Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. N 03АП-5164/11

г. Красноярск

27 декабря 2011 г.

Дело N А33-8996/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "20" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Дунаевой Л.А.,

судей: Борисова Г.Н., Колесниковой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сызранцевой И.А.,

при участии:

от заявителя (открытого акционерного общества "Универсал"): Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 10.02.2011;

от ответчика (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска): Обединой Е.А., представителя по доверенности от 30.11.2011 N 132,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "14" сентября 2011 года по делу N А33-8996/2011, принятое судьей Ивановой Е.А.,

установил:

открытое акционерное общество "Универсал" (далее - заявитель, общество, ОАО "Универсал") (ОГРН 1022402134809, ИНН 2463007800) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - ответчик, Департамент) (ОГРН 1082468060476, ИНН 2466010657) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 28 общей площадью 290 кв. м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. А. Киренского, 13, оформленного уведомлением от 29.04.2011 N 19549, и об обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований на том основании, что общество не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" условиям для реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения.

Представитель Департмента в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором с апелляционной жалобой не согласилось, указало на наличие факта сингулярного правопреемства по договору аренды от 24.12.2001 N 6481, заключенному с индивидуальным предпринимателем Дмитриевой Г.Г. Представитель общества в судебном заседании доводы, изложенные в отзыве, поддержал.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения N 6479 от 24.12.2001 Арендатору - ОАО "Универсал" переданы в аренду нежилые помещения по адресу: г. Красноярск, ул. академика Киренского, 13, общей площадью 335,9 кв.м, в том числе комнаты N 2-8.

25.09.2006 ОАО "Универсал" (Арендатор) с Департаментом (Арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения N 10081, согласно условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору по акту приема-передачи, а Арендатор обязуется принять во временное пользование, в том числе часть нежилого помещения N 2 (комнаты NN 6-14, 16, 17) общей площадью 279,8 кв.м для использования под магазин, склад.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 30.10.2009 N 8 к договору аренды от 25.09.2006 N 10081 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, в том числе нежилое помещение часть нежилого помещения N 2 (комнаты NN 6, 7, 10) общей площадью 290 кв.м на первом этаже.

Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что помещение N 28 общей площадью 290 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. академика Киренского, 13, состоит из комнат NN 6, 7, 10, общей площадью 290 кв. м (кадастровый N 24:50:010415:0000:04:401:002000357080:0001:20028).

Письмами от 25.03.2011 исх. N 1 и от 29.03.2011 исх. N 2, направленными в Департамент, ОАО "Универсал" выразило намерение реализовать преимущественное право выкупа нежилого помещения N 28 по ул. академика Киренского, 13. Уведомлением от 29.04.2011 N 19549 Департамент отказал ОАО "Универсал" в реализации преимущественного права выкупа.

ОАО "Универсал", считая данный отказ в реализации преимущественного права выкупа незаконным и необоснованным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил основания для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что Департамент доказал законность оспариваемого отказа, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с названной статьей указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанное преимущественное право может быть реализовано, в том числе при наличии такого условия, как нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Давая рекомендации относительно применения данной нормы, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 7 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа Департамента в реализации ОАО "Универсал" преимущественного права выкупа в отношении нежилого помещения N 28 общей площадью 290 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. академика Киренского, 13, явилось несоблюдение обществом пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией Департамента и считает, что спорное недвижимое имущество не находилось непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании ОАО "Универсал" в течение двух лет, поскольку помещение N 28 передано в аренду обществу на основании договора аренды от 25.09.2006 N 10081, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008.

Следовательно, на обращения ОАО "Универсал" от 30.03.2011 и от 05.04.2011 у Департамента отсутствовали правовые основания для заключения с обществом договора аренды в преимущественном порядке.

В свою очередь, суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, пришел к выводу о том, что ОАО "Универсал" в порядке сингулярного правопреемства перешли права и обязанности индивидуального предпринимателя Дмитриевой Г.Г. по договору аренды от 24.12.2001 N 6481; двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по мнению суда первой инстанции, был соблюден.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив доказательства дела в отношении указанных выводов суда первой инстанции и доводов общества, которое также полагает, что является правопреемником в части прав и обязанностей по указанному договору аренды, пришла к выводу об их необоснованности.

Из материалов дела следует, что ОАО "Универсал" по договорам аренды от 07.07.2000 N 5375, от 24.12.2001 N 6479 были переданы во временное пользование комнаты NN 6, 14 помещения N 3; ИП Дмитриевой Г.Г. на основании договора аренды нежилого помещения от 24.12.2001 N 6481 - комнаты NN 7, 8, 9, 14 помещения N 3. Комнаты NN 5, 10-13, 15 помещения N 3 (по договорам аренды от 07.07.2000 N 5375 и от 24.12.2001 N 6479) находились в совместном пользовании ОАО "Универсал" и ИП Дмитриевой Г.Г. (по договору аренды от 24.12.2001 N 6481).

Согласно справке дочернего федерального государственного унитарного предприятия "Крастехинвентаризация" о переадресации объекта от 26.02.2003 N 1571 нежилое помещение общей площадью 300,7 кв. м на первом этаже трехэтажного кирпичного здания по ул. академика Киренского, 13, обозначенное в техническом паспорте цифрами 6-17 литерой Б, после переадресации стало помещением N 2.

С учетом изложенного, а также заключенного ИП Дмитриевой Г.Г. с Департаментом дополнения от 31.03.2004 N 5 к договору аренды, у ОАО "Универсал" находились в аренде комната N 8, часть комнаты N 9 помещения N 2, у ИП Дмитриевой Г.Г. комнаты NN 6, 10, 11, часть комнаты N 9. Комнаты NN 7, 12-14, 16, 17 помещения N 2 находились в совместном пользовании ОАО "Универсал" (по договорам аренды от 07.07.2000 N 5375 и от 24.12.2001 N 6479, заключенным с ОАО "Универсал") и Г.Г. Дмитриевой (по договору аренды от 24.12.2001 N 6481).

Согласно пояснениям общества в связи с невозможностью получения лицензии на право торговли алкогольной продукцией ОАО "Универсал" и ИП Дмитриева Г.Г. обратились в департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору N 6481 с площадями по договору N 6479.

31.06.2008 между ОАО "Универсал" и ИП Дмитриевой Г.Г. заключен договор переуступки права аренды, согласно которому арендатор (ИП Дмитриева Г.Г.) передает, а новый арендатор (ОАО "Универсал") принимает права и обязанности, предусмотренные договором аренды нежилого помещения от 24.12.2001 N 6481.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" содержит специальную норму, которая не позволяет передачу прав и обязанностей в отношении объекта договора аренды без согласия арендатора.

Как следует из материалов дела, Департамент, являясь арендодателем спорного нежилого помещения в рамках договора аренды от 24.12.2001 N 6481, согласие на заключение договора переуступки права аренды ИП Дмитриевой Г.Г не давал. Со стороны заявителя в материалы дела не представлено доказательств, из которых бы следовал вывод об осведомленности Департамента, как арендатора, о наличии факта заключенного между ОАО "Универсал" и ИП Дмитриевой Г.Г. договора переуступки права аренды от 31.06.2008.

С учетом изложенного в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка о переуступке права аренды является ничтожной, поскольку заключена с нарушением требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Значит, заключенный между ОАО "Универсал" и ИП Дмитриевой Г.Г. договор переуступки права аренды от 31.06.2008 не порождает правовых последствий в виде приобретения ОАО "Универсал" прав и обязанностей по договору; сингулярного правопреемства в данном случае не возникло.

Таким образом, ОАО "Универсал" не соблюдено условие пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в части нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, отказ Департамента в реализации обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 28 общей площадью 290 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. А. Киренского, 13, оформленный уведомлением от 29.04.2011 N 19549, является законным, прав общества не нарушает, в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признанию незаконным не подлежит.

Следовательно, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявления в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права; в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества за рассмотрение спора в суде первой инстанции подлежат отнесению на него самого.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября 2011 года по делу N А33-8996/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.А. Дунаева

Судьи

Г.Н. Борисов Г.А. Колесникова