Вопрос: Какой порядок формирования ставок арендной платы федеральными государственными унитарными предприятиями по краткосрочным договорам аренды для профильных предприятий? Возможно ли изменение ставок ФГУП либо вышестоящими органами в сторону уменьшения? Обязан ли арендатор перечислять сумму арендной платы в бюджет либо он может перечислять арендодателю сумму арендной платы, а тот в свою очередь перечисляет ее в бюджет? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 33, август 2007 г.)

Какой порядок формирования ставок арендной платы федеральными государственными унитарными предприятиями по краткосрочным договорам аренды для профильных предприятий? Возможно ли изменение ставок ФГУП либо вышестоящими органами в сторону уменьшения? Обязан ли арендатор перечислять сумму арендной платы в бюджет либо он может перечислять арендодателю сумму арендной платы, а тот в свою очередь перечисляет ее в бюджет?

В соответствии со ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. Поэтому при заключении, исполнении, изменении и прекращении договорных отношений с участием органов власти и созданных ими унитарных предприятий следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о равноправии сторон договоров. Арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ.

На основании ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В противном случае считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае когда законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Следовательно, об изменении цены аренды (как в сторону увеличения, так уменьшения) можно говорить только в рамках обоюдного соглашения сторон, выраженного в условиях заключенного ими договора. Изменять условия договора аренды, в том числе в части ставок аренды, в одностороннем порядке - неправомерно. Этого не может делать ни ФГУП, ни его вышестоящая организация. Вышестоящая организация вправе предписывать ФГУП конкретные ставки аренды только до заключения договора аренды.

Порядок расчетов за аренду также устанавливается по обоюдному согласию сторонами непосредственно в договоре аренды. Поэтому в части получателя арендной платы может быть указан как ФГУП (балансодержатель), так и его вышестоящая организация (собственник, представитель собственника).

В отношении НДС по арендной плате следует исходить из того, что в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Письмом МНС России от 22.11.02 г. N 03-1-07/2975/15-АН789 "О зачислении НДС от арендной платы" разъяснено, что при применении данного положения следует иметь в виду, что арендатор признается налоговым агентом только в случаях:

если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, т.е. арендодателем является орган государственной власти. По таким договорам арендатор (налоговый агент) самостоятельно перечисляет НДС в бюджет;

если арендодателями выступают орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. На практике в подобных случаях заключается трехсторонний договор между собственником имущества в лице органа государственной власти и управления или органа местного самоуправления (арендодатель), балансодержателем имущества (унитарным предприятием) и фирмой-арендатором. В таких случаях арендатор (налоговый агент) самостоятельно перечисляет НДС в доход бюджета.

По договорам аренды федерального и муниципального имущества, заключенным между фирмой-арендатором и балансодержателем - унитарным предприятием (не относящимся к органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления), минуя органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления, уплату НДС в бюджет осуществляют балансодержатели - унитарные предприятия. В таких случаях у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС. Вся сумма арендной платы вместе с НДС перечисляется арендатором балансодержателю, который в свою очередь самостоятельно осуществляет расчеты по этому налогу с бюджетом.

Ю. Кольцов,

ООО "ЮВК Аудит"

16 августа 2007 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 33, август 2007 г.