Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 г. N 09АП-26322/11

г. Москва

22 декабря 2011 г.

Дело N А40-16675/10-11-69

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2011 г..

Полный текст постановления изготовлен 22.12.2011 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И,

судей Савенкова О.В., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Институт "Геостройпроект" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2011 г.. по делу N А40-16675/10-11-69, принятое судьей Давыдовой О.В. по иску ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" (ИНН 5006004770, ОГРН 1027700071662) к ЗАО "Институт "Геостройпроект" (ИНН 7714699080, ОГРН 5077746928991) о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения по встречному иску об уменьшении размера арендной платы при участии в судебном заседании представителей: от истца: Бобракова Н.С. по доверенности от 04.10.2011 от ответчика: Красненко П.Ю. по доверенности от 22.11.2010

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" (далее - ООО ХАНТ-ХОЛДИНГ", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Институт "Геостройпроект" (далее - ЗАО "Институт "Геостройпроект", ответчик) о взыскании 3.104.862 руб. 76 коп. задолженности по уплате арендных платежей и 244.052 руб. 75 коп. убытков.

Иск заявлен на основании статей 12, 15, 307, 309, 314, 614, 622 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г. относительно внесения арендных платежей и нарушения ответчиком пп. 2.3.21, 2.3.22 договора, касающихся возврата помещений в том состоянии, в котором они были переданы в аренду.

Определением от 16.07.2010 г. Арбитражный суд г. Москвы принял к производству встречный иск ЗАО "Институт "Геостройпроект" об уменьшении размера арендной платы до 2.128.037 руб. 36 коп. по договору N 32/08-3А за период с 01.02.2009 г. по 17.10.2009 г. и взыскании с ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" убытков в размере 61.169 руб. 92 коп.

Встречный иск заявлен на основании статей 15, 307, 328, 611, 612 ГК РФ и мотивирован непредставлением истцом взамен непригодных для целей, установленных договором аренды, иных помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2010 г.., оставленным без изменения Постановлением от 23.11.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда исковые требования ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" удовлетворены.

При этом судебные инстанции исходили из установленных обстоятельств, связанных с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и возвратом последним арендованных им помещений в ненадлежащем состоянии.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.2011 г.. решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.08.2010 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 г.. отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует дать оценку договору аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г. с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимися в абз. 2 п. 1 Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", и доводов ЗАО "Институт "Геостройпроект" об отсутствии у истца прав на сдачу в аренду спорного помещения и соответственно получения взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке, учесть изложенное, проверить доводы ЗАО "Институт "Геостройпроект" об отсутствии у ответчика возможности реально пользоваться арендованным помещением в связи со сносом здания, а также в связи с этим о наличии вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями в виде убытков, причиненных истцу. С учетом установленного рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд г.Москвы решением от 11.08.2011 г.. удовлетворил частично исковые требования ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ", взыскав в его пользу с ЗАО "Институт "Геостройпроект" 3 104 862 руб.76 коп. задолженности по арендной плате, во взыскании убытков в размере 244 052 руб.75 коп. отказал. При этом, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы.

Встречный иск ЗАО "Институт "Геостройпроект" оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Институт "Геостройпроект" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указывает, что у истца не имеется права собственности на помещения, расположенные на 6-ом этаже по адресу :г.Москва, ул.Мишина, д.56, стр.2, Договор аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г.. решением Арбитражного суда г.Москвы от 10.12.2010 г.. признан недействительным. Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что установление и исследование обстоятельств наличия или отсутствия истца прав на сдачу спорного помещения в аренду и соответственно наличие или отсутствие права на получение взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке, имеет существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку плата за пользование арендованным имуществом подлежит уплате только надлежащему собственнику в силу положений статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО "Институт "Геостройпроект" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда от 11.08.2011 г.. отменить в части взыскания с него 3 104 862 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение не оспаривает.

Представитель ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда от 11.08.2011 г.. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Пояснил суду апелляционной инстанции, что нес затраты на содержание спорных помещений, которые ответчик должен ему возместить. Не возражает против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части - в части взыскания с ЗАО "Институт "Геостройпроект" задолженности в сумме 3 104 862 руб.76 коп.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение в обжалуемой части следует отменить, отказав ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика арендной платы в размере 3 104 862 руб.76 коп.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.2009 г.. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения N 32/08-3А, в соответствии с которым истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1.060,76 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, 3, 4.

Срок действия Договора составляет 11 месяцев (п. 5.1 Договора).

Нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2009 г..

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Договора за пользование помещением арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в соответствии с Приложением N 1 к Договору, в рублях на основании выставленных арендодателем счетов.

Расчеты за аренду должны осуществляться арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 3.3 Договора).

Согласно Приложению N 1 сумма арендной платы в месяц по Договору составляет 1.044.914 руб. 77 коп.

29.01.2009 г.. стороны подписали Дополнительное соглашение к Договору N 1, в соответствии с которым ответчик освободил по вышеуказанному договору помещение площадью 300 кв.м., расположенное в стр. 2 по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, и передал его истцу по акту приема-передачи от 29.01.2009 г..

В соответствии с Приложением N 1 к Дополнительному соглашению от 29.01.2009 г.. сумма арендной платы в месяц стала составлять 747.925 руб. 02 коп.

Исковые требования ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" о взыскании долга по арендной плате мотивированы тем, что в период с 10.05.2009 г.. по 17.10.2009 г.. ответчик, продолжая пользоваться помещениями, прекратил оплату предоставляемых ему услуг аренды и допустил просрочку оплаты аренды помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений и, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору N 32/08-3А от 01.01.2009 г..

Однако, судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета указаний суда кассационной инстанции, касающихся оценки договора аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г. с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимися в абз. 2 п. 1 Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", и доводов ЗАО "Институт "Геостройпроект" об отсутствии у истца прав на сдачу в аренду спорного помещения и соответственно получения взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Повторно рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.12.2010 г.. по делу N А40-88507/09-11-719, вступившее в законную силу, которым спорный договор аренды от 01.01.2009 г.. N 32/08-3А, заключенный между сторонами в части предоставления в аренду помещения, находящегося на 6 этаже стр.2, д.56, по ул.Мишина, признан недействительным (ничтожным).

Указанный судебный акт в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ является преюдициальным и обстоятельства ничтожности договора аренды от 01.01.2009 г.. N 32/08-3А не подлежат доказыванию в рамках настоящего дела.

Так, указанным актом установлены следующие обстоятельства:

В соответствии с данными справки МосгорБТИ от 10.12.2009 г., в результате инвентаризации, проведенной сотрудниками Северного ТБТИ в 2008 г., было выявлено, что здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, д. 56, стр. 2; ул. Мишина, д. 56, стр. 4; ул. Мишина, д. 56, стр. 3 являются единым объектом недвижимости.

Официальным адресом вышеуказанного объекта является адрес: ул. Мишина, д.56, стр.2.

На данное здание общей площадью 13 348,2 кв.м. был выдан кадастровый паспорт (инвентарный N 2279/5).

Таким образом, после проведения инвентаризации МосгорБТИ, все строения по ул.Мишина, д.56 являются единым объектом недвижимости.

Исследовав документы, представленные МосгорБТИ (Северное ТБТИ) по состоянию на 06.12.2007 г.., учитывая решение Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-30172/07-63-242 от 09.11.2007 г.., арбитражный суд (по делу N А40-88507/09-11-719) пришел к выводу, что самовольной постройкой является строение N 2 (6 этаж), включенное в предмет Договора аренды N 32/08-3А от 01.01.2009 г..

На основании изложенного, Арбитражный суд г.Москвы по делу N А40-88507/09-11-719, пришел к выводу, что оспариваемый Договор в части определения его предмета, а именно - строение N 2 (6 этаж), включенное в предмет договора, не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, поскольку у ответчика отсутствовало право сдавать 6-й этаж строения N 2 в аренду, в связи с чем признал недействительным Договор N 32/08-3А от 01.01.2009 г., заключенный между Закрытым акционерным обществом "Институт "ГЕОСТРОЙПРОЕКТ" и Обществом с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" в части предоставления в аренду помещение, находящееся на 6 этаже стр. 2, д. 56, по ул. Мишина.

Судебной коллегией исследованы копии регистрационных дел, представленных по запросу апелляционного суда Управлением Росреестра, из которых усматривается, что ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" приобрело по договору купли-продажи N 3 от 15.03.1998 г.. имущественный комплекс (нежилые строения), расположенный по адресу: г.Москва, ул.Мишина, д.56, и согласно данным БТИ по состоянию на 04.08.1998 г.. строение 2 имело 4 этажа, строение 3 - 5 этажей, строение 4 - 1 этаж.

Таким образом, истец не имел фактической возможности сдать ответчику помещения в строениях 3 и 4 на 6 этаже, поскольку материалами дела не подтверждено ни наличие строений с такой этажностью, ни доказательств права собственности истца на такие объекты.

Поскольку истец не являлся собственником спорных помещений в силу их самовольного и незаконного возведения, Договор аренды N 32/08-3А от 01.01.2009 г.., на котором истец основывает свои требования, признан ничтожным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 10.12.2010 г.. по делу N А40-88507/09-11-719, то в силу положений статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса РФ ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" не вправе требовать от ЗАО "Институт "Геостройпроект" оплаты арендной платы.

Доводы ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" о несении затрат на содержание спорных помещений и обязанности ответчика на их возмещение, отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку данные помещения являются самовольно возведенными и подлежали сносу на основании судебного акта Арбитражного суда г.Москвы от 09.11.2007 г.. по делу N А40-30172/07-63-242. Кроме того, истцом не представлено достаточных и бесспорных доказательств того, что затраты в размере, указанные истцом в расчете, соотносимы по площади со спорными помещениями.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.08.2011 г.. подлежит отмене в части взыскания с ЗАО "Институт "Геостройпроект" задолженности по арендной плате в сумме 3 104 862 руб.76 коп. как постановленное с нарушением пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела) с принятием нового судебного акта об отказе ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" в удовлетворении требований в указанной части.

В остальной части решение ответчиком не оспаривается и в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения в не обжалуемой части не проверяется.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.08.2011 г.. по делу N А40-16675/10-11-69 отменить в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Институт "Геостройпроект" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" 3 109 862 руб.76 коп. задолженности по арендной плате, 44 048 руб.62 коп. госпошлины.

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" в указанной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" в пользу Закрытого акционерного общества "Институт "Геостройпроект" 2 000 руб.00 коп в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

О.В. Савенков Е.Н. Барановская