.

В соответствии с пунктом 2.11. кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2008 N 1595.9) при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, или уплату процентов, или за обслуживание кредита, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двойной ставки рефинансирования Банка России процентов годовых от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Согласно пункту 3.1. кредитного договора датой выдачи кредита является дата образования ссудной задолженности по ссудным счетам, указанным в пункте 2.1. договора. Датой исполнения обязательств по уплате платежей по договору является дата списания средств со счетов заемщика или третьих лиц у кредитора в погашение обязательств по договору или дата поступления средств в погашение обязательств по договору на корреспондентский счет кредитора в случае, если погашение осуществляется со счетов, открытых в других банках.

В соответствии с пунктом 3.3. кредитного договора средства, поступившие в счет погашения задолженности по договору, в том числе списанные в безакцептном порядке со счетов заемщика, а также перечисленные третьими лицами, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в первую очередь на возмещение судебных и иных расходов кредитора по взысканию задолженности, далее на уплату неустойки за неисполнение обязательств по договору в установленный срок и далее в согласованном договором порядке.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между Сбербанком России (залогодержатель) и ООО "Лидер Плюс" (залогодатель) заключен договор ипотеки от 04.12.2008 N 3988 (далее - договор ипотеки), в соответствии с пунктом 1.1. которого залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество.

Согласно пункту 1.2. договора ипотеки предметом залога является:

а) объект недвижимости - сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, в соответствии с техническим паспортом сооружения-комплекса, выданным Лесосибирским МБТИ филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю по состоянию на 10.10.2003;

б) земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного кадастра) от 15.03.2004 за N 52/04-1-207, категория земель - земли населенных пунктов.

Объект недвижимости, указанный в пункте 1.2. (а) договора ипотеки, оценен сторонами в сумме 15 224 398 рублей 61 копейка, с учётом НДС (пункт 1.4 договора). Объект недвижимости, указанный в пункте 1.2. (б) договора ипотеки оценен сторонами в сумме 1 000 рублей с учетом НДС (пункт 1.5 договора). Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 15 225 398 рублей 61 копейка с учетом НДС (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1. договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "ТД СТК", возникших на основании кредитного договора от 11.12.2007 N 1595 и дополнительных соглашений к нему N 1595.1 от 31.10.2008, N 1595.2 от 06.11.2008, N 1595.3 от 20.11.2008, N 1595.4 от 21.11.2008, N 1595.5 от 25.11.2008, N 1595.6 от 04.12.2008, заключенных между заемщиком и залогодержателем (кредитор).

Пунктом 2.2. договора ипотеки предусмотрено, что обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе, но не исключительно обязательства по погашению основного долга (кредита); обязательств по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору; обязательств по уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору.

Согласно пункту 6.1. договора ипотеки стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением по кредитному договору, осуществляется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору.

Пунктом 6.2. договора ипотеки предусмотрено, что при отсутствии возражений сторон, начальная цена продажи заложенного имущества равна 100% от его залоговой стоимости, указанной в пункте 1.6. договора.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения этого договора. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного выполнения обязательств, взятых заемщиком по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору (пункт 1.8 договора).

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2008.

Во исполнение кредитного договора Сбербанк России перечислил ООО "ТД СТК" сумму кредита в размере 489 560 113 рублей 50 копеек, что подтверждается следующими платежными поручениями:

- от 11.12.2007 N 131 на сумму 97 952 000 рублей;

- от 14.12.2007 N 29 на сумму 13 280 000 рублей;

- от 17.12.2007 N 95 на сумму 29 540 114 рублей 93 копейки;

- от 20.12.2007 N 123 на сумму 80 676 рублей;

- от 25.12.2007 N 118 на сумму 88 737 444 рублей 39 копеек;

- от 21.01.2008 N 87 на сумму 2 720 000 рублей;

- от 18.02.2008 N 100 на сумму 97 838 663 рублей 91 копейка;

- от 21.02.2008 N 103 на сумму 14 560 000 руб.;

- от 20.03.2008 N 119 на сумму 5 680 000 рублей;

- от 28.03.2008 N 117 на сумму 55 095 700 рублей;

- от 31.03.2008 N 119 на сумму 36 615 400 рублей 77 копеек;

- от 14.05.2008 N 140 на сумму 12 690 146 рублей 50 копеек;

- от 20.05.2008 N 204 на сумму 11 031 567 рублей;

- от 02.06.2008 N 290 на сумму 23 738 400 рублей.

ООО "ТД СТК" погасило основной долг частично в размере 61 637 500 рублей, что подтверждается следующими платежными требованиями:

- N 1595 от 07.05.2008 на сумму 1 754 000 рублей;

- N 1502 от 12.05.2008 на сумму 13 001 000 рублей;

- N 1595 от 14.05.2008 на сумму 5 985 000 рублей;

- N 1595 от 19.05.2008 на сумму 3 990 000 рублей;

- N 1595 от 21.05.2008 на сумму 1 995 000 рублей;

- N 1595 от 27.05.2008 на сумму 13 965 000 рублей;

- N 1595 от 29.05.2008 на сумму 6 982 500 рублей;

- N 1 от 07.06.2008 на сумму 5 985 000 рублей;

- N 1595 от 11.06.2008 на сумму 7 980 000 рублей.

Согласно выписке платежей по ссудному счету за период с 11.12.2007 по 08.02.2010 ООО "ТД СТК" погашены проценты за пользование кредитом в сумме 56 489 567 рублей 20 копеек, а также плата за обслуживание кредита в сумме 7 303 101 рублей 75 копеек.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 июля 2010 года по делу N А33-16284/2009к10 требование Сбербанка России включено в реестр требований кредиторов ООО "ТД СТК" в размере 465 762 423 рублей 72 копеек (в том числе 427 922 613 рублей 50 копеек сумма невозвращенного кредита, 36 420 148 рублей 06 копеек проценты за пользование чужими средствами, 1 419 662 рублей 16 копеек плата за обслуживание кредита) в третью очередь, в том числе 18 018 598 рублей 75 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

Ссылаясь на неисполнение ООО "ТД СТК" обязательств по кредитному договору, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное договору ипотеки от 14.12.2008 N 3988 в пределах суммы задолженности 427 922 613 рублей 50 копеек, с установлением начальной продажной стоимости равной залоговой.

В материалы дела истцом представлены отчеты об определении рыночной стоимости здания и земельного участка, принадлежащего ответчику, в том числе:

- отчёт ООО "Траст-Аудит" N 162-2009 от 22.06.2009, в котором указаны две рыночные стоимости автозаправочной станции на 5.06.2009 - 14 945 220 рублей и 13 540 370 (стр. 1 и 48 отчёта);

- отчет ООО АНО "Экосервис" N 026 от 22.02.2007, согласно которому рыночная стоимость автозаправочной станции на 22.02.2007 составляла 22 722 983 рубля с учетом НДС.

При этом рыночная стоимость земельного участка в вышеперечисленных отчетах не указана.

Ответчиком в материалы дела представлен отчёт ООО "Беслеравто" N 0095 от апреля 2010 года, согласно которому рыночная стоимость здания на 04.11.2008 составляла 3 261 318 рублей, земельного участка - 11 751 рубль.

Определением от 28 октября 2011 года по ходатайству ответчика назначена судебная финансово-экономическая экспертиза для определения рыночной стоимости сооружения - комплекса, принадлежащего ООО "Лидер-Плюс" на праве собственности и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 "б", проведение экспертизы поручено эксперту Комлеву М.В.

Согласно отчету об оценке от 20.11.2011 N 195/11 общая рыночная стоимость сооружения-комплекса и земельного участка составляет 22 000 000 рублей, в том числе:

- объекта недвижимости - сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, в соответствии с техническим паспортом сооружения-комплекса, выданным Лесосибирским МБТИ филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю по состоянию на 10.10.2003 - 16 595 461 рубль;

- земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного кадастра) от 15.03.2004 за N 52/04-1-207, категория земель - земли населенных пунктов - 5 404 539 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, предметом иска является требование об обращении взыскания на недвижимое имущество, переданное ответчиком в залог истцу по договору ипотеки от 04.12.2008 N 3988 в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО "ТД СТК" по кредитному договору N 1595, заключенному между Сбербанком России и ООО "ТД СТК".

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Статьей 5 Федерального законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В соответствии со статьей 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При этом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Представленный в материалы дела договор ипотеки содержит все существенные условия, позволяет идентифицировать предмет залога (объект недвижимости), зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о заключенности договора является правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из пункта 2.1 договора ипотеки от 14.12.2008 N 3988 следует, что ипотекой обеспечено исполнение обязательств ООО "ТД СТК", возникших из кредитного договора N1595 от 11.12.2007 и дополнительных соглашений к нему N1595.1 от 31.10.2008, N1595.2 от 06.11.2008, N1595.3 от 20.11.2008, N1595.4 от 21.11.2008, N1595.5 от 25.11.2008, N1595.6 от 04.12.2008, заключенных между заемщиком и залогодержателем (кредитор).

Факт передачи денежных средств заемщику по кредитному договору N 1595 в сумме 489 560 113 рублей 50 копеек подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

ООО "ТД СТК" погасило основной долг частично в размере 61 637 500 рублей, а также оплатило проценты за пользование кредитом в сумме 56 489 567 рублей 20 копеек, и внесло плату за обслуживание кредита в сумме 7 303 101 рублей 75 копеек.

Согласно расчету истца задолженность ООО "ТД СТК" по кредитному договору N 1595 составляет 465 762 423 рублей 72 копеек, в том числе 427 922 613 рублей 50 копеек сумма невозвращенного кредита, 36 420 148 рублей 06 копеек проценты за пользование чужими средствами, 1 419 662 рублей 16 копеек плата за обслуживание кредита.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 июля 2010 года по делу N А33-16284/2009к10 требование Сбербанка России в указанной сумме включено в реестр требований кредиторов ООО "ТД СТК" в третью очередь, в том числе 18 018 598 рублей 75 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

В соответствии со статьей 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно статье 54.1. Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В пункте 6.1. договора ипотеки от 14.12.2008 N 3988 предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Установив доказанность факта неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору N 1595, значительный размер неисполненного заемщиком обязательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество со ссылкой на то, что на дату прекращения основного обязательства, указанную в договоре ипотеки (10.12.2008), нарушение основного обязательства допущено не было, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, первоначально дата полного погашения кредита в кредитном договоре N 1595 была установлена 10.12.2008 (пункт 2.6). Дополнительным соглашением от 27.03.2009 N 1595.12 стороны изменили дату полного погашения кредита, установив ее 09.12.2009.

В договоре об ипотеке определен первоначальный срок исполнения основного обязательства - 10.12.2008, в него изменения не вносились.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. При этом указанное в настоящем пункте разъяснение относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

Таким образом, на дату обращения истца в суд с настоящим иском действие договора ипотеки не прекратилось. Поскольку на дату обращения истца в суд с настоящим иском заемщиком не были исполнены обязательства по кредитному договору, требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению. Отсутствие задолженности заемщика перед истцом по основному долгу на 10.12.2008 не может являться основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога.

В статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункте 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Как следует из искового заявления, истец просил установить начальную продажную стоимость, равную залоговой стоимости. Ответчик возражал против определения начальной продажной стоимости равной залоговой ввиду её несоответствия рыночной.

Устанавливая начальную продажную стоимость имущества равной залоговой, суд первой инстанции исходил из того, что в пункте 6.2 договора ипотеки сторонами согласовано применение залоговой стоимости в качестве начальной цены продажи имущества, ответчиком не представлены надлежащие доказательства несоответствия залоговой стоимости имущества его рыночной.

При этом судом первой инстанции не учтено, что рыночная стоимость, указанная в отчетах, представленных истцом, значительно отличается от залоговой стоимости, отраженной в договоре. Так, согласно отчету ООО АНО "Экосервис" рыночная стоимость сооружения - комплекса автозаправочной станции, расположенного по адресу: г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2б, по состоянию на 22.02.2007 составляет 22 722 983 рубля. Согласно отчету ООО "Траст-Аудит" рыночная стоимость автозаправочной станции составляет 13 540 370 рублей с учетом НДС. Между тем, автозаправочная станция в пункте 1.4 договора ипотеки оценена сторонами в сумме 15 224 398 рублей 61 копейка с учётом НДС, земельный участок - в сумме 1 000 рублей. Указанные отчеты составлены по состоянию на 04.11.2008 и 05.06.2009.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норма Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенной отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Кроме того, ООО "Траст-Аудит" и ООО АНО "Экосервис" оценку земельного участка не производили.

С учетом изложенного, а также наличия у ответчика возражений против установления залоговой стоимости в качестве начальной цены продажи имущества, суду первой инстанции следовало назначить по делу экспертизу.

Согласно отчету об оценке от 20.11.2011 N 195/11, составленному экспертом Комлевым М.Ф. в рамках судебной экспертизы по определению суда апелляционной инстанции от 28 октября 2011 года, общая рыночная стоимость сооружения-комплекса и земельного участка составляет 22 000 000 рублей, в том числе:

- объекта недвижимости - сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, в соответствии с техническим паспортом сооружения-комплекса, выданным Лесосибирским МБТИ филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю по состоянию на 10.10.2003 - 16 595 461 рубль;

- земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного кадастра) от 15.03.2004 за N 52/04-1-207, категория земель - земли населенных пунктов - 5 404 539 рублей.

Таким образом, начальная продажная цена имущества подлежит установлению исходя из рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке от 20.11.2011 N 195/11.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом первой инстанции неверно определен размер государственной пошлины.

Поскольку требование об исполнении основного обязательства по кредитному договору N 1595 истцом не заявлялось, то с учетом, разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", при обращении истца в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество подлежала уплате государственная пошлина в сумме 200 000 рублей как по требованию имущественного характера.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 4 000 рублей, при подаче кассационной жалобы - 2 000 рублей. При подаче апелляционной жалобы ответчик уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.

При распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины, судом первой инстанции необоснованно с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 200 000 рублей, без учета того, что истцом при подаче иска уже была уплачена государственная пошлина в сумме 4 000 рублей.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы на истца подлежат отнесению расходы ответчика за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей, на ответчика - расходы истца за рассмотрение иска в сумме 4 000 рублей и за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 2 000 рублей. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 196 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска.

Доводы ответчика о том, что требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество должно рассматриваться в данном случае как неимущественное, поскольку требование об исполнении основного обязательства заявлено истцом в рамках дела о банкротстве ООО "ТД СТК" и включено в реестр требований кредиторов, отклоняются судом как основанные на неправильном толковании норм права. Так, из толкования пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество квалифицируется как требование имущественного или неимущественного характера в зависимости от того, была ли уплачена государственная пошлина по требованию об исполнении основного обязательства. Поскольку требование о включении задолженности в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве государственное пошлиной не облагается, то в данном случае требование об обращении взыскания на заложенное имущество следует рассматривать как требование имущественного характера.

В силу статей 101, 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Стоимость судебной экспертизы составила 20 000 рублей. За проведение экспертизы истец перечислил на депозитный счет суда 5 000 рублей, ответчик - 15 000 рублей. С учетом удовлетворения исковых требований, расходы по оплате услуг эксперта возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" июня 2011 года по делу N А33-4251/2010 изменить.

Иск в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 3988 от 04.12.2008, заключённому между акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс", на недвижимое имущество общества с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс", удовлетворить.

Обратить взыскание в сумме задолженности по договору N 1595 от 11.12.2007 в размере 427 922 613 рублей 50 копеек, на недвижимое имущество общества с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс":

- сооружение - комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, установив начальную продажную стоимость имущества в сумме 16 595 461 рубль (с учетом НДС);

- земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с кадастровым номером 24:52:010612:0014, установив начальную продажную стоимость имущества 5 404 539 рублей (с учетом НДС),

реализовав путем проведения публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс" в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей и судебные издержки в сумме 5000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лидер Плюс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 196 000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Магда