Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 11АП-13540/11

город Самара

20 декабря 2011 г.

Дело N А55-7024/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - представитель Быков Р.С., доверенность от 11.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011 года, принятое по делу NА55-7024/2011 (судья Разумов Ю.М.)

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к ООО "СМПФ "ЭЛРИ" (ОГРН 1026301718420), г. Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате,

и по встречному иску ООО "СМПФ "ЭЛРИ" к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "СМПФ "ЭЛРИ" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 626 от 07.09.2010 г.. в сумме 231 865, 33 руб. за период с 18.08.2010 по 05.10.2010 г..

Определением суда от 15.07.2011 принято к рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "СМПФ "ЭЛРИ" о признании договора N 626 от 07.09.2010 г.. аренды земельного участка, относящегося к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0236003:525, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, Енисейская, Советская, проспект Металлургов, площадью 10641,10 кв.м., заключенного между ООО "СМПФ "ЭЛРИ" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011 первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 626 от 07.09.2010 г., заключенный между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "СМПФ "ЭЛРИ".

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд применил закон, не подлежащий применению, что в силу ст.270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта. Кроме этого, суд необоснованно отказал в удовлетворении требований министерства о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку доводы ответчика о том, что он не имел возможности использовать земельный участок несостоятельны.

13.12.2011 представитель ответчика ООО "СМПФ "ЭЛРИ" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобой не согласился, просил решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривается дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.09.2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "СМПФ-ЭЛРИ" заключен договор аренды земельного участка N 626, в соответствии с которым министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 36 003:525, площадью 10641,1 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, улицы Металлистов, Енисейская, Советская, пр. Металлургов.

Согласно условиям договора земельный участок предоставляется для строительства жилой застройки со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом.

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому Арендатор передал земельный участок Арендодателю (приложение N 3 к договору).

В соответствии с пунктом 4.4 договора, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Срок договора аренды установлен с 18 августа 2010 г.. по 01 октября 2013г. Указанный договор аренды был зарегистрирован в УФРС по Самарской области 05.10.2010 г..

08.11.2010 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 07.09.2010 N 626.

По мнению министерства, условия договора относительно срока внесения арендной платы и полноты её внесения ответчик не исполнил, в связи с этим за ним образовалась задолженность в сумме 231 865,33 руб. за период с 18.08.2010 по 05.10.2010 г..

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Ответчик иск не признал, указав на то, что 15.07.2010 г.. решением Думы городского округа Самара N 951 были утверждены новые Правила землепользования и застройки городского округа Самара, в соответствии с которыми при осуществлении землепользования и застройки на территории городского округа Самара необходимо строго соблюдать красные линии, установленные проектами планировки территории городского округа Самара. Реконструкция наземных объектов капитального строительства, расположенных в границах красных линий, строительство объектов капитального строительства, в границах красных линий не допускается. Поскольку земельный участок был предоставлен ответчику под строительство жилой застройки со встроено- пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, ответчик не может использовать участок по назначению.

Учитывая изложенное, ответчик обратился со встречным иском к истцу о признании договора N 626 от 07.09.2010 г.. аренды земельного участка, относящегося к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0236003:525, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, Енисейская, советская, проспект Металлургов, площадью 10641,10 кв.м., заключенного между ООО "СМПФ-ЭЛРИ" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области недействительной (ничтожной) сделкой по правилам ст. 168 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела.

В силу ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 611 ГК РФ устанавливает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских поселений регламентируется как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 вышеуказанного Кодекса.

Изначально, целями выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения предполагаемого объекта капитального строительства является выяснение вопроса о возможности на испрашиваемом земельном участке построить конкретный объект недвижимости. Предназначение процедур согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего объекта недвижимости требованиям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительных и санитарных норм и правил, иным обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законам (ч.3 ст.11.2 ЗК РФ )

Согласно п.2. ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 11.3 ЗК РФ, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются кадастровые паспорта образуемых земельных участков, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В решении об образовании земельных участков должны быть указаны сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании (ч.2 ст.11.2 ЗК РФ ).

Приказом N 209-п от 18.08.2010 г.. Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области дано поручение Департаменту градостроительной деятельности министерства заключить с ООО "СМПФ ЭЛРИ" договоры аренды образуемых участков на прежних условиях.

В соответствии с п.2.1. оспариваемого договора, границы земельного участка обозначены на прилагаемом к Договору кадастровом паспорте, который является неотъемлемой частью договора.

В разделе кадастрового паспорта N 63-00-102/10-359853 от 23.08.2010 г.., содержащем сведения о частях земельного участка и обременениях, указывается, что вся площадь земельного участка располагается за красной линией (листN 3 кадастрового паспорта).

В силу ст.11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно ст. 44. Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства территориям. В составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Пункт 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Пунктом 5 части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон. Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений.

Красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, в проектах инженерно-транспортных коммуникаций, в земельном и градостроительном кадастрах.

Таким образом, при предоставлении Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области земельного участка площадью 10641,10 кв.м., находящегося за красной линией в целях строительства жилой застройки со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, министерством не учтены требования и существенные изменения законодательства, регулирующие отношения по землепользованию и застройке городского округа Самара.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ договор N 626 от 07.09.2010 аренды земельного участка является ничтожным.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения первоначального иска.

Ссылка в обжалуемом решении на Правила землепользования и застройки городского округа Самара, утвержденные 15.07.2010 г.. решением Думы городского округа Самара за N 951, которые 05.05.2011 г.. определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда признаны противоречащими федеральному законодательству, не привела к принятию незаконного решения.

При заключении договора аренды действовали Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением от 26.04.2001 г.. N 61 Самарской городской Думы, согласно которым не допускается использование земельных участков или объектов капитального строительства с нарушением требований градостроительных регламентов.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011 года, принятое по делу N А55-7024/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев