Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 г. N 05АП-8449/11

г. Владивосток

21 декабря 2011 г.

Дело N А51-11088/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 20 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей А.С. Шевченко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от ООО "Новые технологии строительства в Приморье" (ОГРН 1022502293571, ИНН 2540090210) - Андронова Д.Н. - паспорт 0503 980518, доверенность от 17.07.2010 со специальными полномочиями,

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство N 05АП-8449/2011

на решение от 03.11.2011

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-11088/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к ООО "Новые технологии строительства в Приморье", ООО "Новые технологии строительства в Приморье"

третьи лица: Департамент дорожного хозяйства Приморского края

о расторжении договора, обязании освободить земельный участок, признании отсутствующим зарегистрированного обремения

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Новые технологии строительства в Приморье" о расторжении заключенного Администрацией г. Владивостока и ответчиком договора N 01-002461-Ю-Д-2264 аренды земельного участка от 02.09.2004 (далее договор от 02.09.2004), об обязании ответчика за свой счет освободить переданный ответчику по договору от 02.09.2004 земельный участок, о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде права аренды на указанный земельный участок.

Арбитражный суд в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Департамент дорожного хозяйства Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.11.2011 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе заявитель указал на неправомерность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

По мнению апеллянта, является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае подлежат применению по аналогии п.1 ст. 279, п.2 ст. 281, ст. 282 ГК РФ, а также вывода о том, что арендуемый земельный участок подлежит выкупу у его собственника либо правообладателя, поскольку указанные выше нормы регулируют изъятие земельных участков у собственников, тогда как ответчик им не является, доказательств наличия объектов недвижимости на арендуемом земельном участке на момент подачи иска не представил.

Полагает, что применению в данному случае подлежат нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие договорные правоотношения, их изменение и прекращение (гл. 29, 34 ГК РФ).

Апеллянт указывает, что во исполнение ст. ст. 450, 452 ГК, ст. 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ истец направил в адрес ответчика 07.02.2011 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении и акта приема-передачи земельного участка.

Считает, что представленное свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 5,2 %, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 38, от 25.05.2005 серия 24-АА N 581764 не является доказательством того, что объект незавершенного строительства расположен в границах изымаемого земельного участка, а также на смежном земельном участке, который был арендован по договору от 02.09.2004 N 01-002461-Ю-Д-2264 в целях благоустройства территории.

По мнению апеллянта, является необоснованным отклонение судом первой инстанции довода истца о наличии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившегося в строительстве мостового перехода через бухту Золотой Рог в г. Владивостоке. Полагает, что договор аренды подлежит расторжению по основаниям ст. 451 ГК РФ.

Апеллянт указывает, что согласно отчету об оценке N 10-ГК-01.581/10/1, составленному ООО "Геолого-геодезический центр", величина убытков, связанных с изъятием спорного земельного участка, составляет 0 рублей. Изложенное, по мнению апеллянта, является основанием для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленных истцом требований.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возразил на доводы апелляционной жалобы, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.

Представитель истца, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что 02.09.2004 Администрацией г. Владивостока, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор N 01-002461-Ю-Д-2264 аренды земельного участка (договор от 02.09.2004), в соответствии с п. 1.1 которого ответчику во временное пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 07:0104 площадью 1604 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе Суханова, 38, (примерно 3 м на юго-запад от ориентира), для благоустройства прилегающей территории.

Договор от 02.09.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на последней странице данного договора проставлен штамп Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

В силу п. 2.1 договора от 02.09.2004 срок аренды участка установлен с 02.09.2004 по 01.09.2029.

В соответствии с п. 5.2 договора от 02.09.2004 данный договор может быть изменен или расторгнут в период его действия по соглашению сторон.

Согласно п. 5.3 договора от 02.09.2004 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях: использования участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 договора от 02.09.2004, невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном договором от 02.09.2004 (полный объем) в течении двух кварталов, нарушения арендатором иных условий названного договора и требований действующего законодательства.

Как следует из выданного 25.05.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АА N 581764, ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (дом жилой девятиэтажный с подвалом) готовностью 5,2 %, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 34, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2005 внесена регистрационная запись N 25-25-01/047/2005-91.

01.03.2007 Департаментом имущественных отношений Приморского края издано распоряжение N 116-р, в соответствии с которым третьему лицу предварительно согласовано место размещения объекта: "Строительство мостового перехода через бухту Золотой Рог в г. Владивостоке на автомагистрали, связывающей федеральную автомобильную дорогу М-60 "Уссури" Хабаровск-Владивосток с о. Русский" на землях населенных пунктов, на земельном участке общей площадью 233 991 кв.м, расположенном в г. Владивостоке в районе от ул. Суханова и ул. Некрасовской, включая ул. Луцкого и ул. Вс. Сибирцева, через центральную часть города Владивостока от ул. Светланской далее по акватории бухты Золотой Рог до ул. Калинина и ул. Черемуховой (включая автомобильную развязку).

Согласно распоряжению Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 11.09.2008 N 2162 третьему лицу утвержден проект границ земельного участка в г. Владивостоке площадью 26 777 кв.м для строительства мостового перехода через бухту Золотой Рог в г. Владивостоке на автомагистрали, связывающей федеральную автомобильную дорогу М-60 "Уссури" Хабаровск-Владивосток с о. Русский.

01.04.2009 Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края издано распоряжение N 257-р, в соответствии с которым для государственных нужд Приморского края изъят, в том числе, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:010007:104 площадью 1604 кв.м., имеющий местоположение: примерно в 3 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, д. 38.

07.02.2011 истец обратился к ответчику с письмом N 29/04/10-01/1184, фактически содержащим предложение заключить приложенное к письму соглашение о расторжении договора от 02.09.2004, которое оставлено ответчиком без рассмотрения.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края вынесено распоряжение N 257-р от 01.04.2009 об его изъятии для нужд Приморского края путем прекращения права аренды на него ответчика. В соответствии с п.3 ч.1 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе, с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

Согласно части 1 статьи 6 ФЗ от 08.05.2009 N 93 "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран-участников Форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - ФЗ N 93) со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 января 2012 года на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов. Материалами дела подтверждается, что земельный участок изымается для проведения саммита.

В соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ N 93 в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения необходимых для проведения саммита объектов, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие таких земельных участков для размещения необходимых для проведения саммита объектов осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям таких земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав. Таким образом, изъятие земельного участка в соответствии с вышеуказанным положением осуществляется путем прекращения этих прав. Основанием к расторжению договора в силу положений п.5 ч.2 ст. 46 ЗК РФ и ч.2 ст. 6 ФЗ N 93 является решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Пункт 2 статьи 6 ФЗ N 93 напрямую указывает, что изъятие земельного участка путем прекращения арендных прав осуществляется с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям таких земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации ( п.5 ст. 57 ЗК РФ).

При этом, согласно п.2 ч.20 ФЗ N 93 в связи изъятием земельного участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов, уполномоченный орган обязан заключить соглашение с арендатором земельного участка, одним из существенных условий которого является размер убытков, подлежащих возмещению в связи с их изъятием.

Проект указанного соглашения должен быть предоставлен лицам, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в течение пяти дней со дня получения отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 22 ФЗ N 93). В случае если соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные органы вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (пункт 25 ФЗ N 93).

Вместе с тем направленный в адрес ответчика проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не содержит в себе условия о размере убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением арендных правоотношений по основанию изъятия земельного участка для муниципальных нужд, что является нарушением требований законодательства.

Апелляционная коллегия исходит из того, что прекращение между сторонами арендных правоотношений осуществляется против воли арендатора, но является правомерным в силу прямого указания ст. 49 ЗК РФ, ст.6 ФЗ N 93, поскольку необходимо для реализации подпрограммы "Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" федеральной программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013". Вместе с тем, изъятие земельных участков по указанным основаниям не должно умалять прав их законных правообладателей, причинять им вред. Гражданское законодательство (п.4 ст. 1064 ГК РФ) предусматривает, что в случаях, установленных законом, вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению.

Земельный кодекс РФ (п.5 ст. 57), Федеральный Закон N 93 (ч.2 ст. 6) предусматривает обязательность возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для муниципальных нужд. При этом разрешение вопроса о размере убытков исходя из буквального толкования п.20 ст. 6 ФЗ N 93 связывается с моментом заключения уполномоченным органом и арендатором соглашения, связанного с изъятием земельного участка.

В силу указанного апелляционная коллегия полагает, что проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка составлен истцом в нарушением требований законодательства. Совершение сторонами действий по возврату земельного участка от арендатора к арендодателю на условиях указанного соглашения приведет к нарушению права арендатора на получение компенсации в связи с досрочным прекращением арендных правоотношений по основанию изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Апелляционная коллегия исходит из того, что нормы ФЗ N 93 предусматривают специальную процедуру изъятия земельных участков, которая истцом не соблюдена. Расторжение договора по основаниям статьи 451 ГК РФ является в настоящем случае недопустимым.

Рассмотрев довод апеллянта о том, что представленное свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 5,2 %, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 38, от 25.05.2005 серия 24-АА N 581764 не является доказательством того, что объект незавершенного строительства расположен в границах изымаемого земельного участка, а также на смежном земельном участке, который был арендован по договору от 02.09.2004 N 01-002461-Ю-Д-2264 в целях благоустройства территории, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. Согласно вышеуказанному свидетельству объект незавершенного строительства (дом жилой девятиэтажный с подвалом) готовностью 5,2 % расположен по адресу: Приморский края, г. Владивосток, ул. Суханова, 34, тогда как изымаемый земельный участок расположен по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 38.

Из акта готовности Филиала ФГУП "Ростехинветаризация" по г. Владивостоку от 24.08.2004 также не следует, что объект незавершенного строительства расположен на территории изымаемого земельного участка. Вместе с тем, возможное отсутствие на земельном участке объектов недвижимости не исключает необходимость возмещения убытков арендатора в связи с изъятием самого земельного участка.

Довод апеллянта о том, что согласно отчету об оценке N 10-ГК-01.581/10/1, составленному ООО "Геолого-геодезический центр", величина убытков, связанных с изъятием спорного земельного участка, составляет 0 рублей и в случае несогласия ответчика с результатом указанного отчета он не лишен права самостоятельного его обжалования, апелляционной коллегией отклонен как несостоятельный, поскольку в материалах настоящего дела отчет об оценке, на который ссылается истец, отсутствует.

Вместе с тем, необходимым основанием реализации ответчиком права на оспаривание отчета оценщика о размере убытков является уведомление о результатах проведенной оценки. Однако, ни соглашением о расторжении договора аренды, ни материалами дела не подтверждается, что ответчик был уведомлен об итогах оценки размера убытков.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, является правомерным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.11.2011 по делу N А51-11088/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.С. Шевченко Н.А. Скрипка