Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 05АП-7706/11

г. Владивосток

20 декабря 2011 г.

Дело N А51-5326/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 13 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой

судей Н.В. Алфёровой, Е.Л. Сидорович

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Ивановой

при участии

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Малетина О.О., доверенность от 09.03.2011 N 10-26, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение ТО N 046994; (после перерыва) Мешкова Е.Ю. по доверенности от 25.04.2011 N 10-35 сроком действия до 31.12.2011, удостоверение ТО N 046926;

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: Еременко В.В., доверенность от 15.12.2010 N 28/1-6337, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение N 3466;

от ИП Писклиной Валентины Борисовны (после перерыва): Карпелёва Н.А., доверенность от 09.12.2011 сроком действия на 6 месяцев;

от Управления Муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Писклиной Валентины Борисовны

апелляционное производство N 05АП-7706/2011

на решение от 15.09.2011

судьи А.А. Фокиной

по делу N А51-5326/2011 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ИП Писклиной Валентины Борисовны

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540017193, ОГРН 1022502277170)

третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока, Управление Муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства - торгового центра общей площадью 350,5 кв.м. в двухэтажном здании (готовность 98%), назначение нежилое, расположенного по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, 60 "б", обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Писклина Валентина Борисовна (далее по тексту - заявитель, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее по тексту - Росреестр, регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 25.02.2011 N 01/216/2010-260, в государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершённого строительства - торгового центра общей площадью 350,5 кв.м в двухэтажном здании (готовность 98 %), назначение - нежилое, расположенного по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостоку, 60 "б", и об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне Управления судом привлечены Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - УМС) и Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее по тексту - УМИГА).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2011 в удовлетворении заявленных Предпринимателем требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 15.09.2011. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Ссылаясь на представленные в регистрирующий орган документы, Предприниматель указывает, что спорный объект находится на земельном участке, отведенном для целей строительства, при его создании заявитель располагал необходимыми разрешениями, соответственно, признаки самовольной постройки отсутствуют. Также Предприниматель указывает, что имеющийся договор аренды земельного участка не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее 1 года. Кроме того, считает, что Регистратором в отношении цели заявителя сделан необоснованный вывод о необходимости регистрации права общей долевой собственности на спорный объект. Необоснованной Предприниматель считает и ссылку регистрирующего органа о невозможности идентифицировать место расположение объекта незавершенного строительства, поскольку в КГН отсутсвуют сведения об испрашиваемом земельном участке. Указывает, что непосредственно в самом инвестиционном договоре есть четкое определение предмета договора, имеется схема земельного участка с привязкой к географическим координатам, объект поставлен на кадастровый учет.

Извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания УМИГА явку своих представителей в суд не обеспечило. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.

Представитель УМС в судебном заседании на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2011 считает законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебном заседании на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2011 считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

В судебном заседании 07.12.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13.12.2011 до 16 час. 00 мин. Вынесено протокольное определение. После перерыва заседание суда продолжено. Об объявлении перерыва стороны уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.2006 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда (www.5aas.arbitr.ru) и на доске объявлений в здании суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Представитель ИП Писклиной В.Б. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

15.07.2004 между УМС г. Владивостока и ООО "Наша марка" был заключен Договор N ИП-313/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, согласно которому должна быть осуществлена реконструкция павильона ожидания транспорта (объект 1) и возведение торгового центра в капитальных конструкциях (объект 2), расположенных по четной стороне проспекта 100-летия Владивостока - остановка транспорта "Постышева"; срок ввода объекта в эксплуатацию - февраль 2012 года.

По условиям вышеуказанного инвестиционного Договора от 15.07.2004 N ИП-313/2004 и Дополнительных соглашений к нему (от 15.04.2005, 20.06.2006) вкладом УМС (с 20.06.2006 - УМИГА) является павильон ожидания транспорта (остановка транспорта "Постышева); вкладом инвестора являются денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы на объектах.

20.04.2005 ООО "Наша марка" инспекцией Госархсройнадзора было выдано Разрешение на строительство объекта - "Комплексная реконструкция павильона ожидания транспорта с возведением торгового центра" - сроком действия до 31.12.2005, который впоследствии был продлён до 31.12.2012.

В декабре 2005 года УМС согласовало договор от 07.12.2005 уступки прав и обязанностей по Договору от 15.07.2004 N ИП-313/2004, согласно которому инвестором по инвестиционному договору стала ИП Писклина В.Б. (преемник ООО "Наша Марка").

27.12.2010 Предприниматель обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект незавершённого строительства готовностью 98%; в качестве основания государственной регистрации были представлены в том числе: Договор на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности от 15.07.2004 N ИП-313/2004, Договор от 07.12.2005 уступки прав и обязанностей по договору на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, Дополнительное соглашение от 20.06.2006 к инвестиционному Договору, Соглашение от 15.04.2005 о внесении изменений в инвестиционный Договор, а также Договор N 05-004604-Ю-В-3256 от 20.04.2005 между УМС г. Владивостока и ООО "Наша марка" аренды земельного участка площадью 350,5 кв.м в районе 100-летия Владивостоку, 64 в целях реконструкции павильона ожидания транспорта с возведением торгового центра.

20.01.2011 на основании пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на спорный объект была приостановлена и заявителю было предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

15.02.2011 в Росреестр заявитель представил дополнительные документы - кадастровый паспорт объекта незавершённого строительства от 11.02.2011.

Рассмотрев все представленные документы, 25.02.2011, то есть по истечении срока, установленного для предоставления недостающих документов, Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, сославшись в Сообщении N 01/216/2010-260 на тот факт, что объект (торговый комплекс) является самовольной постройкой, в ЕГРП отсутствуют записи о регистрации права собственности Писклиной В.Б. на земельный участок под объектом недвижимости либо договора аренды земельного участка, не представлена проектная документация на объект незавершённого строительства в полном объёме, не представлено соглашение между сторонами инвестиционного Договора о распределении долей в объекте незавершённого строительства, не внесены изменения в заявление относительно цели обращения, поскольку павильон ожидания общественного транспорта входит в объект незавершённого строительства, следовательно, заявитель мог обратиться за регистрацией только права общей долевой собственности.

Не согласившись с решением Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершённого строительства - торгового центра общей площадью 350,5 кв.м в двухэтажном здании (готовность 98 %), назначение - нежилое, расположенного по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостоку, 60 "б", выраженным в Сообщении N 01/216/2010-260, предприниматель обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании отказа незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По правилам пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 2 статьи 25 данного закона (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 этого же закона).

Согласно абзацам 4, 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

· документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

· не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя;

· имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Проведя правовую экспертизу документов в соответствии с правилами статьи 13 Закона N 122-ФЗ, управление установило, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Данные выводы государственного регистратора суд находит обоснованными.

В том числе, регистрирующим органом отмечено, что в основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости послужило отсутствие правоустанавливающего документа в отношении земельного участка, на котором возведён спорный объект незавершённого строительства.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на государственную регистрацию права общей долевой собственности заявитель представил договор аренды земельного участка от 20.04.2005 N 05-004604-Ю-В-3256.

Вместе с тем, коллегия апелляционного суда, как и регистрирующий орган, приходит к выводу, что данный договор является незаключенным.

Отклоняя довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку названный договор был заключен сроком меньше чем на 1 год (с 20.04.2005 по 19.04.2006), то он не подлежал государственной регистрации, коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого либо месяца текущего года до 30 -го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равный году.

С учетом названных норм права договор аренды земельного участка от 20.04.2005 N 05-004604-Ю-В-3256, заключенный на срок ровно на год, подлежал государственной регистрации в силу прямого указания закона и мог считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Доказательств государственной регистрации данного договора аренды в материалы дела не представлено, в связи с чем договор аренды от 20.04.2005, заключенный на срок с 20.04.2005 по 19.04.2006, ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным, в связи с чем отсутствуют основания считать его пролонгированным по истечении срока действия договора и не прекращения его фактического действия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Поскольку в рассматриваемом случае Предпринимателем такой документ представлен не был, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации право собственности на спорный объект недвижимости правомерен.

Кроме того, анализ имеющегося в материалах дела указанного договора и приложенных к нему документов показал, что сторонами не был определен предмет договора - земельный участок.

По правилам статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее по тексту - Закон N 28-ФЗ), действовавшего на момент заключения договора аренды земельного участка, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В соответствии со статьей 7 указанного закона государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Принимая во внимание, что в представленном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка не был указан кадастровый номер земельного участка, к данному договору кадастровый план (паспорт) участка приложен не был, и указанные обстоятельства не были опровергнуты Предпринимателем при рассмотрении дела, суд приходит к выводу, что спорный договор не соответствовал по своей форме и содержанию положениям действующего законодательства, а договор аренды земельного участка, отвечающий требованиям законодательства и подтверждающий право пользования спорным земельным участком, заявителем представлен не был.

Следовательно, регистрирующий орган правомерно и обоснованно посчитал, что заявителем не соблюдены положения абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Между тем, коллегия апелляционного суда не может согласиться с выводами Росреестра и суда первой инстанции о наличии признаков самовольной постройки в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку факт предоставления заявителю земельного участка под строительство органом, уполномоченным в спорном периоде на распоряжение землей, подтвержден материалами дела. Однако ошибочные выводы о самовольности постройки не привели к принятию незаконного отказа и незаконного решения.

Коллегия также поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сторонами инвестиционного Договора не были распределены доли в праве собственности на единый объект незавершенного строительства.

Так в соответствии с пунктами 1.1, 5.1 Договора N ИП-313/2004 от 15.07.2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности (с дополнениями и изменениями к нему) с момента полного выполнения сторонами обязательств реконструированный временный павильон ожидания транспорта (объект 1) переходит в собственность УМС, а объект торговый центр в капитальных конструкциях (объект 2) переходит в собственность инвестора.

Пунктом 5.4 инвестиционного Договора (в редакции Соглашения от 15.04.2005) предусмотрено, что в случае необходимости совершения сделки с Объектами оформление имущественных прав сторон на инвестиционные Объекты незавершённого строительства производится в установленном порядке.

При этом, согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 12.08.2010 N 20581сп павильон ожидания общественного транспорта (реконструируемый объект муниципальной собственности) входит в объект незавершенного строительства готовностью 96%.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда в указанной части не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат имеющимся в деле документам.

Иные доводы, изложенные как в решении суда первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, по мнению коллегии апелляционного суда, правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу не имеют.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание изложенное, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отказ Управления соответствует закону и не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, в связи с чем основания для признания его незаконным отсутствуют.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2011 по делу N А51-5326/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ИП Писклиной Валентине Борисовне из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелдляционной жалобе в сумме 1.900 (одна тысяча девятьсот) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.В. Алфёрова Е.Л. Сидорович