Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 г. N 03АП-5261/11

г. Красноярск

20 декабря 2011 г.

Дело N А69-1418/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Хасановой И.А., Бабенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии: от сельскохозяйственного производственного кооператива "Енисей": Канчыыр-оол Д.С. - председателя на основании выписки из ЕГРЮЛ от 02.12.2011 N 598,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Енисей"

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от "15" сентября 2011 года по делу N А69-1418/2011, принятое судьей Донгак Ш.О.

установил:

Администрация муниципального района "Кызылский кожуун" Республики Тыва (далее Администрация Кызылского кожууна, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Сельскохозяйственному производственному кооперативу (СПК) "Енисей" о взыскании задолженности по арендной плате 96 900,84 рублей, неустойку в сумме 9 120,30 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: Кызылский кожуун, пгт. Каа-Хем, ул. Свободная, 37а.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 15 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Суд, удовлетворяя иск, не установил время вступления договора аренды в силу, так как только с этого времени начиналось пользование земельным участком, за что возможно требовать оплаты аренды.

В отсутствие регистрации договора аренды ответчик не может осуществлять строительство производственных и административных зданий.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Тыва от 20.01.2011 N 01/060/2010-291 в регистрации договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Тыва, Кызылский Кожуун, пгт. Каа-Хем, ул. Свободная, д. 37 "а" было отказано в связи с несоответствием документов, представленных на регистрацию прав по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Сделка, не соответствующая требованиям закона в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной, то есть не порождающей юридических последствий, а договор аренды, не прошедший государственную регистрацию - не заключенным.

Представитель истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, дело рассматривается в его отсутствие в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий договора аренды земельного участка N 012-АП от 15.07.2010, приложений N 1 и N 2 к договору от 15.07.2010, кадастрового паспорта земельного участка от 05.07.2010 N К05/10-2-1505, договора о представлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 07 от 05.05.2009, сообщение об отказе в государственной регистрации от 20.01.2011 N 01/060/2010-291. На обозрение суда представлены оригиналы указанных документов.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о приобщении к материалам дополнительных доказательств удовлетворено судом апелляционной инстанции, поскольку судом первой инстанции не исследованы соответствующие обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения дела обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 17.02.2010 г.. председателем администрации Кызылского кожууна вынесено постановление о предоставлении в аренду СПК "Енисей" земельного участка.

18 февраля 2010 года Администрация Кызылского кожууна и СПК "Енисей" подписали договор аренды земельного участка N 012-АП.

15 июля 2010 года стороны подписали договор аренды земельного участка N 012-АП в отношении того же земельного участка.

Согласно п. 1.1. договора Арендодатель передает за плату во временное пользование сроком на 5 лет, а Арендатор принимает земельный участок общей площадью 6603 кв.м. с кадастровым номером 17:05:1002100:171 из категории земель населенных пунктов для использования в целях для строительства производственных и административных зданий, находящийся по адресу: Кызылский кожуун, пгт. Каа-Хем, ул. Свободная, 37а.

Согласно п. 2.1. договора размер арендной платы 2010 году установлен в размере 96 990,84 рублей. Арендная плата вносится Арендатором два раза в год в срок до 15 июня 2010 в сумме 48 495,42 рублей и до 15 сентября 2010 в сумме 48 495,42 рублей путем перечисления на счет Арендодателя в УФК РТ.

31.01.2011 Администрацией Кызылского кожууна направлено в адрес СПК "Енисей" уведомление о погашении задолженности по арендной плате.

30.03.2011 между сторонами подписано соглашение к договору аренды N 012-АП от 18.02.2010, согласно которому в договор внесены изменения в части условия внесения арендной платы.

Согласно п. 3.3. соглашения от 30.03.2010 арендная плата за первый год аренды вносится в следующие сроки: 1-ый платеж до 01.05.2011 - 30% от суммы; 2-ой платеж до 01.06.2011 - 30% от суммы; 3-ий платеж до 01.07.2011 - 40% от суммы.

В материалы дела ответчиком представлен договор аренды от 05.05.2009 N 07, подписанный в отношении земельного участка площадью 6603 м. кв., расположенного по адресу: пгт Каа-Хем, ул. Свободная, 37 а, сроком на 11 месяцев.

Пунктом 3 раздела "Права и обязанности сторон" данного договора предусмотрено, что арендатор по истечении срока действия договора утрачивает право на аренду земельного участка.

В материалы дела представлено сообщение от 20.01.2011 N 01/060/2010-291 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 15.07.2010 в связи с нарушением порядка представления земельного участка под строительство.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды земельного участка сроком один год и более.

Поскольку договор аренды 15.07.2010 012-АП заключен сроком на 5 лет, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции должен был выяснить имеющий существенное значение вопрос о том, была ли осуществлена государственная регистрация упомянутого договора. Выяснение названного обстоятельства связано с правильностью разрешения спора о взыскании заявленной истцом суммы требования за пользование земельным участком и договорной неустойки, о расторжении договора.

Ответчиком представлено сообщение от 20.01.2011 N 01/060/2010-291 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва об отказе в государственной регистрации договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Тыва, Кызылский Кожуун, пгт. Каа-Хем, ул. Свободная, д. 37 "а".

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истец не представил доказательств в опровержение довода апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды 15.07.2010 012-АП. Доказательства регистрации указанного договора в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах договор от 15.07.2010 является незаключенным.

Незаключенный договор не может быть расторгнут, в связи чем требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению. Выводы суда первой инстанции о возможности расторжения договора в данном случае основаны на неправильном применении норм материального права.

По тем же мотивам отсутствуют основания также для взыскания арендной платы и договорной неустойки, исчисленных истцом на основании договора аренды от 15.07.2010.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Доводы заявителя жалобы о невозможности использования переданного участка подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что стороны совершили юридически значимые действия: акт приема-передачи подписан сторонами 18.02.2011 (л.д. 20 том 1), доказательств подписания обратного акта, а также внесения платежей за пользование имуществом, являющимся муниципальной собственностью, не представлено.

Кроме того, в заседании апелляционной коллегии представитель ответчика пояснил, что владеет земельным участком с 2009 года, в подтверждение чего представил договор аренды от 05.05.2009, заключенного на 11 месяцев. Согласно пояснениям представителя земельный участок огорожен, ведутся строительные работы. Ответчик считает, что отсутствие государственной регистрации препятствует нормальному использованию земельного участка, поскольку невозможно обеспечить строительные работы энергоснабжением. Апелляционный суд считает, что данное обстоятельство не опровергает факт владения и пользования земельным участком.

Исходя из принципа платности землепользования, апелляционный суд приходит к выводу о наличии неосновательного обогащения у ответчика в виде платы за пользования земельным участком.

Постановлением Правительства Республики Тыва N 419 от 03.07.2008 утверждено положение о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва (далее Положение).

Согласно п. 4 Положения, размер арендной платы за земельный участок, рассчитывается по формуле:

Ап = КС * Сзн * Кд * Ки, где

Ап - размер арендной платы в год, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, руб., где кадастровая стоимость определяется по формуле: КС = S * УПКС:

S - площадь земельного участка - 814,36 кв.м.:

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. -961,43 руб.;

Кд - коэффициенты, корректирующие размер арендной платы в зависимости от вида деятельности (категории) арендатора на земельном участке;

Ки - сводный индекс потребительских цен, фактически сложившийся за предыдущий год;

Сзн - соответствующая процентная ставка земельного налога, утвержденная местными органами самоуправления;

Проверив представленный истцом расчет платы за пользование земельным участком, апелляционный суд признает его верным, основанным на существующем порядке определения арендной платы.

Таким образом, сумма долга ответчика перед истцом в размере стоимости пользования земельным участком за один год пользования с момента передачи в пользование участка по акту (согласно исковому заявлению, л.д. 12 том 1) соответствует заявленной сумме исковых требований, а также требованиям, изложенным в претензии от 31.01.2011 N 65/7.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании 96 900 рублей 84 копеек за пользование земельным участком.

Истцом также заявлено требование об освобождении земельного участка, предоставленного для целей строительства.

Вместе с тем, вывод о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации не может безусловно повлечь удовлетворение требования об освобождении земельного участка ввиду следующего.

Судом установлено, что земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 18.02.2010. Из постановления председателя администрации Кызылского кожууна от 17.02.2010 о предоставлении в аренду СПК "Енисей" земельного участка следует, что земельный участок передавался для строительства производственных и административных зданий.

Из пояснений ответчика следует, что на указанном земельном участке ведется строительство, участок огорожен, имеется фундамент здания.

Освобождение земельного участка приведет к необходимости осуществления сноса возведенных объектов, что недопустимо без исследования обстоятельств, входящих в предмет доказывания при применении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требования об освобождении земельного участка является преждевременным.

Кроме того, из сообщения об отказе в государственной регистрации усматривается, что основанием для отказа явилось непредставление на регистрацию ряда документов. Таким образом, у сторон по договору сохраняется возможность обращения в регистрирующий орган для регистрации договора после устранения всех недостатков.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Основания для отмены принятого судом первой инстанции решения по настоящему делу установлены частями 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 15 сентября 2011 года по делу N А69-1418/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Енисей" в пользу администрации муниципального района "Кызылский кожуун" Республики Тыва 96 990 рублей 84 копеек неосновательного обогащения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального района "Кызылский кожуун" Республики Тыва в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Енисей" 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

А.Н. Бабенко И.А. Хасанова