Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 14АП-7884/11

г. Вологда

20 декабря 2011 г.

Дело N А05-14686/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ипатовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Ерцевское" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.09.2011 по делу N А05-14686/2010 (судья Шперлинг М.Ю.),

установил

администрация муниципального образования "Ерцевское" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к государственному учреждению "Отдел внутренних дел по Коношскому муниципальному району" (далее - Учреждение) о взыскании 20 136 руб. 60 коп. долга по арендной плате за пользование нежилыми помещениями общей площадью 186,45 кв.м, расположенных по адресу: Архангельская область, Коношский район, поселок Ерцево, улица Гагарина, дом 12, в период с 01.01.2010 по 30.11.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное казенное учреждение "Объединение исправительных учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности N 4 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Архангельской области".

Решением суда от 23.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. По его мнению, вывод суда об отсутствии договора аренды ошибочен, так как договор сторонами заключен путем направления истцом ответчику проекта договора аренды (оферты) и совершения ответчиком фактических действий по занятию спорных помещений, что является акцептом. Полагает, что государственная регистрация объекта аренды за Администрацией необязательна, поскольку помещение ей передано бывшим собственником без каких-либо регистрационных документов. Право собственности истца на спорные помещения подтверждено актом приема-передачи помещений и выпиской из реестра муниципальной собственности муниципального образования "Ерцевское" (далее - Реестр).

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы, изложенные в жалобе, поддержал. На вопрос суда пояснил, что государственная регистрация перехода права собственности на объект аренды не производилась.

Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным.

От третьего лица в суд апелляционной инстанции поступил отзыв, в котором он просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, ответчик занимает спорные нежилые помещения, расположенные по вышеназванному адресу, для размещения территориального пункта милиции поселка Ерцево.

Ссылаясь на то, что Учреждение арендную плату за пользование данными помещениями не вносит, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 153 названного Кодекса устанавливает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно требованиям действующего законодательства для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия в требуемой форме (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Так как договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 указанного выше Кодекса договор может быть заключен в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ установлено требование о том, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Это означает, что сторонами составляется документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который подписывается лицами, совершающими сделку. Договор также будет признаваться заключенным в письменной форме, если стороны используют один из следующих вариантов: обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (пункт 3 статьи 438 ГК РФ); если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора (пункты 2, 3 статьи 434,435 ГК РФ).

Более того, для договоров аренды недвижимости ГК РФ предусмотрены специальные правила, касающиеся формы таких договоров (пункт 1 статьи 651, пункта 1 статьи 658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.

Для заключения реального договора требуется не только облеченное в требуемую форму соглашение сторон, но и передача соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 ГК РФ). При этом передача имущества также должна быть надлежащим образом оформлена. В качестве надлежащего оформления может быть составлен, например, акт приема-передачи.

Договор аренды, подписанный сторонами, а также акт передачи истцом спорных помещений ответчику суду не представлены, в материалах дела не имеются.

Документов, подтверждающих совершение ответчиком действий, свидетельствующих о принятии указанных в оферте истца предложений, например, перечисление арендодателю денежных средств в счёт арендной платы, не предъявлено. На момент приобретения истцом спорных помещений истцу Учреждение уже располагалось в данных помещениях.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт заключения договора аренды по поводу пользования вышеназванными помещениями не доказан.

Более того, согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Как установлено пунктом 1 статьи 131 названного Кодекса, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, исходя из указанных норм только с момента государственной регистрации возникает право собственности на недвижимое имущество. Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается истцом, право собственности на объект аренды за Администрацией не зарегистрировано. Таким образом, не являясь собственником объекта недвижимости, Администрация не вправе требовать взыскания арендной платы за пользование спорным помещением.

Ссылка истца на то, что право собственности Администрации подтверждается актом от 11.12.2006 передачи имущества ей муниципальным образованием "Коношский муниципальный район" и выпиской из Реестра, отклоняется как основанная на ошибочном толковании норм права исходя из следующего.

Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Обязательной государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 4 Закона о регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного Закона.

Поскольку спорное имущество приобретено истцом после вступления в законную силу Закона о регистрации, переход права собственности на него подлежал обязательной государственной регистрации.

Исходя из этого отсутствие регистрации права в ЕГРП означает отсутствие права собственности истца на объект аренды.

В связи с изложенным требование Администрации о взыскании с Учреждения арендной платы за пользование нежилым помещением не является правомерным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований отказано обоснованно.

Нарушения либо неправильного применения норм материального права или процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция не принимает во внимание доводы жалобы и не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.09.2011 по делу N А05-14686/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Ерцевское" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

О.Н. Виноградов С.В. Козлова