Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 09АП-31601/11

г.Москва

14 декабря 2011 г.

Дело N А40-140000/10-64-1246

Резолютивная часть постановления объявлена "07" декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "14" декабря 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "30" сентября 2011 года,

принятое судьей Зотовой Е.А.

по делу N А40-140000/10-64-1246

по иску ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" (129327, г. Москва, ул. Коминтерна, д. 11/7, ОГРН 1027739392944)

ЗАО "МОНА" (107140, г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, ОГРН 1037739002355)

о признании договора аренды недействительным, возврате исполненного по нему,

и по встречному иску о взыскании оплаты за пользование имуществом,

при участии в судебном заседании:

от истца: Макеев И.В. по дов. от 06.07.2011 г.., Свириденко Н.А. по дов. от 03.08.2011 г..;

от ответчика: Лозгункова Е.А. по дов. от 15.03.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г. Москвы приняты иски:

- ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" (арендатор) к ЗАО "МОНА" (арендодатель) о признании недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ Договора аренды от 01.02.2008 г.. N 01/02/Н на том основании, что на момент его заключения право собственности арендодателя на предназначенные для передачи в аренду помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, стр. 1, еще не было зарегистрировано в ЕГРП, и возврате внесенных в счет арендной платы денежных средств в сумме 2424125руб. (расчет - Т. 1, л.д. 26).

- ЗАО "МОНА" к ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" о взыскании 2424125руб. оплаты за пользование в период с 01.02.2008 г.. по 31.12.2008 г.. являющимися объектом аренды по Договору аренды от 01.02.2008 г.. N 01/02/Н помещениями в здании по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, стр. 1 (Т. 1, л.д. 74-76).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "30" сентября 2011 года (Т. 1, л.д. 137) в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

На состоявшееся Решение ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" подана апелляционная жалоба (Т. 1, л.д. 142-143), мотивированная неправильным применением судом норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; ЗАО "МОНА" заявило о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Установлено, что 02.06.2006 г.. в установленном ст. 55 ГрК РФ порядке принято в эксплуатацию законченное строительством нежилое здание площадью 30755кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13.

Строительство данного здания осуществляло ЗАО "МОНА" для себя на основании заключенного с городом Москвой Инвестиционного контракта от 21.04.2004 г.. N 01-00536.

01.02.2008 г.. между ЗАО "МОНА" (арендодатель) и ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" (арендатор) заключен Договор аренды от 01.02.2008 г.. (Т. 1, л.д. 7-17), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное на срок 11 месяцев пользование помещение площадью 94кв.м. на этаже 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, а арендатор - оплачивать его по цене 11750долларов США в месяц по официальному курсу, но не свыше 28руб. 50коп.

На момент заключения Договора аренды от 01.02.2008 г.. право собственности ЗАО "МОНА" на предназначенный для передачи в аренду объект зарегистрировано не было.

Между тем § 1 гл. 34 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров аренды в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у арендодателя в будущем, отсутствие у арендодателя в момент заключения договора аренды недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Аналогичная практика определена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 г.. N 54 применительно к договорам купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части признания договора аренды недействительным.

В то же время, по смыслу ст.ст. 131, 606 ГК РФ, арендодатель должен обладать правом собственности на согласованное в качестве объекта аренды недвижимое имущество при передаче в пользование арендатору.

01.03.2008 г.. ЗАО "МОНА" (арендодатель) передало, а ООО "Глазной центр "Восток-Прозрение" (арендатор) приняло в пользование помещение площадью 94кв.м. на этаже 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, удостоверив данное обстоятельство письменным документом (Т. 1, л.д. 7-17).

На момент передачи обществом "МОНА" обществу "Глазной центр "Восток-Прозрение" являющегося объектом аренды по Договору аренды от 01.02.2008 г.. помещения право собственности на него зарегистрировано также не было.

Государственная регистрация возникновения у общества "МОНА" право собственности на нежилое здание площадью 30755кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, была произведена 30.07.2010 г.. на основании Инвестиционного контракта от 21.04.2004 г.., Акта от 31.07.2010 г.. о результатах реализации инвестиционного проекта (Т. 1, л.д. 73).

Соответственно, предназначенный для передачи в аренду объект в нарушение Договора аренды от 01.02.2008 г.. общество "МОНА" передало обществу "Глазной центр "Восток-Прозрение" не на праве аренды, а лишь в фактическое пользование.

Однако о данном обстоятельстве общество "Глазной центр "Восток-Прозрение" знало или должно было знать, учитывая общедоступность содержащихся в ЕГРП сведений.

Тем не менее общество "Глазной центр "Восток-Прозрение" согласилось принять помещение, предназначенное для передачи ему в аренду, в фактическое пользование.

Соответствующее пользование общество "Глазной центр "Восток-Прозрение" осуществляло в период с 01.03.2008 г.. по 31.12.2008 г..

А поскольку в указанный период именно общество "МОНА" в связи с созданием для себя, т.е. по установленным п. 1 ст. 218 ГК РФ основаниям, являлось законным владельцем предназначенного для передачи в аренду помещения, правомочным осуществить государственную регистрацию возникновения у него права собственности на данный объект, то именно общество "МОНА" является тем лицом, которое в силу ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ вправе требовать оплаты пользования иными лицами его имуществом.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г.. N 4905/11 по делу А51-23410/2009 определена правоприменительная практика, согласно которой у фактического пользователя имущества, уплачивавшего согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, отсутствует неосновательное обогащение и оснований для применения положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

А поскольку по настоящему делу цена аренды не является регулируемой или устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами; на порок воли, который мог бы повлечь существенное завышение цены против ее рыночного размера при передаче помещений в аренду, общество "Глазной центр "Восток-Прозрение" также не ссылается, и поскольку оно фактически в период с 01.02.2008 г.. по 31.12.2008 г.. пользовалось находящимися в законном владении общество "МОНА" помещением площадью 94кв.м. на этаже 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, то обязано оплатить данное пользование по согласованной в Договоре аренды от 01.02.2008 г.. цене, составившей 2424125руб.

Данная цена была обществом "Глазной центр "Восток-Прозрение" в пользу общества "МОНА" уплачена, а именно: п/п от 05.02.2008 г.. N 67, 05.03.2008 г.. N 154, 02.04.2008 г.. N 233, 30.04.2008 г.. N 330, 28.05.2008 г.. N 395, 16.07.2008 г.. N 521, 04.08.2008 г.. N 529, 03.09.2008 г.. N 594.

Таким образом, фактические обстоятельства дела не подтверждают сбережения обществом "Глазной центр "Восток-Прозрение" за счет общества "МОНА" или наоборот каких-либо денежных средств.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части возврата внесенных в счет арендной платы денежных средств и встречного иска в части взыскания оплаты за фактическое пользование предназначенными для передачи в аренду помещениями.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлению обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "30" сентября 2011 года по делу N А40-140000/10-64-1246 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова