Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 г. N 11АП-14539/11

г.Самара

28 декабря 2011 г.

Дело N А55-9193/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Каплина С.Ю. и Липкинд Е.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРБА" на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2011 года по делу N А55-9193/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "АРБА" (ИНН 6318218899, ОГРН 1026301518066) к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-Сервис" (ИНН 6315538273, ОГРН 1026300768340) о признании права собственности, третье лицо - Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (ИНН 6315700286), принятое судьей Каленниковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Арба" (далее ООО "Арба", истец), руководствуясь статьями 130,218,219 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Риэлт-Сервис" (далее ООО "Риэлт-Сервис", ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение литера Б общей площадью 348 кв.м. (комнаты N 76-87.1), расположенное на 1 этаже в секции N 3 в незавершенном строительством объекте - жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, пр.К.Маркса, 55.

Определением суда от 29.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что сторонами 29.08.2006 заключен договор N 153н/53 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской и Дачной. В соответствии с условиями договора истец принял на себя обязательство принять участие в долевом строительстве объекта - жилой дом N 5 (строительный номер) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в первом и цокольном этаже, секция N 3, расположенный по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской, Дачной, и по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию получает право на долю в натуральном выражении в виде встроено-пристроенного обособленного нежилого помещения (N 23 строительный), имеющего отдельный вход, расположенного на первом этаже секции N 3, общей площадью по проекту 351,51 кв.м.

Суд первой инстанции, исходя из норм статьей 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу, что произведенные истцом на стадии строительства инвестиции относятся к капитальным вложениям и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество и каждая из сторон договора вправе требовать установления своей доли в этой сумме средств. Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах, а не права собственности на конкретные помещения в незавершенном строительстве.

Суд первой инстанции, исходя из того, что право собственности на незавершенный строительством дом в г.Самара, Железнодорожный район, пр.Карла Маркса, 55 не зарегистрировано, дом в эксплуатацию не сдан, разрешение на ввод в эксплуатацию не представлено, пришел к выводу, что указанный объект не является объектом гражданского оборота и признание права собственности на помещение в данном объекте невозможно.

Кроме того, суд указал, что предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора N 153н/53 от 29.08.2006 и наличие обязательственных отношений в рамках договора о долевом участии в строительстве исключает возможность признания права собственности инвестора на отдельные помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию. Нарушение ответчиком взятых на себя обязательств по договору является основанием требовать их исполнения. Поэтому суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, не соответствующий характеру его нарушения.

Суд первой инстанции также указал на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

Истец считает, что обжалуемое решение противоречит нормам материального права. При этом истец исходит из того, что ответчик осуществляет строительство 14-этажных жилых домов в границах улиц Киевской, Тухачевского и проспекта К.Маркса на основании договора N 9 от 03.10.2002 о долевом участии в финансировании и строительстве, заключенного с третьим лицом. Ответчиком заключен с истцом договор N 153н/53 от 29.08.2006 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, согласно которому истец обязался принять участие в долевом строительстве объекта - жилой дом N 5 (строительный номер) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в первом и цокольном этаже, секция N 3, расположенный по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской, Дачной, и по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию получает право на долю в натуральном выражении в виде встроено-пристроенного обособленного нежилого помещения (N 23 строительный), имеющего отдельный вход, расположенного на первом этаже секции N 3, общей площадью по проекту 351,51 кв.м.

Обязательства по договору истцом исполнены. Ответчику перечислены денежные средства в сумме 12350988 руб. Ответчик летом 2010 года фактически закончил строительство спорного объекта и 06.09.2010 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно которому ответчик передал истцу долю в виде нежилого помещения. Наличие спорного объекта, факт его создания и технические характеристики подтверждаются техническим паспортом от 28.04.2011. Распоряжением Администрации Железнодорожного района N 409 от 29.06.2005 жилому дому, в котором расположено нежилое помещение, присвоен адрес: г.Самара, Железнодорожный район, пр.К.Маркса, 55.

Истец считает, что все условия определенные пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации при строительстве сторонами были соблюдены и в результате исполнения договора долевого участия у него, как инвестора, возникло первичное право собственности на конкретные помещения, созданные за счет его денежных вложений. Однако объект строительства по договору N 153н/53 от 29.08.2006 в эксплуатацию не введен и, как следствие, осуществление государственной регистрации права во внесудебном порядке невозможно по причинам, не зависящим от истца.

Истец считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон носят обязательственный характер, что дает только право требовать исполнения обязательства. Истец полагает, что, подав иск о признании права собственности, он, по существу, требует от ответчика исполнения им обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на построенный объект. При этом истец ссылается на пункты 3 и 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Истец считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон по договору N 153н/53 от 29.08.2006 регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как в соответствии с пунктом 2 статьи 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 01.04.2005, тогда как разрешение на строительство жилого дома, в котором расположен спорный объект, выдано 31.03.2005.

Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, арбитражный апелляционный суд установил.

ООО "Арба" и ООО "Риэлт-Сервис" заключен договор N 153н/53 от 29.08.2006 о долевом участии в финансировании строительства жилого дома (стр.N 5) по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской, Дачной, согласно которому ООО "Арба" принимает участие в строительстве объекта и по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию в варианте "черновая отделка" получает права на долю в натуральном выражении в виде встроено-пристроенного обособленного (с отдельным входом) нежилого помещения - офис N 23 (строительный), расположенного на первом этаже секции N 3, общей площадью 344,97 кв.м., указанного на плане объекта в соответствии с Приложением N 1 к договору (т.1 л.д.11-16).

В соответствии с пунктом 1.2 договора термин "объект" означает строящийся в варианте "черновая отделка" жилой дом N 5 (строительный номер) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: город Самара, Железнодорожный район, по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской, Дачной.

ООО "Риэлт-Сервис" ведет строительство жилого дома N 5 (строительный номер) на основании договора N 9 от 03.10.2003 о долевом участии в финансировании и строительстве 14-этажных жилых домов (стр.N N 5,6) в границах улиц Киевской, Тухачевского и К.Маркса, заключенном с Департаментом (т.1 л.д.36).

Администрацией города Самары 31.03.2005 выдано Департаменту разрешение N 13/354 на строительство жилого дома (N 5 по генеральному плану) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и распределительной подстанцией на земельном участке кадастровый номер 63:01:01 09 004:0024, расположенном по адресу: в границах улиц Дачной, проспекта Карла Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти (новое направление улицы Тухачевского) в Железнодорожном районе города Самары (т.1 л.д.32).

Срок действия разрешения установлен с 2005 года по 2008 год.

Распоряжением Администрации Железнодорожного района города Самары N 409 от 29.06.2005 жилому дому со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (N 5 по генеральному плану) присвоен почтовый адрес: г.Самара, пр.К.Маркса, 55 (т.1 л.д.37).

Постановлением Главы городского округа Самара N 1253 от 28.12.2007 срок действия разрешения на строительство N 13/354 от 31.03.2005 продлен до 31.03.2010 (т.1 л.д.33).

Постановлением Администрации городского округа Самара N 330 от 09.04.2010 срок действия разрешения на строительство N 13/354 от 31.03.2005 продлен до 31.12.2011 (т.1 л.д.34).

Согласно пункту 2.1.2 договора N 153н/53 от 29.08.2006, заключенного ООО "Арба" и ООО "Риэлт-Сервис", ответчик осуществляет финансирования проектирования и строительства объекта в целом, в том числе за счет средств истца, а также осуществляет контроль за строительством объекта и определяет ценовую политику строительства объекта.

Пунктом 2.1.3 договора установлено, что ответчик осуществляет непосредственное управление строительством объекта и обязуется после окончания строительства сдать государственной приемочной комиссии объект в целом ориентировочно в 4 квартале 2007 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер долевого взноса, который должен внести истец в кассу или на расчетный счет ответчика, на момент подписания договора составляет 10521585 руб.

Согласно пункту 4.8 договора ответчик обязался не позднее одного месяца со дня подписания акта государственной приемочной комиссии передать истцу по акту его долю в натуре, на условиях пунктов 2.1.1, 4.2 и 4.10 договора.

Дополнительным соглашением N 1 от 09.08.2007 к договору N 153н/53 от 29.08.2006 установлено, что размер долевого взноса истца составляет 11721460 руб. и ответчик предъявляет объект государственной приемочной комиссии ориентировочно во 2 квартале 2008 года (т.1 л.д.18).

Дополнительным соглашением N 2 от 05.12.2007 к договору N 153н/53 от 29.08.2006 установлено, что размер долевого взноса истца составляет 12023988 руб. (т.1 л.д.19).

Сторонами 06.09.2010 заключено дополнительное соглашение к договору N 153н/53 от 29.08.2006, которым пункт 2.1.3 договора изложен в иной редакции. В соответствии с новой редакцией указанного пункта договора ответчик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ориентировочно в 4 квартале 2010 года (т.1 л.д.17).

Ответчик 06.09.2010 передал истцу долю в виде нежилого помещения (N 23 стр.) на 1 этаже, секция N 3 вновь построенного жилого дома N 55 (строительный номер N 5) по проспекту К.Маркса в Железнодорожном районе города Самары под производство ремонтных работ (т.1 л.д.26).

Дополнительным соглашением N 3 от 23.09.2010 к договору N 153н/53 от 29.08.2006 установлено, что размер долевого взноса истца составляет 12350988 руб. (т.1 л.д.20).

Истец платежными поручениями N 395 от 09.08.2007, N 705 от 16.11.2007, N 780 от 07.12.2007, N 164 от 22.02.2008, N 1437 от 01.10.2010 уплатил ответчику в соответствии с договором N 153н/53 от 29.08.2006 и дополнительными соглашениями к нему 12350988 руб. (т.1 л.д.27-31).

Истцом представлен составленный 28.04.2011 Самарским филиалом государственного унитарного предприятия Самарской области "Центр технической инвентаризации" технический паспорт нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, пр.Карла Маркса, 55 (т.1 л.д.21-25).

Согласно техническому паспорту нежилое помещение расположено в объекте незавершенном строительством, на 1 этаже, комнаты N N 76-87.1 общей площадью 348 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 01.04.2005.

Принимая во внимание, что разрешение на строительство жилого дома (стр.N 5) по пр.К.Маркса в границах улиц Киевской, Дачной в городе Самара выдано 31.03.2005, нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям сторон, урегулированным договором N 153н/53 от 29.08.2006, применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Принимая во внимание, что к договору N 153н/53 от 29.08.2006 не подлежат применению правила, установленные Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и данный договор не содержит признаков договора подряда и договора простого товарищества, этот договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание, что право собственности ответчика на нежилое помещение общей площадью 348 кв.м. (комнаты N 76-87.1), расположенное на 1 этаже в секции N 3 в незавершенном строительством объекте - жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, пр.К.Маркса, 55, а также на весь объект - указанный жилой дом, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, истец не вправе требовать как признания за ним права собственности, так и регистрации перехода права собственности от ответчика на основании договора N 153н/53 от 29.08.2006, заключенного с ним.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, является обоснованным.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008 является необоснованной и не может быть принята судом, так как обстоятельства указанного дела, свидетельствуют о том, что за ответчиком было зарегистрировано право собственности на реконструируемый объект недвижимости, являющийся предметом инвестиционной деятельности сторон спора.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2011 года по делу N А55-9193/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРБА" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

С.Ю.Каплин Е.Я.Липкинд