Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2011 г. N 19АП-5266/11

г. Воронеж

23 декабря 2011 г.

Дело N А08-8912/2009-30

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2011.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от МО Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа: Талызиной Г.А., представителя по доверенности N 1510/01-23 от 30.12.2010;

от ООО "Кинотеатр "Парнас": 1) Колосова В.Я., директора (до перерыва); 2) Баталыгина Н.Н., представителя по доверенности б/н от 19.01.2011;

от ОАО Сбербанк России: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Муниципального образования Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа и общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 по делу N А08-8912/2009-30 (судья Смоленский И.Н.) по иску Муниципального образования Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 3128037426), при участии третьего лица - Сберегательного банка РФ о расторжении договора и взыскании 5 565 499 руб. 82 коп.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование Губкинский городской округ Белгородской области в лице администрации Губкинского городского округа обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ООО "Кинотеатр "Парнас") с иском о расторжении договора аренды от 01.09.2003, взыскании убытков в виде арендных платежей в размере 3 068 798 руб. 38 коп., 3 158 836 руб. 25 коп. - пени (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ), в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в части выполнения работ по реконструкции и техническому перевооружению переданного в аренду здания кинотеатра "40-й Октябрь".

Определение арбитражного суда от 15.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Белгородское отделение N 8592 Сбербанка России.

Общество с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас", обратилось со встречным исковым требованием о взыскании убытков в размере 16 982 171 руб. 58 коп. - стоимости выполненных и использованных материалов во исполнение договора аренды от 01.09.2003.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 исковые требования МО Губкинский городской округ Белгородской области удовлетворены частично. Договор аренды муниципального имущества от 01.09.2003 расторгнут. На ООО "Кинотеатр "Парнас" возложена обязанность освободить здание, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Чайковского, 18, общей площадью 770,23 кв.м и гараж, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Дзержинского, площадью 22,23 кв.м, передать указанное имущество администрации Губкинского городского округа. В удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении встречного иска ООО "Кинотеатр "Парнас" отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.09.2011 был установлен срок исполнения обязанности ответчика по освобождению помещений - в течение 3 рабочих дней.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО "Парнас" обратилось с апелляционными жалобами, в которых просило отменить решение и дополнительное решение и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречные исковые требования и отказав в расторжении договора аренды до демонтажа установленного в кинотеатре оборудования. Апелляционная жалоба на дополнительное решение была возвращена заявителю в связи с неустранением недостатков в срок, установленный в определении об оставлении без движения.

МО Губкинский городской округ также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и принять в этой части новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции 09.12.2011 представитель ОАО Сбербанк России не явился.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель МО Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа доводы своей апелляционной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить, решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт. В отношении доводов апелляционной жалобы ООО "Кинотеатр "Парнас" возражал, по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Представители ООО "Кинотеатр "Парнас" доводы своей апелляционной жалобы (с учетом представленного дополнения) поддержали, просили ее удовлетворить, обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме. В отношении доводов апелляционной жалобы МО Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа возражали, по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции 09.12.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 16.12.2011.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционных жалоб и отзывов на них, судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить в части в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Город Губкин и Губкинский район" - Губкинской территориальной администрацией (арендодатель) и ООО "Кинотеатр "Парнас" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества от 01.09.2003, во исполнение которого истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование следующее муниципальное имущество: здание, балансовой стоимостью 1 795,5 тыс. руб., расположенное по адресу: Белгородская обл., г. Губкин, ул. Чайковского, 18, общей площадью 770,23 кв. м и гараж, балансовой стоимостью 34,2 тыс. руб., расположенный по адресу: Белгородская обл., г. Губкин, ул. Дзержинского, площадью 22,23 кв.м.

Здание было передано с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а так же с целью его дальнейшего использования арендатором как социально-культурного учреждения, современного высокотехнологического комплекса развлечений, включающего кинозал с системой dolby, кафе, выставочный зал для показов мод, а также различных выставок.

Срок договора установлен с 01.09.2003 по 01.09.2023.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2003 муниципальное имущество передано во временное владение и пользование ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с подпунктами 2.1.1-2.1.9, арендодатель принял на себя обязанность контролировать выполнение арендатором обязательств, осуществлять контроль за реконструкцией объекта, ежеквартальную приемку выполненных работ, разрешать производить неотделимые улучшения только при наличии титульного списка и сметы, произвести приемку неотделимых улучшений, приращенных в связи с реконструкцией и техническим перевооружением в счет арендной платы по дополнительному соглашению и тому подобное.

Согласно подпунктам 2.3.1 - 2.3.21 договора, на арендатора была возложена обязанность выполнить реконструкцию и техническое перевооружение объекта в срок с 01.09.2003 по 26.12.2003, передать неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией, в счет арендной платы. Арендатор обязан также заключить проектные и подрядные договоры, согласовать проектно-сметную документацию с заинтересованными организациями, представить арендодателю акты выполненных работ, технический паспорт с учетом реконструкции, график производства работ по этапам реконструкции и техническому вооружению, проектно-сметную документацию. На этих условиях арендатор освобождается от арендной платы за пользование имуществом на период проведения ремонтных работ.

В случае нарушения сроков проведения ремонта и подписания дополнительного соглашения о зачете стоимости выполненных работ, арендная плата взимается в порядке, установленном пунктом 3.2. договора, те есть с момента фактической передачи объекта в пользование арендатору (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 2.3.2 договора арендатор обязан по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению.

Обращаясь с настоящим иском, администрация Губкинского городского округа Белгородской области указала, что ответчик не исполнил обязанности по договору и не осуществил реконструкцию здания, не оплачивал арендные платежи, вследствие чего образовалась задолженность платежей в размере 3 068 798 руб. 38 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что ООО "Кинотеатр "Парнас" не представило суду доказательств исполнения возложенных на него договорных обязательств по осуществлению реконструкции арендованного здания кинотеатра "40-й Октябрь".

Судебная коллегия находит выводы суда в этой части не соответствующими фактически обстоятельствам дела и нормам материального права.

Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, юридически значимым основанием для расторжения договора применительно к рассматриваемому спору, является, помимо прочего, вопрос о наличии нарушения условий договора и о его существенности.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правомерным вывод суда первой инстанции о доказанности нарушения со стороны арендатора условий договора аренды.

В силу частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное содержание договора в части обязанностей как арендатора, так и арендодателя, в совокупности с последующими действиями сторон, судебная коллегия не находит доказанным истцом то обстоятельство, что стороны при заключении договора подразумевали осуществление реконструкции объекта в том смысле, который придает этому понятию истец, ссылаясь на содержание реконструкции как термина, означающего изменение объемных или функциональных характеристик объекта.

Качественное изменение объектов капитального строительства могут иметь место и без изменения конструктивных характеристик или их параметров (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). При этом такое преобразование также может именоваться реконструкцией (напр. пункта 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Прежде всего, исходя из условий договора от 01.09.2003, у арендатора отсутствовала обязанность получать разрешение на строительство и согласовывать проектную документацию по переоборудованию и реконструкции с арендодателем, - проект должен был быть согласован лишь с "заинтересованными организациями". Следовательно, конкретный объем и характер изменений объекта недвижимости сторонами не был определен при заключении договора, тем самым арендодатель оставил решение данного вопроса на усмотрение арендатора. Из имеющихся в деле доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель не предъявлял никаких претензий при производстве работ, после их завершения и в процессе эксплуатации, судебная коллегия также не усматривает оснований считать, что договор в этой части не был заключен.

В деле отсутствуют сведения о том, что арендодатель был лишен возможности осуществлять контроль над ходом работ, как и о том, что им направлялись какие-либо претензии относительно несоответствия действий арендатора условиям договора. Напротив, из имеющихся в деле фотоматериалов (относимость которых не оспорена истцом) и газетных публикаций, грамот, следует, что арендодатель одобрял результаты реконструкции в том объеме, в котором они были осуществлены ООО "Кинотеатр "Парнас".

Делая вывод об отсутствии реконструкции, суд первой инстанции, принял во внимание пояснения эксперта Васильченко А.В. в судебном заседании, тогда как вывод о том, что реконструкция объекта не осуществлялась противоречит заключению того же эксперта от 10.05.2011 N 30/10-3, где исследуемые работы были квалифицированы им как "реконструкция и техническое перевооружение" ( вывод по 9 и 11 вопросу).

Дополнительными соглашениями от 02.02.2004 и от 21.04.2004 стороны изменяли сроки реконструкции с освобождением от арендной платы на период реконструкции. В деле нет доказательств регистрации дополнительных соглашений, в связи с чем, они не могут быть признаны заключенными, что не лишает права ООО "Кинотеатр "Парнас" ссылаться на данные документы как на письменные доказательства одобрения действий арендатора относительно сроков производства работ.

В материалах дела имеется также дополнительное соглашение от 30.12.2005 к договору от 01.09.2003, согласно содержанию которого, в условия договора не было внесено никаких изменений или дополнений. Однако, данное письменное доказательство подтверждает одобрение арендодателем справок формы КС-2 и КС-3 и наличие согласия на зачет в счет арендной платы 7 676 635 руб. 78 коп. Кроме того, в соглашении имеется ссылка на расчет зачета затрат на капитальный ремонт ООО "Кинотеатр "Парнас" в счет арендной платы, из которого вытекает, что дополнительным соглашением подтверждается зачет арендной платы за весь период аренды по договору.

Справка о стоимости выполненных работ и затрат от 01.10.2004 на сумму 7 676 635 руб. 78 коп. подписана заместителем главы Губкинской территориальной администрации.

Администрацией Губкинского городского округа не было представлено доказательств, что в ходе производства работ не могли быть выявлены нарушения условий договора, в частности, отсутствие выставочного зала в том виде, о котором заявляет истец, так как данное обстоятельство должно было быть очевидно даже при визуальном осмотре. Имеющееся в деле претензионное письмо было направлено лишь 30.07.2009.

Также из условий договора аренды не усматривается, что выставочный зал и зрительный зал должны существовать в здании отдельно. Факт проведения выставочных мероприятий и показов в кинотеатре администрацией не опровергнут. Запрета на совмещение зала для показов мод и зрительного зала или на размещение выставок в фойе в условиях договора не усматривается.

Таким образом, арендатором было осуществлено техническое перевооружение и реконструкция, позволяющие эксплуатировать здание как социально-культурное учреждение, современный высокотехнологический комплекс развлечений, включающий кинозал с системой dolby, кафе, выставочный зал для показов мод, а также различных выставок. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий.

Довод администрации Губкинского городского округа относительно того, что здание эксплуатировалось как кинотеатр и до передачи его в аренду и в настоящее время, не может свидетельствовать в пользу ее довода об отсутствии реконструкции, так как создание и функционирование, в том числе, кинотеатра предусматривалось условиями договора.

Не является обоснованным и вывод суда первой инстанции о том, что цель повысить привлекательность кинотеатра для извлечения максимальной прибыли от использования его площадей как при осуществлении демонстрации кинокартин, так и при сдаче помещений в субаренду в течение всего периода действия свидетельствует о недобросовестности арендатора. Извлечение прибыли может являться основной и легальной целью деятельности юридических лиц (статья 50 Гражданского кодекса РФ).

Приобщенные в ходе рассмотрения апелляционных жалоб доказательства не противоречат имеющимся в деле доказательствам и не содержат новых обстоятельств, а лишь дополняют уже имеющуюся совокупность и правомерность приведенной их оценки.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает вывод об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Кинотеатр "Парнас" о взыскании затрат на ремонт здания правомерным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая, что в связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора, арендные отношения сторон не прекратились, арендатор преждевременно обратился с исковыми требованиями о возмещении стоимости улучшений, которыми он продолжает пользоваться.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение от 16.08.2011 и дополнительное решение от 16.09.2011 в части расторжения договора аренды муниципального имущества от 01.09.2003 и возложении на ООО "Кинотеатр "Парнас" обязанности освободить спорные здание и гараж, в установленный судом первой инстанции срок, подлежат отмене, а в остальной части - оставлению без изменений.

Расходы по оплате государственной пошлины в доход федерального бюджета согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 266-268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 и дополнительное решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.09.2011 по делу N А08-8912/2009-30 в части расторжения договора аренды муниципального имущества от 01.09.2003 и возложении на общество с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 3128037426) обязанности освободить здание, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Чайковского, 18, общей площадью 770,23 кв.м и гараж, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Дзержинского, площадью 22,23 кв.м в трехдневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, отменить.

Муниципальному образованию Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа в этой части иска отказать.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 без изменения, апелляционные жалобы Муниципального образования Губкинский городской округ в лице администрации Губкинского городского округа и общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 3128037426) государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров