Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 г. N 03АП-5379/11

г. Красноярск

21 декабря 2011 г.

Дело N А74-1732/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "14" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Колесниковой Г.А.,

судей: Бабенко А.Н., Борисова Г.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой Н.Н.,

при участии:

от заявителя (ООО "Фитоаптека"): Марковой М.Р. (директора общества) на основании паспорта,

от третьего лица (Управления муниципальным имуществом Администрации Ширинского района): Карелиной А.Д., представителя по доверенности от 13.12.2011 N 2, Нарожной А.Я., представителя по доверенности от 13.12.2011 N 3,

от прокурора Республики Хакасия: Моргун О.В., прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края на основании служебного удостоверения,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитоаптека"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "23" сентября 2011 года по делу N А74-1732/2011, принятое судьей Гигель Н.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фитоаптека" (далее - ООО "Фитоаптека", общество, заявитель, ОГРН 1061903011026, ИНН 1911006680) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконным решения главы муниципального образования Ширинский сельсовет (далее - Ширинский сельсовет, ответчик) Ковалева Ю.С., изложенного в письме от 05 мая 2011 года N 564 об отсутствии у ООО "Фитоаптека" права преимущественного выкупа помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор Республики Хакасия (далее - прокурор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальным имуществом Администрации Ширинского района (далее - управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 сентября 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением от 23.09.2011 не согласно, поскольку в основу принятого решения ответчика положены только положения пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное предварительное согласие на сделку перенайма со стороны арендодателя, поскольку процедура одобрения такой сделки носит заявительный характер; существенное правовое значение имеет фактический арендодатель и оценка действий руководителя Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования ( далее МО) Ширинский район по согласованию договора аренды от 01.02.2004 N 15; суд первой инстанции вышел за рамки заявленных требований и предмета доказывания, рассмотрев вопрос о недействительности сделок за рамками срока исковой давности; с 24.02.2011 общество фактически продолжало находиться в арендных отношениях, сохраняя право на приобретение арендуемого имущества.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором решение от 23.09.2011 считает законным и обоснованным.

Прокурор поддерживает позицию заявителя, считает, что соглашение о перенайме не подлежит государственной регистрации; арендатор вправе передавать права по договору другому лицу.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда http://www.3aas.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Фитоаптека" зарегистрировано в качестве юридического лица Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Хакасия 11 апреля 2006 года за основным государственным регистрационным 1061903011026 (свидетельство серии 19 N 000707439).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 30 ноября 2010 года серии 19АА N 318385 муниципальное образование Ширинский сельсовет Ширинского района Республики Хакасия является собственником нежилого помещения N 83Н, общей площадью 52,1 кв.м, расположенного на первом этаже дома N 21 по ул. 50 лет ВЛКСМ в п. Шира Ширинского района Республики Хакасия.

01 ноября 2006 года между муниципальным образованием Ширинский поссовет Ширинского района (арендодатель) и ООО "Фитоаптека" (арендатор) подписан договор аренды N 10, предметом которого явилось нежилое помещение 46,6 кв.м, расположенное по адресу: п. Шира, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 21, на срок до 31 октября 2007 года. Имущество, являющееся предметом договора аренды N 10 от 01 ноября 2006 года, передано во временное владение и пользование ООО "Фитоаптека" на основании передаточного акта N 1 от 01 ноября 2006 года.

Впоследствии ООО "Фитоаптека" арендовало являющееся предметом аренды по договору от 01 ноября 2006 года N 10 имущество на основании договоров аренды от 01 ноября 2007 года N 8 (сроком действия с 01 ноября 2007 года до 30 сентября 2008 года), от 05 ноября 2008 года N 3ар (сроком действия с 05 ноября 2008 года до 05 октября 2009 года).

28 марта 2011 года ООО "Фитоаптека" обратилось к главе муниципального образования Ширинский сельсовет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, арендуемого с 01 мая 2006 года на основании соглашения о перенайме от 25 апреля 2006 года по договору аренды от 01 февраля 2004 года N 15 и договоров аренды от 01 ноября 2006 года N 10, от 01 ноября 2007 года N 8, от 05 ноября 2008 года N 3ар.

Ширинский сельсовет письмом от 05 мая 2011 года (исх.N 564) отказал ООО "Фитоаптека" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества на том основании, что заявитель не отвечает требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Считая, что отказ Ширинского сельсовета в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения по заявлению от 28 марта 2011 года не соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ и нарушающает права заявителя, последний обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения главы Ширинского сельсовета, изложенного в письме от 05 мая 2011 года N 564.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным решения, изложенного в письме от 05.05.2011 N 564, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности отказа обществу в реализации права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 46,6 кв.м., расположенного по адресу: п. Шира, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 21 (далее - спорное помещение), в связи с тем, что общество не соответствует условиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, исходя из следующего.

Согласно оспариваемому решению, изложенному в письме от 05.05.2011 N 564 (т. 1 л.д. 14-15), ООО "Фитоаптека" не отвечает требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с чем, у него отсутствует право преимущественного выкупа спорного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в том числе, при выполнении следующего условия: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 01.11.2006 N 10, от 01.11.20007 N 8, от 05.11.2008 N 3ар (постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 по делу N А74-732/2011 установлен факт расторжения договора от 05.11.2008 N 3ар с 25.02.2011), подписанных между обществом (арендатор) и муниципальным образованием Ширинский поссовет Ширинского района (арендодатель), общество арендовало нежилое помещение 46,6 кв.м, расположенное по адресу: п. Шира, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 21, в период с 01.11.2006 по 05.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ), то есть менее двух лет.

Заявитель ссылается на то, что общество арендовало спорное помещение до подписания договора аренды от 01.11.2006 N 10 на основании:

- договора аренды нежилого помещения от 01.02.2004 N 15, подписанного между муниципальным унитарным предприятием "Фитоаптека" (арендатор) (т. 1 л.д. 17-23) и муниципальным унитарным предприятием поселка Шира "Коммунальник" (арендодатель);

- соглашения о перенайме от 25.04.2006, подписанного между муниципальным предприятием "Фитоаптека" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Фитоаптека", согласно которому в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор передает перенанимателю все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора с муниципальным унитарным предприятием поселка Шира "Коммунальник" от 01.02.2004 N 15 в отношении спорного помещения (т. 1 л.д. 24).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений части 3 статьи 215, статьи 294, части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальным предприятиям, которым передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество, предоставлено право сдачи его в аренду с согласия собственника.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с представленным в материалы дела третьим лицом договором от 05.03.2003 N 22 (т. 2 л.д. 110-113) спорное помещение в составе жилого фонда передано Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ширинский район в хозяйственное ведение МУП ЖКХ поселка Шира.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 июня 2005 года по делу N А74-241/2005 в отношении МУП ЖКХ поселка Шира открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда от 15 июня 2005 года по тому же делу конкурсным управляющим утвержден Аврамов В.Н., наделенный соответствующими полномочиями по распоряжению имуществом должника в соответствии со статьей 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с актом приема-передачи жилого фонда от 07 ноября 2006 года (т. 2, л.д. 75-77) имущество МУП ЖКХ поселка Шира, в том числе спорное помещение, передано конкурсным управляющим Аврамовым В.Н. в муниципальную собственность Ширинского поссовета.

Из объяснений ответчика и третьего лица следует, что на базе имущества МУП ЖКХ поселка Шира постановлением главы администрации МО Ширинский район от 23.12.2003 N 1394 создано муниципальное унитарное предприятие поселка Шира "Коммунальник".

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что государственная регистрация права хозяйственного ведения на муниципальное имущество, в том числе на спорное помещение, переданное МУП ЖКХ п. Шира по договору от 05.03.2003 N 22, не производилась; спорное имущество на баланс МУП п. Шира "Коммунальник" собственником не передавалось.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 01.02.2004 N 15 право хозяйственного ведения на спорное имущество не было зарегистрировано ни за МУП поселка Шира "Коммунальник", ни за МУП ЖКХ поселка Шира, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные предприятия не имели соответствующих прав на передачу спорного помещения в аренду муниципальному предприятию "Фитоаптека", с которым впоследствии у заявителя заключено соглашение о перенайме.

Договор аренды спорного помещения от 01.02.2004 N 15 от имени МУП поселка Шира "Коммунальник" (арендодатель) подписан Чернышем В.В. в отсутствие соответствующих полномочий, поскольку согласно записям в трудовой книжке (т. 2 л.д. 79-81) директором МУП поселка Шира "Коммунальник" Черныш В.В. назначен только 01.07.2004.

Таким образом, договор аренды спорного помещения от 01.02.2004 N 15 является ничтожной сделкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из содержания изложенной нормы права следует, что такое согласие арендодателя должно быть получено арендатором до совершения сделки по перенайму; последующее одобрение такой сделки правилами статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Довод общества о том, что статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное предварительное согласие на сделку перенайма со стороны арендодателя, поскольку процедура одобрения такой сделки носит заявительный характер, отклоняется как несоответствующий указанной норме права. Кроме того, пунктом 5.2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2004 N 15 предусмотрено, что арендатор обязан сдавать помещение в субаренду только с письменного разрешения арендодателя.

Представленная в материалы дела копия письма от 26.04.2006 (т. 1 л.д. 25) не подтверждает получение арендатором (МУП "Фитоаптека") согласия арендодателя (МУП поселка Шира "Коммуальник") на передачу спорного имущества в перенаем на дату подписания соглашения от 25.04.2006.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 01.02.2004 N 15 и соглашение о перенайме от 25.04.2006 совершены в нарушение требований статьи 608, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.

С учетом изложенного, отклоняются как несостоятельные доводы общества о том, что существенное правовое значение имеет фактический арендодатель и оценка действий руководителя Управления муниципальным имуществом администрации МО Ширинский район по согласованию договора аренды от 01.02.2004 N 15.

Следовательно, договор аренды от 01.02.2004 N 15 и соглашение о перенайме от 25.04.2006 как ничтожные сделки не могут служить доказательством аренды обществом спорного помещения с 25.04.2006.

Довод заявителя о том, что спорное помещение находилось в фактическом пользовании ООО "Фитоаптека" с 25.04.2006, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку фактическое пользование в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ не является основанием возникновения права преимущественного выкупа.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что спорное помещение находилось временном владении и (или) временном пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, то ответчик и суд первой инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения в связи с несоблюдением условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Учитывая, что общество не соответствует условию получения права на выкуп спорного помещения, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, то соответствие общества остальным условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.

Доводы общества о том, что в основу принятого решения ответчика положены только положения пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку решением, изложенным в письме от 05.05.2011 N 564, обществу отказано в реализации права преимущественного выкупа спорного помещения в связи с тем, что общество не отвечает требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Доводы общества о том, что суд первой инстанции вышел за рамки заявленных требований и предмета доказывания, рассмотрев вопрос о недействительности сделок за рамками срока исковой давности, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Из содержания изложенных норм права следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, независимо от признания такой сделки ничтожной судом. При этом, срок исковой данности установлен для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Доводы общества о том, что с 24.02.2011 общество фактически продолжало находиться в арендных отношениях, сохраняя право на приобретение арендуемого имущества, отклоняются как несостоятельные, поскольку указанные обстоятельства не входят в предмет исследования по настоящему делу.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей согласно платежному поручению от 17.10.2011 N 485 за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "23" сентября 2011 года по делу N А74-1732/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.А. Колесникова

Судьи

А.Н. Бабенко Г.Н. Борисов