Вопрос: Сотрудник получил от компании заем на сумму 100 000 рублей под 0,1% для приобретения квартиры или долевого строительства. До предоставления документов на приобретение квартиры или участия в долевом строительстве сотруднику начисляется НДФЛ по ставке 35% с полученной выгоды по процентам. Сотрудник заключил договор на приобретение жилого дома и земельного участка и заплатил аванс. Документом, подтверждающим получение задатка, является расписка. Какие документы необходимо оформить, чтобы покупателю получить льготу по НДФЛ? В какой момент покупателю можно снизить налогооблагаемую базу по НДФЛ по ставке 35%, на какую сумму? (ООО "Аудит-новые технологии", июнь 2007 г.)

Сотрудник получил от компании целевой заем на сумму 100 000 рублей под 0,1% для приобретения квартиры или долевого строительства. До предоставления документов на приобретение квартиры или участия в долевом строительстве сотруднику начисляется НДФЛ по ставке 35% с полученной выгоды по процентам.

Сотрудник заключил предварительный договор на приобретение жилого дома и земельного участка и заплатил аванс в размере 10 000 рублей. Предварительный договор заключен в простой форме, продавец жилого дома и земельного участка - физическое лицо. Документом, подтверждающим получение задатка, является расписка.

Вопрос:

1. Какие документы необходимо оформить по указанной сделке, чтобы покупателю получить льготу по НДФЛ?

2. В какой момент покупателю можно снизить налогооблагаемую базу по НДФЛ по ставке 35%, на какую сумму?

Согласно редакции пункта 2 статьи 224 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), действующей с 1 января 2005 года, налоговая ставка устанавливается в размере 35% в отношении суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в пункте 2 статьи 212 НК РФ, за исключением доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами), полученными от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованными ими на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на основании документов, подтверждающих целевое использование таких средств. Налогообложение таких доходов осуществляется по ставке 13% (пункт 1 статьи 224 НК РФ, письмо ФНС России от 24 декабря 2004 года N 04-3-01/928).

В письме ФНС России от 24 декабря 2004 года N 04-3-01/928 разъяснено, что "... документами, подтверждающими целевое использование налогоплательщиком заемных средств, полученных после 1 января 2005 года, могут являться, во-первых, сам договор, на основании которого налогоплательщиком получены заемные средства, а также те документы, которые налогоплательщику необходимо представлять для подтверждения своего права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с приобретением на территории Российской Федерации жилого дома, а именно:

- документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)".

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Как указывается в запросе, сотрудником Общества с собственником недвижимости заключен в простой письменной форме предварительный договор её купли - продажи. В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, ГК РФ не предусматривает регулирования предварительным договором прав и обязанностей, предусмотренных основным договором, в связи с чем он не может являться документом "... подтверждающим право собственности на жилой дом...".

Таким образом, учитывая содержание пункта 2 статьи 224 НК РФ, а также принимая во внимание мнение, высказанное в вышеупомянутом письме, состав пакета документов, необходимых для применения "льготы" по НДФЛ, будет следующим:

- Договор целевого займа;

- Договор купли - продажи недвижимости;

- Платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств работником по произведенным расходам;

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Обществу следует произвести перерасчет исчисленных ранее по ставке 35% сумм НДФЛ в отношении доходов работника в виде материальной выгоды, полученных им от экономии на процентах за пользование заемными денежными средствами. При этом возможны следующие варианты:

1. Работник обращается к Обществу (налоговому агенту) за получением имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В данном случае основанием для пересчета сумм НДФЛ будет являться уведомление, полученное сотрудником в налоговом органе и подтверждающее его право на данный вычет. Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 7 декабря 2004 года N САЭ-3-04/147@.

2. Работник не обращается к Обществу (налоговому агенту) за получением имущественного вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В такой ситуации Общество вправе произвести перерасчет ранее исчисленных по ставке 35% сумм налога на доходы в отношении доходов в виде материальной выгоды, полученной работником от экономии на процентах за пользование заемными средствами на приобретение жилья, только при наличии документов, подтверждающих целевое использование налогоплательщиком полученных им заемных средств (см. выше по тексту).

В этой связи, учитывая сказанное, Обществу следует скорректировать суммы НДФЛ, рассчитанные им с налоговой базы, исчисленной исходя из правил, предусмотренных положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 212 НК РФ*(1), за период пользования работником денежными средствами*(2), применив к полученному им в виде материальной выгоды доходу ставку, установленную пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13%).

Излишне удержанные налоговым агентом (Обществом) из дохода налогоплательщика (сотрудника) суммы НДФЛ подлежат возврату Обществом сотруднику по представлении последним соответствующего заявления (пункт 1 статьи 231 НК РФ). Данная норма обуславливает то, что Общество не обязано возвращать сотруднику излишне удержанные суммы НДФЛ при наличии перечисленных выше документов, но при отсутствии соответствующего заявления, предоставленного работником.

В соответствии со статьей 78 НК РФ заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты налога.

Таким образом, после предоставления сотрудником Общества в бухгалтерию соответствующих документов (либо уведомления по утвержденной форме) величина НДФЛ с его дохода в виде материальной выгоды будет рассчитываться до окончания срока действия договора целевого займа исходя из налоговой ставки, предусмотренной пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13%).

С момента передачи сотруднику денежных средств по заключенному с Обществом договору целевого займа и до момента получения бухгалтерией указанных документов и заявления о возврате излишне удержанного налога, его величина, исчисленная исходя из ставки 35%, подлежит пересчету, а полученная разница - возврату.

Вывод

Документами, служащими основанием для применения "льготы" по НДФЛ, являются:

- Договор целевого займа.

- Договор купли - продажи недвижимости.

- Платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств работником по произведенным расходам.

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Моментом, начиная с которого начисленная на доход в виде материальной выгоды сумма НДФЛ может быть скорректирована в сторону ее уменьшения, является момент предоставления сотрудником Общества в бухгалтерию указанных в консультации документов.

Основанием для возврата Обществом сотруднику излишне удержанных сумм НДФЛ является предоставленное им заявление.

15 июня 2007 г.

ООО "Аудит-новые технологии", июнь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно положениям данного подпункта налоговая база при получении налогоплательщиком НДФЛ дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 1 пункта 1 статьи 212 НК РФ, определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату получения таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

*(2) Отвечая на поставленный вопрос, консультант исходит из предположения о том, что заем был получен сотрудником Общества после 1 января 2005 года (т.е. после вступления в силу пункта 2 статьи 224 НК РФ в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации").