Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 09АП-30911/11

город Москва

14 декабря 2011 г.

Дело N А40-51510/11-49-442

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2011, принятое судьей Марченковой Н.В., по делу N А40-51510/11-49-442 по иску общества с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй"

(1037739906115; 123022, г.Москва, ул. Красная Пресня, д.24)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве

(ОГРН 1097746349535; 107139, Орликов переулок, д.3, корпус Б) третьи лица: Управление Росреестра по г.Москве, Федеральная служба охраны РФ о признании частично недействительным договора аренды земельного участка и приведении условий договора в соответствии с действующим законодательством

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Новиков Д.В. по доверенности от 03.05.2011 N 29; Митяков А.В. по доверенности от 03.05.2011 N 31. от ответчика: Пашкова В.В. по доверенности от 09.09.2011 N Д-762

от третьих лиц:

от Управления Росреестра по г.Москве - представитель не явился, извещен.

от Федеральной службы охраны РФ - Лысяков А.С. по доверенности от 25.02.2010 N 9/14-575 д.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве (далее - ответчик) о признании частично недействительным договора аренды земельного участка.

Истец требует привести условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

"3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет 16 928 993 (шестнадцать миллионов девятьсот двадцать восемь тысяч девятьсот девяноста три) рубля 27 копеек, что составляет 4 232 248 (четыре миллиона двести тридцать две тысячи двести сорок восемь) рублей 32 копейки в квартал. Арендная плата за Участок рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 846 449 663 (восемьсот сорок шесть миллионов четыреста сорок девять тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля 80 копеек, установленной Кадастровым паспортом земельного участка от 20.07.2010 г. N 77/501/10-70916, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1), в размере 2 (двух) процентов от указанной кадастровой стоимости в соответствии с пп. "а" п. 2 и абзацем вторым подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N582. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала".

"3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не

чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением

Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмо по адресу, указанному в Договоре", с учетом изменения предмета исковых требований, принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования основаны на том, что договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" не соответствует действующему законодательству.

Решением суда от 29.09.2011 исковое требование удовлетворено полностью.

На указанное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Представитель истца против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - Управление Росреестра по г.Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке ч.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 февраля 2004 года между ООО "АРТ-Строй" и ФГУП "Дирекция инвестиционных программ Минимущества России" был заключен инвестиционный договор N ИД-1/2004/ИД-10/11 (номер учетной регистрации 77-10/2004-006 от 01.03.2004 г.), предметом которого является строительство многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с подземными гаражами на месте сносимых жилых и нежилых зданий по адресам: город Москва, улица 7-я Текстильщиков, д.12 корп.1,2,3; д.14 корп.1,2; д.16 корп.2; д.20, д.22; улица Шкулева, д.13/25 корп.1 (п.п.2.1, 2.2. Инвестиционного договора).

Согласно заявлению истца, на момент подписания Инвестиционного договора (пункт 2.3) права на земельный участок, предполагаемый к застройке, не были оформлены. Истец принял на себя обязательство обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет и заключить с уполномоченным органом договор аренды земельного участка на период проектирования и строительства (пункты 5.1.1 - 5.1.2 Инвестиционного договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 26 августа 2009 года.

Во исполнение указанных обязательств Истец обеспечил постановку земельного участка на кадастровый учет 23 апреля 2010 года, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке и кадастровым паспортом земельного участка (приложение к договору аренды земельного участка). В рамках реализации Инвестиционного договора ТУ Росимущества в г. Москве издало распоряжение от 29.12.2010 г. N 2526 "О предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду ООО "АРТ-Строй".

На основании указанного распоряжения 31.01.2011 между ТУ ФАУГИ по г.Москве (арендодатель) и ООО "АРТ-Строй" был заключен договор аренды N Д-22/301-з земельного участка площадью 33 995 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:04:0004007:1010, находящийся по адресу: г.Москва, 7-я улица Текстильщиков, вл.12, корп.1, корп.2, корп.3, вл.14 корп.1, корп.2, вл.16. вл.20, вл.20, стр.2, вл.22, ул. Шкулева, вл.13/25, стр.1, ул. Чистова, вл.18, корп.2, стр.3, для реализации инвестиционного договора от 27.02.2004.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика от 22.11.2010 N 2-10-2010оц/4-7, и составляет 52 661 152 руб. 25 коп. в квартал.

По условию сделки (п.3.4.) размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании п.6 Правил, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Истец, указывая, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта, считает, что размер годовой арендной платы по договору аренды должен определяться на основании пп.а п.2 п. 3 Правил, в соответствии с которым ставка арендной платы рассчитывается в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Полагая, что условие п.3.1. договора, а также абзац первый п.3.4. договора аренды противоречит действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, лишь в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил.

Абзацем вторым пп. "д" п. 3 Правил установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом указанных норм права, учитывая порядок и условия реализации инвестиционного проекта, предусмотренных Инвестиционным договором, а также с учетом земельного законодательства, установив, что земельный участок предоставлен ООО "АРТ-Строй" в аренду для строительства в соответствии с процедурой "предварительного согласования места размещения объекта", что подтверждается: Инвестиционным контрактом с учетом дополнительных соглашений, Распоряжением Правительства Москвы от 24 ноября 2003 года N 2141-РП "О проектировании строительства жилых домов для сотрудников ФСО России (Юго-Восточный административный округ", Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 29 декабря 2010 года N 2526, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 10 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушены ст. 421, 450 Гражданского кодекса РФ как на основание для отмены обжалуемого судебного акта, отклоняются судебной коллегией, поскольку независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Даже при отсутствии подписанного дополнительного соглашения к договору аренды, арендодатель и арендатор обязаны руководствоваться соответствующими нормативными актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленные Правилами.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Иные доводы рассмотрены судебной коллегией. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2011 по делу N А40-51510/11-49-442 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков