Использование влияния налогообложения при привлечении банком клиентов по жилищному ипотечному кредитованию (К.А. Кантырев, "Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, апрель 2007 г.)

Использование влияния налогообложения при привлечении банком
клиентов по жилищному ипотечному кредитованию

В последние два-три года в Российской Федерации происходит существенная трансформация конкурентной среды в сфере банковской деятельности, которая характеризуется все возрастающей ролью клиента - потребителя банковских услуг в развитии банковского сектора современной России. Развитие массового потребительского кредитования граждан и выход на российский рынок банковских услуг крупных иностранных финансовых институтов в лице дочерних российских банков, обладающих доступом к длинным и недорогим кредитным ресурсам, приводят к усилению конкурентной борьбы на рынке банковских услуг для юридических и физических лиц.

Современный банковский бизнес требует изменения самого подхода к клиенту. Банку необходимо изучать клиента, понимать его потребности и предлагать банковские услуги, максимально удовлетворяющие его нужды. Верным является утверждение о том, что банк должен не просто предлагать отдельные финансовые услуги для решения узких финансовых проблем клиента, но должен создавать оптимальные условия для финансовой деятельности клиента в целом.

Действующий в стране режим налогообложения является одним из существенных явлений внешней среды, оказывающих влияние как на деятельность клиентов банка. Клиент рассчитывает на получение положительного экономического эффекта от использования банковской услуги. При этом, однако, определенные элементы данной потребности имеют основу в особенностях режима налогообложения. Изучив данные особенности и их влияние на экономические интересы клиента, банк может разработать и предложить клиенту банковский продукт, максимально учитывающий интересы клиента.

Реальным примером вышеописанного направления совершенствования банковской деятельности может стать предложение дополнительных услуг при жилищном ипотечном кредитовании физических лиц, потребность в которых обусловлена особенностями налогообложения физических лиц.

Результаты анализа главы 23 Налогового кодекса РФ указывают на следующие возможные меры, направленные на максимальное удовлетворение потребностей ипотечных заемщиков:

- создание (привлечение к сотрудничеству с банком) агентства недвижимости, обеспечивающего оперативный подбор вариантов предмета ипотеки, отвечающего требованиям заемщика, банка и продавца;

- предложение заемщикам дополнительных услуг банка по оформлению документов для использования права на имущественный налоговый вычет;

- предложение ипотечного кредитования как элемента личного финансового планирования лицам с официальным доходом более 100 000 рублей в месяц.

Создание (привлечение к сотрудничеству с банком) агентства недвижимости, обеспечивающего оперативный подбор вариантов предмета ипотеки, отвечающего требованиям заемщика, банка и продавца.

Действующий в Российской Федерации режим налогообложения доходов физических лиц оказывает определенное влияние на привлекательность, прежде всего для продавца, совершения сделки купли-продажи жилого помещения за счет средств, предоставленных банком по ипотечному кредиту.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ, к числу налогооблагаемых доходов относятся доходы физического лица от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. То есть, при приобретении заемщиком готовой квартиры у другого физического лица на "вторичном" рынке жилья , у продавца возникают существенные обязательства по уплате налога на доходы физических лиц с суммы доходов от продажи жилого помещения.

Банк выдает ипотечный кредит для оплаты приобретаемого жилого помещения только в случае указания в договоре купли-продажи реальной продажной цены квартиры, так как приобретенная квартира является обеспечением возврата выданного кредита и ее официальная указанная в договоре стоимость не может составлять меньше суммы кредита. Кроме того, в случае признания договора-купли продажи недействительным либо его расторжения именно возврата суммы, указанной в договоре и сможет требовать от продавца покупатель-заемщик.

Законодатель предусмотрел возможность нивелирования обязательств продавца недвижимого имущества по уплате налога на доходы физических лиц через использование имущественного налогового вычета. Налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу, в том числе образовавшуюся в виде доходов от продажи квартиры, на имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

При продаже вышеуказанного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, то есть обязательств по уплате налога с дохода от продажи жилого помещения не возникает.

Вместо использования права на получение вышеописанного налогового вычета продавец-налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В настоящее время стоимость недвижимого имущества имеет устойчивую тенденцию к росту, и найти подходящее жилое помещение по цене в пределах 1 000 000 рублей представляется весьма затруднительным во многих российских регионах. Подавляющее большинство жилых помещений, выставляемых на продажу, представляют собой бесплатно приватизированные квартиры. Поэтому подтвердить расходы на их приобретение не представляется возможным. Следовательно, основной интерес для покупателей-заемщиков по ипотеке представляют жилые помещения, находившиеся в собственности продавца три года и более.

При отсутствии иного предложения со стороны банка заемщики, собрав необходимые документы и получив согласие банка на выдачу кредита, самостоятельно ведут поиск подходящего объекта. Это занимает, как правило, много времени и сил. Заемщик вынужден самостоятельно выяснять готовность продавца указать в договоре реальную цену, и в случае отказа, продолжать поиск. Согласие банка на предоставление кредита имеет определенный срок, и в случае если потенциальный заемщик не подобрал объект в оговоренный срок, ему приходится проходить процедуру продления согласия, представляя обновленные документы о месте работы и доходах, иногда о состоянии здоровья.

Для решения проблемных вопросов с подбором предмета ипотеки в интересах клиентов банк может привлечь к сотрудничеству либо организовать собственное агентство недвижимости, которое будет проводить проверку предлагаемых вариантов на соответствие требованиям банка и накапливать базу данных о них. Естественно, такая услуга будет нести дополнительные расходы для клиента, но сделает подбор необходимого жилья более комфортным, более быстрым и безопасным. Кроме того, привлечение агентства недвижимости к процедуре предоставления ипотечного кредита, позволяет возложить на данное агентство свойственные для него функции: согласование интересов покупателя и продавца, сбор и подготовку документов для сделки, ее последующую государственную регистрацию.

Предложение заемщикам дополнительных услуг банка по оформлению документов для использования права на имущественный налоговый вычет.

В качестве льготы, призванной стимулировать вложение гражданами денежных средств в приобретение жилья, законодатель закрепил возможность использования имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в суммах, израсходованных на строительство или приобретение жилого помещения.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них (подпункт 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ).

То есть, клиент банка может заявить к вычету сумму расходов на покупку (строительство) жилья и процентов по ипотечному кредиту. Так как речь идет именно о фактических расходах, то вычет распадается во времени на две части: вычет по расходам на приобретение жилья и вычет по уплаченным позднее процентам за пользование кредитными ресурсами.

Рассмотрим следующую ситуацию. Клиент банка получил ипотечный кредит и приобрел необходимое ему жилое помещение. У него возникло право на использование имущественного налогового вычета. Имущественный налоговый вычет по суммам, израсходованным на приобретение жилья, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании следующих документов:

1.) письменного заявления налогоплательщика;

2.) договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;

3.) документы, подтверждающие право собственности на квартиру (жилой дом, в том числе при его возведении строительством) или долю (доли) в ней, или акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней);

4.) платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Заемщик может самостоятельно оформить и представить в налоговую инспекцию пакет документов для получения подтверждения права на использование имущественного налогового вычета. Данное мероприятие требует определенного времени на сбор и подготовку документов, на общение с налоговыми инспекторами, и соответствующих знаний. Как правило, клиенты, получающие ипотечные кредиты, это люди трудоспособного возраста, активно занятые на работе или в бизнесе, для которых выделение времени на проведение данных процедур представляет определенные сложности.

Банк может оказывать содействие своим клиентам в оформлении документов, необходимых для использования налогового вычета. В соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности", банки могут оказывать информационные и юридические услуги.

Потенциальную привлекательность данной услуги для клиента подтверждает следующая несложная выкладка. Общий размер имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Ставка налога на доходы физических лиц установлена в размере 13%. Таким образом, общая сумма сокращения выплат по налогу на доходы физических лиц составит минимум (без учета вычета по расходам на уплату процентов) 130 000 рублей.

Предлагаемый процесс оказания банком услуги по содействию в получении имущественного налогового вычета будет включать в себя следующие операции:

1.) Заключение Договора оказания услуг;

2.) Оформление нотариально удостоверенной доверенности на уполномоченного представителя налогоплательщика (пункт 3 статьи 29 НК РФ);

3.) Сбор пакета документов;

4.) Подготовка письменного заявления налогоплательщика в налоговый орган;

5.) Визит уполномоченного представителя налогоплательщика в налоговый орган и подача заявления с приложенным пакетом документов;

6.) Получение в налоговом органе Подтверждения права на имущественный налоговый вычет;

7.) Передача Подтверждения права на вычет клиенту и подписание Акта выполненных работ.

Документы, необходимые для подтверждения права на вычет имеются в банке, так как платеж по выданному ипотечному кредиту осуществляется под контролем банка за его целевым назначением. Сбор документов в единый пакет должен занять не более одного рабочего часа. Заключение договора, оформление доверенности и подготовка заявления при четкой организации работы также должны занять не много времени - 2-3 рабочих часа. Основные затраты времени приходятся на взаимодействие с налоговым органом, от которого, собственно, в основном и освобождается Клиент. Эффективность данной работы, выполняемой специалистом на постоянной основе, будет выше, а необходимое время - меньше.

На основании вышеизложенного, можно обоснованно утверждать, что предложение банком дополнительной услуги по содействию в получении имущественного налогового вычета будет содействовать максимально полному удовлетворению потребностей Клиентов, приобретающих жилые помещения за счет средств ипотечного кредитования. Наличие данной услуги, при прочих равных условиях, способно привлечь дополнительных клиентов и обеспечить банку конкурентное преимущество на рынке ипотечных кредитов.

В случае неготовности банка внедрить вышеописанную услугу в полном объеме, банк может на первоначальном этапе оказывать заемщикам услуги по бесплатному консультированию по вопросу получения налогового вычета. Наличие данной дополнительной услуги, входящей в состав ипотечного кредита, также способно привлечь потенциальных клиентов на обслуживание в банк.

Предложение ипотечного кредитования как элемента личного финансового планирования лицам с официальным доходом более 100 000 рублей в месяц. Другим возможным направлением анализа является рассмотрение имущественного налогового вычета как элемента возможной банковской услуги по личному налоговому планированию.

В последние годы все более широкое распространение получает такая банковская услуга, как private banking. При данной форме банковского облуживания за каждым клиентом банка закрепляется персональный менеджер, который досконально знает все особенности финансового положения клиента и предлагает услуги, максимально соответствующие финансовым интересам клиента. Банк в такой форме взаимодействия выполняет функции личного консультанта по вопросам финансового планирования.

Анализ имущественного налогового вычета во взаимосвязи с предложением услуг ипотечного кредитования как элемента личного финансового планирования позволяет выявить целевую группу, для представителей которой такая услуга может представлять максимальный экономический интерес. Кроме того, данный анализ позволяет уточнить характеристики потенциального заемщика по ипотеке.

Представим имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья для целей личного налогового планирования в упрощенном виде, сформулировав его следующим образом: "Если израсходовать на приобретение жилья от 1 000 000 рублей, то можно сократить расходы на уплату налога на доходы физических лиц на 130 000 рублей". Банк может предложить кредит в необходимой сумме на приобретение жилого помещения лицам, заинтересованным, в том числе, в получении налогового вычета. Оппонентами такого предложения может быть озвучен довод о том, что едва ли многие будут приобретать "ненужные" жилые помещения только с целью получения имущественного налогового вычета. Однако, кроме имущественного налогового вычета приобретение жилья имеет дополнительные преимущества:

- приобретение жилых помещений может выступать как способ накопления, сохранения и преумножения заработанных средств;

- приобретение жилых помещений может осуществляться с учетом долгосрочных перспективных интересов (расширение семьи, начало самостоятельной жизни детей, переезд родителей и т.п.).

Кредитные средства предоставляются на основе возвратности, срочности и платности. Плата за использование кредитных средств, израсходованных на приобретение жилого помещения, должна составлять менее суммы налоговой экономии, иначе данное мероприятие как вариант личного финансового планирования теряет смысл. То есть, плата за использование кредитных средств в данной ситуации не должна превышать 130 000 рублей. Размер платы за пользование кредитом зависит от процентной ставки по кредиту и срока пользования денежными средствами. В настоящее время средняя рыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет в среднем 15 процентов годовых. Первоначальный взнос за счет собственных средств - 30 процентов. Сумма кредита - 700 000 рублей. Рассчитаем с использованием таблицы расчета равных ежемесячных платежей максимально возможный срок и, соответственно, минимальный ежемесячный платеж при которых общая сумма процентов не превышает заданный лимит.

Таким образом, заданному условию соответствует кредит на 28 месяцев с ежемесячным платежом в размере 30420 рублей. Разумной считается нагрузка на заемщика, когда он выплачивает ежемесячно по кредиту не более 1/3 своих доходов. То есть, официальные доходы заемщика, которому может быть интересно привлечение ипотечного кредита для использования имущественного налогового вычета, составляют от 100 000 рублей.

Подводя итог настоящей статье следует отметить следующее. Законодатель предусмотрел определенные льготы и особенности налогообложения физических лиц - клиентов банков по ипотечному кредитованию. Используя данные особенности банк способен сформировать наиболее привлекательное предложение на рынке ипотечных кредитов и повысить свою конкурентоспособность.

Таблица

Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредиту

Месяц	Сумма кредита	Проценты за месяц	Возврат кредита	Ежемесячный платеж
1	700 000	8750	21670	30420
2	678 330	8479,125	21940,875	30420
3	656 389	8204,864063	22215,13594	30420
4	634 174	7927,174863	22492,82514	30420
5	611681	7646,014549	22773,98545	30420
6	588 907	7361,339731	23058,66027	30420
7	565 849	7073,106478	23346,89352	30420
8	542 502	6781,270309	23638,72969	30420
9	518 863	6485,786187	23934,21381	30420
10	494 929	6186,608515	24233,39149	30420
11	470 695	5883,691121	24536,30888	30420
12	446 159	5576,98726	24843,01274	30420
13	421 316	5266,449601	25153,5504	30420
14	396 162	4952,030221	25467,96978	30420
15	370 694	4633,680599	25786,3194	30420
16	344 908	4311,351606	26108,64839	30420
17	318 799	3984,993506	26435,0065	30420
18	292 364	3654,55592	26765,44408	30420
19	265 599	3319,987869	27100,01213	30420
20	238 499	2981,237717	27438,76228	30420
21	211060	2638,253189	27781,74681	30420
22	183 279	2290,981354	28129,01865	30420
23	155 149	1939,368621	28480,63138	30420
24	126 669	1583,360728	28836,63927	30420
25	97 832	1222,902738	29197,09726	30420
26	68 635	857,9390217	29562,06098	30420
27	39 073	488,4132595	29931,58674	30420
28	9 141	114,2684253	9185,731575	9300
	-44
Сумма процентов		129993,0608

Общественная значимость и полезность вышеописанного направлений совершенствования банковской деятельности определяется следующими обстоятельствами. Установленные в законодательстве о налогах и сборах особенности налогообложения клиентов и банка являются конкретными проявлениями государственной политики в сфере налогообложения как составной части единой государственной политики. Банковская стратегия, сформированная с учетом данных особенностей, становится созвучна государственной политике. Однако, не любая банковская деятельность, поощряемая государством, будет востребована клиентами. Именно интересы клиентов, в конечном счете, определяют широту распространения определенных банковских услуг. Следовательно, учет влияния налогообложения на взаимодействие клиента и банка позволяет выявить ту точку, в которой интересы клиентов, банка и государства совпадают в максимальной мере. Данная точка представляет собой область повышенных потенциальных возможностей развития. В результате финансовые ресурсы банка направляются на развитие наиболее полезных общественных отношений, в том числе таких, как обеспечение граждан жильем.

К.А. Кантырев,

начальник отдела налогообложения

и судебной защиты банка

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, апрель 2007 г.