Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 08АП-8745/11

город Омск

20 декабря 2011 г.

Дело N А70-2089/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания: Михайловой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8745/2011) закрытого акционерного общества "СПЭРО-ЛТД" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.09.2011 по делу N А70-2089/2011 (судья Лазарев В.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (ОГРН 1036605188168) (далее - ООО "Мега-Инвест") к закрытому акционерному обществу "СПЭРО-ЛТД" (ОГРН 107200732104) (далее - ЗАО "СПЭРО-ЛТД") о расторжении договора аренды, и встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

3-е лицо Общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Тюмень", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО "СПЭРО-ЛТД" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ООО "Мега-Инвест" - Симонова П.Е. (паспорт, по доверенности N 072-11 от 01.02.2011 сроком действия 1 год);

от ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Решением от 22.09.2011 по делу N А70-20892011 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил иск ООО "Мега-Инвест" частично, расторг договор аренды от 05 ноября 2004 года, заключенный между ООО "Мега-Инвест" и ЗАО "СПЭРО-ЛТД".

Также частично удовлетворил встречный иск, взыскал с ООО "Мега-Инвест" в пользу ЗАО "СПЭРО-ЛТД" 81 550 руб. 20 коп. суммы задолженности по коммунальным платежам.

В апелляционной жалобе ЗАО "СПЭРО-ЛТД" просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований ООО "Мега-Инвест", отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, принять новый судебный акт, ссылаясь при этом на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

ЗАО "СПЭРО-ЛТД" указывает на то, что материалами дела опровергаются доводы ООО "Мега-Инвест" о том, что недостатки арендуемого имущества не должны были быть ему известны заранее, кроме того, при передаче в ноябре 2004 года сооружение недостатков не имело. Также общество отмечает, что на протяжении значительного периода времени пользования помещениями ответчик не высказывал своих претензий. Исходя из данной позиции общество также указывает на то, что поскольку имущество не имело недостатков расторжение договора по таковым основаниям неправомерно, в связи с чем и отказалось от такового.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Мега-Инвест" с ее доводами не соглашается, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ЗАО "СПЭРО-ЛТД", ООО "Элемент-Трейд-Тюмень", надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания по делу.

В судебном заседании представитель ООО "Мега-Инвест" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв, заслушав представителя стороны, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой иснтанции, 05 ноября 2004 года между ЗАО "СПЭРО-ЛТД" (Арендодатель) и ООО "Мега-Инвест" (Арендатор) заключен договор аренды (далее Договор аренды), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее сооружение общей площадью 3626,60 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, дом 39-а, строение 6 (далее Сооружение), в целях осуществления Арендатором торговой деятельности (том 1, л.д. 8-12).

Срок действия Договора аренды установлен с 05 ноября 2004 года по 05 ноября 2012 года (пункт 1.4), Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 10 декабря 2004 года.

01 февраля 2010 года между ООО "Мега-Инвест" (Арендатор) и ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" (Субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений N 09/10 (далее Договор субаренды), по условиям которого Арендатор обязался передать во временное владение и пользование Субарендатору торговые площади в магазине "Монетка": нежилые помещения общей площадью 3626,6 кв.м., находящиеся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д.39А, стр.6, а Субарендатор обязался принять их на условиях настоящего Договора субаренды. На арендуемых торговых площадях Субарендатор осуществляет деятельность по реализации продуктов питания и промышленных товаров (т.1 л.д.19-20).

25 ноября 2010 года после проведения внеплановой проверки инспектором отдела государственного пожарного надзора по Калининскому АО г. Тюмени УГПН ГУ МЧС РФ Тюменской области Долженко И.А. Субарендатору ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" было выдано Предписание N 752/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности в магазине ТС "Монетка", находящемуся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39а, строение 6 (т.1 л.д.23-25).

02 декабря 2010 года ООО "Мега-Инвест" направило в адрес ЗАО "СПЭРО-ЛТД" Уведомление об имеющихся недостатках переданного в аренду Сооружения, о своем намерении расторгнуть договор аренды от 05.11.2004 и возвратить Сооружение по акту приема-передачи, а 30 декабря 2010 года направило требование о расторжении Договора аренды с 15 января 2011 года и принятии ЗАО "СПЭРО-ЛТД" помещения (т.1 л.д. 27, 29).

13 декабря 2010 года от ЗАО "СПЭРО-ЛТД" по факсимильной связи ООО "Мега-Инвест" получило сообщение об отказе расторгнуть Договор аренды досрочно во внесудебном порядке (т.1 л.д.30-31).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что на момент передачи имущества недостатки ответчику должны были быть известны, поскольку доказательств в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истец сам указывает на отсутствие на момент передачи имущества недостатков, однако данное не свидетельствует об отсутствии скрытых недостатков, установить которые возможно только при наличии специальных познаний.

Пункт 5.5. Договора аренды от 05.11.2004 также предусматривает, что он (Договор) может быть расторгнут по инициативе Арендатора в случае, если Сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны Арендатору, и не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра Сооружения при заключении настоящего договора.

Суд первой инстанции верно указал на то, что переданное в аренду Сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.

Этот вывод подтверждает и Заключение СА N 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекте защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д.39а, строение 6, проведенной экспертной комиссией ООО "БАСТИОН" (т.1 л.д.66-82).

Доводы истца по первому иску о том, что на протяжении значительного периода времени пользования помещениями ответчик не высказывал своих претензий, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, так как это право лица воспользоваться таковым способом защиты при этом оно не ограничено временными рамками, кроме того, дефекты сооружения могут выявиться в разные периоды времени.

ЗАО "СПЭРО-ЛТД" указывает на то, что поскольку имущество не имело недостатков расторжение договора по таковым основаниям неправомерно, в связи с чем и отказалось от такового, между тем им не представлено доказательств опровергающих выводы Заключения СА N 172-2011, а также того обстоятельства, что при проверке пожарной безопасности выводы проверяющих ошибочны.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что требование ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды от 05 ноября 2004 года, заключенного между ООО "Мега-Инвест" и ЗАО "СПЭРО-ЛТД", обосновано и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В части выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска о взыскании арендных платежей, выводы суда первой инстанции с учетом вышеизложенной позиции, являются также правомерными.

В силу статей 611, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма ВАС РФ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

С учетом вышеизложенных выводов, следует, что ЗАО "СПЭРО-ЛТД" уклонилось от приемки арендованного Сооружения, в связи с этим его ссылка на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование требования о взыскании арендной платы является неправильной.

ООО "Мега-Инвест" во исполнение пунктов 5.4., 5.5. Договора аренды от 05.11.2004 исполнило свои обязательства по заблаговременному уведомлению о намерении досрочно расторгнуть Договор и освободить Сооружение.

Суд первой инстанции верно указал на то, что ЗАО "СПЭРО-ЛТД" в силу закона и Договора должно было осуществить приемку Сооружения 15 января 2011 года с указанием в Акте приема-передачи своих замечаний по состоянию Сооружения.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истцом по первоначальному иску не представлено доказательств того, что недостатки переданного в аренду Сооружения возникли вследствие действий ответчика.

В остальной части доводов относительно неправомерности решения суда первой инстанции не приведено.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (270), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.09.2011 г. по делу N А70-2089/2011- оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер