Договор участия в долевом строительстве не является видом "инвестиционного" договора (Н.Н. Брюховецкий, "Российская юстиция", N 7, июль 2007 г.)

Договор участия в долевом строительстве не является видом
"инвестиционного" договора

Вопрос о том, представляет собой договор участия в долевом строительстве некий вид так называемого "инвестиционного" договора или нет, продолжает оставаться открытым среди юристов, в то время как действующее законодательство однозначно не позволяет считать данные договоры одновидовыми.

Договорам одного вида присущ общий признак: безусловное участие в них сторон с одними и теми же по своей сути обязанностями. Так, и договор подряда, и его виды, предусмотренные соответственно ст.ст. 702, 730, 740, 758, 763 Гражданского кодекса РФ, регулируют отношения, в которых одна сторона - подрядчик, выполняет какую-либо работу по заданию другой стороны - заказчика, обязанного принять результат этой работы и ее оплатить. Поэтому наличие указанного выше общего признака в договорах об инвестиционной деятельности и участия в долевом строительстве (далее - долевой договор) позволит считать последние одновидовыми, точнее, долевой договор - видом договора об инвестиционной деятельности.

Поскольку в ГК названные договоры не предусмотрены, акцент следует сделать на изучении положений двух федеральных законов - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) и "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ (далее - Закон N 39-ФЗ). Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ сторонами долевого договора являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик, юридическое лицо, обязанное создать объект недвижимости, либо непосредственно участвуя в его возведении, либо с привлечением других лиц. То есть стороной долевого договора может быть лицо, выполняющее определенную работу.

К субъектам инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, наряду с другими лицами ст. 4 Закона N 39-ФЗ относит инвесторов, инвестирующих в основной капитал, заказчиков, уполномоченных инвестором реализовать соответствующий инвестиционный проект, и подрядчиков, выполняющих работы по заданию заказчиков. Необходимо отметить, что Закон N 39-ФЗ не дает определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, указывая лишь в ч. 1 ст. 8, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на договорной основе в соответствии с ГК. Как указывалось выше, "инвестиционный" договор в ГК не предусмотрен. Применяемый в данной статье термин "договор об инвестиционной деятельности" был впервые использован Верховным Судом РФ*(1). Однако ни состав участников данного договора, ни их обязанности Суд не раскрыл. П.В. Сокол называет инвестиционным договор, по которому "... одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги" *(2). Из приведенной цитаты видно, что в состав участников инвестиционного договора (договора об инвестиционной деятельности) не входит подрядчик - лицо, выполняющее некую работу. С такой позицией П.В. Сокола следует согласиться. Часть 4 ст. 4 Федерального закона N 39 установила, что в ходе осуществления инвестиционной деятельности подрядчик взаимодействует исключительно с заказчиком и лишь на основании договора подряда и (или) государственного или муниципального контракта. В случае если субъектами инвестиционной деятельности являются только два лица, подрядчик и инвестор, самостоятельно реализующий свой инвестиционный проект, например по созданию многоквартирного дома, то договор об инвестиционной деятельности вообще заключаться не будет. Свои цели инвестор будет достигать, вступив в отношения с подрядчиком на основе договора строительного подряда (ст. 740 ГК).

Таким образом, как физическое, так и юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо (организация) - допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный партнер дольщика. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей, то есть отсутствует названный ранее общий признак договоров одного вида. Поэтому долевой договор не может считаться видом договора об инвестиционной деятельности.

Н.Н. Брюховецкий,

юрист группы компаний "ИРБиС" (г. Москва)

"Российская юстиция", N 7, июль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СМ.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов от 19 сентября 2002 года // Бюллетень ВС РФ. N 2. 2003.

*(2) СМ.: Сокол П.В. Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство. // Право и экономика. N 10. 2004.