Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 03АП-5466/11

г. Красноярск

26 декабря 2011 г.

Дело N А74-2011/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "15" декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. (ответчика) - Приходько О.Ф., представителя по доверенности от 1 сентября 2011 года,

посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Тыва - от муниципального учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыла" (истца) - Чооду Т.Б.В., представителя по доверенности от 18 августа 2011 года N 2985;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца - муниципального учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и ответчика - индивидуального предпринимателя Котельникова Владимира Николаевича

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от "30" сентября 2011 года по делу N А74-2011/2011, принятое судьей Струковой Г.И.,

установил:

муниципальное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" (ИНН 1701045001; ОГРН 1081719001143, далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Котельникову Владимиру Николаевичу (ИНН 170100102613; ОГРН 304170113900090, далее также ответчик, Котельников В.Н.), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.3, л.д. 87), о взыскании 947 756 рублей 70 копеек задолженности по арендной плате и 1 712 064 рублей 16 копеек неустойки, расторжении договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 и соглашения от 18 мая 2004 года, обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. NN 17, 18 и 19.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 2 июня 2011 года дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия, определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 июня 2011 года дело принято к производству с присвоением делу номера А74-2011/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года исковые требования в части взыскания задолженности и неустойки удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. взыскано в пользу муниципального учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" 947 756 рублей 70 копеек основного долга и 250 000 рублей неустойки за период просрочки оплаты с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года.

Требование о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 судом оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении требования об обязании индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. N N 17, 18 и 19, отказано.

С индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 10 000 рублей.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что увеличение размера арендной платы было связано не с изменением условия об арендной плате, установленного договором, а с исполнением сторонами условия договора об увеличении арендной платы при принятии соответствующего нормативного акта органом местного самоуправления, в связи с чем истец вправе требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки в заявленном размере. Сумма неустойки уменьшена судом до 250 000 рублей на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика.

В части требования истца о расторжении договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного законом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем оставил данное требование без рассмотрения и, соответственно, отказал в удовлетворении требования о присуждении ответчику обязанности возвратить нежилые помещения, являющиеся объектом аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, муниципальное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года отменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 и присуждении ответчику обязанности возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. NN 17,18 и 19.

Истец, не оспаривая законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, в оставшейся части решение суда полагает незаконным и подлежащим отмене.

По мнению истца у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды. Судом первой инстанции допущено неправильное толкование положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в статьях 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не означает, что арендодатель должен обеспечить получение контрагентом (арендатором) соответствующей информации, то есть вручить уведомления ответчику. В договоре аренды от 21 января 2001 года N 40701 юридическим адресом отметчика указан адрес, по которому истец направлял уведомления и предложения, то есть: г. Кызыл, ул. Кечил-оола, 7 "б", кв. 55. Ответчик был обязан обеспечить получение направляемой ему по данному адресу корреспонденции либо уведомить истца об изменении своего юридического адреса. Оснований для направления уведомления по иным адресам у истца не имелось. Возвращение уведомлений в связи с их неполучением по причинам, зависящим от арендатора, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора, также не свидетельствует о том, что уведомления не направлялись и ответчик не извещался. Положения норм статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают наличие у арендодателя обязанности направлять запросы по всем субъектам Российской Федерации, что бы установить фактическое место нахождения ответчика.

Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уточненном исковом заявлении от 30 августа 2011 года N 3093 указывалось на наличие со стороны ответчика злоупотребления правом, выразившегося в уклонении от внесения арендной платы в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данного правоотношения. Суд не указал мотивы, по которым он отклонил доводы истца о применении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не применил положения пунктов 1, 3 части 1 статьи 161, части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с журналом входящей корреспонденции за декабрь 2006 года Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла за входящим номером 5901 от 1 декабря 2006 года имеется другая запись - судебное извещение от мирового судьи Инми Р.Ч. по делу Высотиной А.К. В тот же день 1 декабря 2006 года ответчик подавал в комитет другой документ - протокол разногласий к соглашению, имеющий входящий норме 5902 от 1 декабря 2006 года, в котором ответчик в качестве своего места жительства указывал тот же адрес, что и в договоре от 21 января 2001 года N 40701. В виду указанного истцом было письменно заявлено ходатайство о фальсификации доказательства - представленного ответчиком уведомления без номера с входящим номером 5901 от 1 декабря 2006 года. Суд в нарушение пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации. В нарушение пункта 3 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не предложил истцу назначить экспертизу, а также необоснованно отказал истцу в назначении технико-криминалистической экспертизы документов.

Индивидуальный предприниматель Котельников В.Н. также не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Вывод суда о том, что повышение арендной платы состоялось в соответствии с условиями договора, основан на неправильном применении норм материального права. Размер арендной платы от 21 января 2001 года N 40701 был установлен твердым. Изменение арендной платы по договору аренды от 21 января 2001 года N 40701 могло быть произведено на основании дополнительного соглашения, подписанного сторонами и прошедшего государственную регистрацию, что следует из положений пункта 2 статьи 609, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, повышение арендной платы не состоялось.

В пункте 3.2 договора не прописано как арендодатель реализует право на одностороннее увеличение размера арендной платы и как арендатор должен узнать о реализации данного права арендодателем. В таком случае речь идет о непрописанном порядке повышения арендной платы. Отсутствие механизма реализации права делает возможным дополнение договора аренды этим условием в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации только по соглашению сторон либо дает основания считать такое условие несогласованным сторонами.

Истец, находясь в договорных отношениях с ответчиком, сам признавал необходимость подписания соглашения для изменения арендной платы, что подтверждается материалами дела. В 2006, 2007 и 2009 годах ответчику направлялись письма с приложением дополнительных соглашений о внесении изменений в договор в части размера арендной платы. В январе 2011 года между сторонами был подписан акт сверки расчетов, в котором отражено отсутствие задолженности по договору. Ответчику также была выдана справка об отсутствии задолженности. Вышеуказанное подтверждает, что истец до февраля 2011 года не считал размер арендной платы измененным без подписания дополнительных соглашений. Выводы суда противоречат тому толкованию условий договора, которое существовало у истца и ответчика до возникновения спора в суде.

Пункт 3.2 договора не предусматривает автоматического изменения арендной платы. Размер арендной платы за нежилые помещения не относится действующим законодательством к регулируемым ценам. В виду указанного нормативные акты в части определения размера арендной платы не создают непосредственных обязанностей для арендаторов, если порядок применения этих нормативных актов не предусмотрен в договоре аренды. Постановления Мэра города Кызыла об изменении базовой ставки арендной платы на 2008, 2009 и 2011 годы не предполагали непосредственное изменение арендной платы, в противном случае не было бы указания на внесение изменений в договор.

Уведомлений о повышении арендной платы ответчик не получал. Письмом, переданным 1 декабря 2006 года, ответчик сообщил, что в связи со сменой адреса его жительства он просит почтовую корреспонденцию, связанную с исполнением договора аренды от 21 января 2001 года N 40701, направлять по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, д. 29, кв. 71. В договоре аренды значился другой адрес, он был в составе данных об арендаторе, которые не являются, по своей сути, согласованным условием договора, а персональными данными. При смене места жительства ответчик предпринял необходимые добросовестные действия - уведомил о смене адреса.

Суд первой инстанции не применил пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик в 2006 году уведомлял истца о том, что помещение N 19 занято другими арендаторами и просил уменьшить арендную плату в связи с чем, что данная часть не может использоваться. Фактически другие арендаторы истца разместили свои отделы на территории ответчика - предприниматель Голубенко А.В. и предприниматель Юшкова Л.П. Истец знал, что эти лица являлись его арендаторами, поэтому не предъявлял ответчику претензий насчет незаконных субарендаторов.

Поскольку истец в 2008, 2009 годах направлял письма об изменении арендной платы с указанием меньшего размера арендных платежей, нежели было взыскано с ответчика, ответчик полагает, что сумма задолженность не может превышать сумму платы, указанную в данных письмах, то есть не более чем 407 316 рублей.

Суд первой инстанции при определении размера арендной платы неправомерно применил коэффициент Ко в значении 1,5. Постановление Мэра города Кызыла от 22 октября 2003 года N 2257 не могло быть принято судом в качестве доказательства, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства его публикации в официальном средстве массовой информации.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 года и от 21 ноября 2011 года апелляционные жалобы муниципального учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. приняты к производству, рассмотрение жалоб назначено на 15 декабря 2011 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал направленное суду апелляционной инстанции заявление о фальсификации доказательств - уведомления без номера с входящим номером Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла от 1 декабря 2006 года N 5901, указывая на то, что в журнале входящей корреспонденции за N 5901 от 1 декабря 2006 года значится иной документ, а в поданном 1 декабря 2006 года ответчиком протоколе разногласий значится тот же адрес, что и в договоре аренды.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения ходатайства истца, указав на то, что документ передавался ответчиком истцу.

Рассмотрев заявление истца о фальсификации доказательства, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку истец не пояснил каким именно образом судом должно быть проверено данное заявление о фальсификации доказательства и не обосновал возможность данной проверки. Штамп на представленном ответчиком уведомлении визуально не отличается от иных входящих штампов Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла. Отсутствие данного документа в реестре входящей корреспонденции само по себе не означает того, что данный документ не подавался ответчиком.

Представитель истца поддержал доводы поданной истцом апелляционной жалобы.

Представитель ответчика поддержал доводы поданной ответчиком апелляционной жалобы и отклонил доводы истца по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагает, что истцом не был соблюден досудебный порядок разрешения спора. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым является установление факта получения контрагентом соответствующей информации. Ответчик не получал предложений расторгнуть договор, поскольку проживал по иному адресу, чем тот, по которому истец направлял письма. О смене адреса истец был надлежащим образом уведомлен письмом, переданным 1 декабря 2006 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла. Ответчик имел возможность узнать об ином месте жительства ответчика, поскольку данная информация содержалась в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

Основания для расторжения договора аренды отсутствовали, поскольку отсутствовал факт невнесения арендных платежей более 2-х раз подряд. Регулярное внесение арендной платы не в полном объеме не является существенным нарушением условий договора, поскольку это обусловлено имеющимися разногласиями по размеру арендной платы.

Истец произвел приватизацию нежилых помещений по ул. Красноармейская, 102 в г. Кызыле, в связи с чем в настоящий момент не является их собственником (арендодателем) и не имеет правовых оснований требовать расторжения договора аренды. О смене собственника истец извещал ответчика уведомлением от 7 октября 2011 года N 3922.

Судом первой инстанции не было допущено нарушение норм статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом было рассмотрено заявление истца о фальсификации доказательств и в его удовлетворении было отказано, в связи с чем необходимость в проведении экспертизы отсутствовала.

Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о смене собственника от 7 октября 2011 года N 3922 и поддержал приложенное к апелляционной жалобе ходатайство о вызове свидетелей - Утробиной О.Н. и Котельниковой О.С. в целях подтверждения факта занятия третьими лицами помещения N 19 по ул. Красноармейская 102.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ответчиком ходатайств, указав, что в настоящее время переход права собственности от истца к иному лицу не зарегистрирован, уведомление от 7 октября 2011 года N 3922 возникло после принятия судом первой инстанции решения по делу. В спорном здании в иных, не переданных ответчику помещениях, находились иные арендаторы, в связи с чем свидетельские показания не могут подтверждать имеющие значения для дела обстоятельства.

Рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства, суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении в виду следующего.

Довод об отсутствии у истца права на получение арендной платы не может быть признан судом апелляционной инстанции доводом, направленным на отклонение доводов апелляционной жалобы истца, поскольку истец оспаривает решение суда первой инстанции только в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и отказа в удовлетворении требования о присуждении обязанности возвратить арендуемые помещения.

В виду указанного к представленному ответчиком суду апелляционной инстанции уведомлению от 7 октября 2011 года N 3922 подлежат применению положения части 1 и абзаца 1 части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых в качестве дополнительных доказательств по делу принимаются только доказательства, существовавшие на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, но не представленные последнему в силу объективных препятствий либо не принятые судом первой инстанции.

Представленное ответчиком уведомление от 7 октября 2011 года N 3922 было направлено ответчику после принятия решения по настоящему делу, в связи с чем данный документ не может быть признан дополнительным доказательством по смыслу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежит приобщению к материалам дела.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В виду указанной нормы суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о вызове свидетелей, поскольку свидетельские показания не могут подтверждать факт передачи ответчиком части спорных посещений иным арендаторам и их нахождение в помещениях в спорный период при том, что помещение N 19 передавалось ответчику частично. Более того, суд апелляционной инстанции полагает, что названные ответчиком в качестве свидетелей лица являются заинтересованными в результате рассмотрения настоящего спора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

21 января 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Котельниковым В.Н. (арендатор) подписан договор аренды N 40701 (т.1, л.д. 9), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, "1000 мелочей", помещения NN 17,18 и часть помещения N 19, общей площадью 121 кв.м., для осуществления торговли бытовой техникой.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года (т.1, л.д. 14) срок действия договора установлен с 1 января 2001 года по 31 декабря 2028 года.

В пункте 2.2 договора арендатор обязался в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Как следует из пункта 3.1 договора, в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года, арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование помещением в течении установленного в договоре срока арендную плату в размере 16 355 рублей в месяц без учета НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом, согласно приложения N 1 (калькуляция расчета арендной платы, т.1, л.д. 15).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца наличными в кассу либо безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет арендатора.

В силу пункта 3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла увеличить размер арендной платы, арендодатель вправе производить повышение арендной платы не чаще одного раза в год.

Пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели в случае нарушения арендатором установленных договором сроков платежей начисление неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки с просроченной суммы платежей. За задержку передачи помещения, в т.ч. из-за неявки представителя стороны виновная сторона уплачивает штраф в размере 1% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды он может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случаях: использования помещения с существенным нарушением условий договора; использования помещения не по назначению; существенного ухудшения состояния помещения; не внесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы; в случае, если арендатор не производит оговоренного в данном договоре текущего и капитального ремонта помещения в разумные сроки; в случае передачи помещения или его части в пользование третьим лицам; в случае неиспользования помещения по назначению в течение 2-х месячного срока после заключения настоящего договора. Договор может быть досрочно расторгнут в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях возникновения государственной или общественной необходимости в арендуемом помещении.

Приложением к договору N 40701 (т.2, л.д. 108) представлен согласованный сторонами план передаваемых в аренду помещений.

Приложением N 4 к договору аренды от 21 января 2001 года N 40701 произведен расчет арендной платы (калькуляция) с применением пяти коэффициентов, в том числе Ко = 1 (т.1, л.д.13).

Согласно регистрационной надписи на договоре аренды от 21 января 2001 года N 40701 данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2001 года (т.1, л.д. 11). Соглашение от 18 мая 2004 года зарегистрировано в установленном законом порядке 9 июня 2004 года (т.1 л.д.14).

Указанные в договоре от 21 января 2001 года N 40701 нежилые помещения, общей площадью 121 кв.м., переданы истцом и приняты ответчиком по акту приема-передачи, подписанному сторонами 1 января 2001 года (т.1, л.д.12).

В материалы дела ответчик представил письмо от 1 декабря 2006 года (вх. N 5901, т.3, л.д. 37), в котором сообщал Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла о смене своего адреса и просил почтовую корреспонденцию направлять ему по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, 29-71.

Истцом в адрес ответчика (г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7"б", кв.55) направлялись уведомления от 14 июня 2006 года N 1769, от 14 июня 2006 года N 1770, от 10 января 2008 года N 73, от 28 января 2009 года N 464 (т.1, л.д. 25-28) об увеличении арендной платы в связи с увеличением базовой ставки арендной платы муниципального имущества с 1 июля 2006 года, 1 января 2008 года и 1 января 2009 года, соответственно, на основании постановлений Мэра города Кызыла от 30 мая 2006 года N 1170 "Об увеличении базовой ставки арендной платы муниципального имущества" (т.2, л.д. 18), от 6 декабря 2007 года N 2468 "Об установлении новой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2008 год" (т.2, л.д. 22) и от 14 ноября 2008 года N 1693 "Об установлении базовой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2009 год" (т.2, л.д. 23), и предложения явиться для заключения дополнительного соглашения.

Уведомлением от 20 января 2011 года, направленным в адрес ответчика - г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7"б", кв.55, истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 077 444 рублей и неустойке в сумме 2 305 081 рубль и расторгнуть договор аренды от 21 января 2001 года N 40701 в связи с неоднократными нарушениями сроков внесения арендной платы (т.2 л.д.84). Письмо возвращено органом почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

14 февраля 2011 года в адрес ответчика (г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7"б", кв.55) была направлена претензия за их. N 644 (т.1, л.д. 16-17) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 1 077 444 рублей и неустойке в сумме 2 305 081 рубль.

Право собственности муниципального образования город Кызыл на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 года N 073239 (т.2, л.д.75). Основанием для регистрации права явились Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 и реестр муниципальной собственности от 3 декабря 1997 года N 1574.

В связи с невыполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы в полном объеме за спорный период пользования помещениями с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года, истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 964 091 рубль 70 копеек и неустойки в сумме 1 712 064 рубля 16 копеек из расчета 0,3% за каждый день просрочки оплаты.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 17 декабря 2010 года (т.1, л.д. 31) муниципальное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" создано в результате преобразования и является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 21 января 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель), правопреемником которого в настоящее время является истец, и индивидуальным предпринимателем Котельниковым В.Н. (арендатор) был подписан договор аренды N 40701, согласно пунктам 1.1, 2.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, "1000 мелочей", помещения NN 17,18 и часть помещения N 19, общей площадью 121 кв.м., для осуществления торговли бытовой техникой, а арендатор обязался в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание факт его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается факт передачи ответчику по акту приема-передачи от 1 января 2001 года помещений в здании по адресу: ул. Красноармейская, д. 102 "1000 мелочей" помещений общей площадью 121 кв.м., что соответствует условиям договора аренды от 21 января 2001 года N 40701.

В свою очередь ответчик вносил истцу в спорный период арендные платежи в сумме 16 335 рублей ежемесячно, исходя из условий пункта 3.1 договора от 21 января 2001 года N 40701 в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года (т.2, л.д. 45-62).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ежемесячное внесение ответчиком арендных платежей в размере 16 335 рублей не свидетельствует о надлежащем исполнении последним своих обязательств по договору аренды от 21 января 2001 года N 40701 в части уплаты арендных платежей и их прекращении в соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По условиям пункта 3.1 заключенного сторонами договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года арендная плата была установлена в размере 16 355 рублей в месяц без НДС.

При этом, в силу пункта 3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла увеличить размер арендной платы, арендодатель вправе производить повышение арендной платы не чаще одного раза в год.

Следовательно, заключая договор аренды, стороны предусмотрели в нём основание для изменения размера арендной платы, отличное от предусмотренного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно принятие главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества. Данное условие договора не противоречит действующему законодательству с учетом того, что в аренду передавалось муниципальное имущество, а акты об определении ставки арендной платы носят нормативный характер.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия Мэром города Кызыла нормативных актов об установлении иного размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26 января 2010 года N 11487/09.

В виду указанного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика об отсутствии в договоре аренды от 21 января 2001 года N 40701 порядка одностороннего увеличения размера арендной платы и отсутствии подписанных сторонами и зарегистрированных в установленном порядке соглашений об изменении размера арендных платежей.

Доводы ответчика о том, что он не получал направленных ему истцом извещений об изменении размера арендной платы, а также о том, что истец также полагал необходимым заключение дополнительных соглашений к договору аренды об изменении размера арендных платежей, отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование договора является правом суда и осуществляется, в первую очередь, исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 следует, что изменение размера арендной платы происходит на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла и независимо от получения извещения об этом ответчиком. Следовательно, размер арендной платы увеличивается независимо от действий сторон, совершаемых ими после заключения договора, а исключительно на основании постановлений Мэра города Кызыла об установлении ставки арендной платы.

В материалы дела представлены Постановления Мэра города Кызыла от 30 мая 2006 года N 1170 "Об увеличении базовой ставки арендной платы муниципального имущества", от 6 декабря 2007 года N 2468 "Об установлении новой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2008 год" и от 14 ноября 2008 года N 1693 "Об установлении базовой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2009 год", а также от 22 декабря 2010 года N 3205 "Об установлении базовой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2011 год", согласно которым, соответственно, с 1 июля 2006 года арендная плата за арендуемые ответчиком помещения в месяц составила - 29 730 рублей, с 1 января 2008 года - 34 304 рубля, с 1 января 2009 года - 40 838 рублей, а с 1 февраля 2011 года - 43 451 рубль 10 копеек.

Данные постановления были опубликованы в средствах массовой информации г.Кызыла (газета "Центр Азии" от 14 декабря 2007 года N 49, от 21 ноября 2008 года N 46 газета "Тувинская правда" N 143 от 20 ноября 2008 года, бюллетень органов городского самоуправления г. Кызыла от 31 января 2011 года N 1, т.2 л.д. 80-83, т.3 л.д. 8, 24-26), в связи с чем ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать о размере подлежащих внесению арендных платежей. Представленные в дело протоколы разногласий от 13 июля 2006 года и от 29 ноября 2006 года (т.2, л.д. 21, 110), составленные ответчиком, подтверждают тот факт, что ответчик знал об изменении ставок арендной платы, хотя и не был с этим согласен.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что в направляемых истцом уведомлениях об изменениях арендной платы ежемесячная арендная плата указана в меньшем размере, чем определено судом первой инстанции на основании названных выше Постановлений Мэра города Кызыла. Как указывалось ранее в настоящем постановлении, пункт 3.2 заключенного сторонами договора аренды предусматривал увеличение размера арендой платы независимо от действий сторон, следовательно, обязанность вносить арендную плату в размере, установленном постановлениями Мэра города Кызыла, возникала независимо от того, в каком размере указывалась арендная плата истцом в уведомлениях об её изменениях.

Довод ответчика о необоснованности применения истцом при расчете арендной платы коэффициента Ко, равного 1,5, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно калькуляции расчета арендной платы, являвшейся приложением к заключенному сторонами договору аренды от 21 января 2001 года N 40701, стороны при заключении договора предполагали применение коэффициента Ко.

Увеличение размера коэффициента Ко с 1, как это предусмотрено сторонами в подписанных ими приложениях к договору аренды от 21 января 2001 года N 40701, до 1,5, как указано истцом при расчете задолженности по арендной плате, произошло на основании Постановления Мэра г.Кызыла от 22 октября 2003 года N 2257 "О внесении изменений и дополнений в методику расчета определения арендной платы за использование муниципального имущества города Кызыла" (т.2, л.д. 76), согласно которому Ко - коэффициент, учитывающий индивидуальные особенности места расположения и планировки, стимулирующий оплату арендной платы, применяется для зданий, сооружений, находящихся в центре города, равным 1,5.

Данный коэффициент - Ко, учитывающий особенности места расположения и планировки помещения в зависимости от покупательского потока, предусмотрен также Порядком определения платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Кызыла, являющемся приложением N 2 к Постановлению Мэра г. Кызыла от 18 апреля 2007 года N 736 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Кызыла", согласно которому он равен 1,5 (т.2, л.д. 28).

Поскольку пункт 3.2 договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 предусматривал возможность увеличения размера арендной платы в связи с принятием главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества, то увеличение коэффициента, учитываемого при определении размера арендной платы, на основании решения органа местного самоуправления также является правомерным.

Довод ответчика о том, что Постановление Мэра города Кызыла от 22 октября 2003 года N 2257 "О внесении изменений и дополнений в методику расчета определения арендной платы за использование муниципального имущества города Кызыла" не может быть принято в качестве доказательства увеличения коэффициента Ко до 1,5 актом органа местного самоуправления, поскольку не было опубликовано, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Доказательства того, что занимаемые ответчиком помещения N 17, N 18 и часть помещения 19 в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, не относятся к объектам, в отношении которых Постановлениями Мэра города Кызыла в спорный период был установлен коэффициент Ко, равный 1,5, суду апелляционной инстанции не представлены.

Довод ответчика о том, что часть переданных в аренду помещений по договору от 21 января 2001 года N 40701 были в последующем изъяты истцом, отклоняется судом апелляционной инстанции как недоказанный.

Подписанный сторонами акт приема-передачи от 1 января 2001 года подтверждает факт передачи помещений общей площадью 121 кв.м., что соответствует условиям договора аренды от 21 января 2001 года N 40701. Доказательства того, что в последующем часть помещений была возвращена истцу, в деле отсутствуют. Из дела также не следует, что ответчик отказывался от договора аренды в установленном порядке.

Поскольку помещение N 19 передавалось ответчику частично, то представленные ответчиком фотографии (т.3, л.д. 39-49) и имеющийся в деле договор аренды от 10 января 2006 года N 40405 (т.3, л.д. 9) не свидетельствуют о том, что в нарушение договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 истец передал ранее переданную ответчику часть помещения N 19 в пользование иным лицам и ответчик не мог пользоваться арендованным имуществом. Из представленных в дело документов невозможно установить какую именно часть переданных на основании договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 помещений ответчик не может использовать и где именно расположены указываемые ответчиком киоски.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно при расчете арендной платы исходил из площади помещений, равной 121 кв.м.

В оставшейся части произведенный судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате сторонами в суде апелляционной инстанции не оспорен.

Таким образом, истец вправе был требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 964 091 рубль 70 копеек и начисленной на данную сумму задолженности неустойки в сумме 1 712 064 рубля 16 копеек. Доказательства того, что в период с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года спорные помещения не находились в муниципальной собственности и истец не вправе был требовать внесения ему арендных платежей, в материалах дела отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции в части применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения подлежащей взысканию с ответчика неустойки с 1 712 064 рубля 16 копеек до 250 000 рублей не оспорены сторонами в суде апелляционной инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца об отсутствии у суда первой инстанции оснований для оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года N 40701.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды. Юридически значимым обстоятельством является установление сведений о получении контрагентом соответствующей информации.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление о расторжении договора аренды от 20 января 2001 года N 40701 направлено ответчику 20 января 2011 года по адресу: г. Кызыл, ул.Кечил-оола, д. 7 "б", кв.55. Данное письмо возвращено органом почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

Истец также представил в материалы дела копии журнала исходящей корреспонденции за 2008 год, копии заказных писем с требованием о погашении задолженности, направляемых арендатору в 2009, 2011 годах по адресу: г.Кызыл, ул.Кечил-оола, д.7"б", кв. 55, которые возвращены истцу отделением связи с отметками "отсутствие адресата".

Ответчик отрицает факт получения указанных писем. Иные доказательства вручения ответчику указанных уведомлений в материалах дела отсутствуют, как и доказательства направления истцом писем ответчику по адресу нахождения арендуемых ответчиком помещений.

Из материалов дела следует, что по указанному истцом адресу ответчик не находится. Согласно паспортным данным ответчик с 16 сентября 2009 года зарегистрирован в г.Абакане (т.1, л.д. 78). В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей также указано, что ответчик проживает в г. Абакане (т.1, л.д. 59).

В материалы дела ответчик представил письмо от 1 декабря 2006 года (вх. N 5901), в котором сообщал Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла о смене своего адреса и просил почтовую корреспонденцию направлять ему по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, 29-71.

Более того, истец в виду длительного возврата направляемых ответчику уведомлений по причине отсутствия адресата по указанному адресу должен был проявить осмотрительность и проверить факт регистрации и фактического местонахождения ответчика. По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора, должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно оставил требование истца о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 без рассмотрения. Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как основанную на неверном толковании истцом нормы права. В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участника гражданского оборота имеет значение для предоставления ему защиты прав как истцу по делу, а не для присуждения обязанности как ответчику.

Поскольку пунктом 1.3 договора аренды от 21 января 2001 года N 40701 в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года срок действия договора установлен по 31 декабря 2028 года, и досрочно данный договор расторгнут в установленном порядке не был, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о присуждении ответчику обязанности вернуть арендуемые помещения. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора возвратить арендуемое имущество возникает только после прекращения договора аренды по основаниям, установленным гражданским законодательством.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права отклоняются судом апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционных жалоб отклоняются судом апелляционной инстанции по основаниям, приведенным в настоящем постановлении.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на их заявителей.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в виду пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с истца государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Ответчик в поданной им апелляционной жалобе также ходатайствовал об освобождении его от уплаты государственной пошлины, указывая на то, что является инвалидом II группы. Между тем, статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не предусматривает освобождение ответчика - инвалида II группы от уплаты государственной пошлины. Таким образом, приняв апелляционную жалобу ответчика к производству, суд апелляционной инстанции тем самым предоставил ему отсрочку уплаты государственной пошлины. Поскольку доказательства уплаты ответчиком государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы до настоящего времени отсутствуют, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "30" сентября 2011 года по делу N А74-2011/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Котельникова Владимира Николаевича в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

О.В. Петровская И.А. Хасанова