Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. N 18АП-11619/11

г. Челябинск

27 декабря 2011 г.

Дело N А76-13747/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" и Каллы Владимира Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2011 по делу N А76-13747/2011 (судья Сафронов М.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Мискина О.А. (доверенность N 8168 от 16.05.2011, удостоверение N 300);

общества с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" - Замрыга Д.В. (доверенность от 28.10.2011, паспорт);

Каллы Владимира Николаевича - Кабашная С.А. (доверенность N 5-4978 от 02.08.2011, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" (далее - ООО "Союзагрокомплект-1", общество, ответчик) о расторжении договора аренды сооружения от 06.12.2002, выселении ООО "Союзагрокомплект-1" из сооружения подземного пешеходного перехода общей площадью 1587,8 кв.м. расположенного по адресу: под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова - а также о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи поименованное сооружение подземного пешеходного перехода общей площадью 1587,8 кв.м. с расположенными в нем торговыми павильонами, освобожденными от владения и пользования третьих лиц.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 23.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Промэнерго", индивидуальные предприниматели Кузьминых Андрей Борисович, Пястолова Зиля Гайзулловна, Петрова Татьяна Николаевна, Шаныгина Елена Гайфулловна, Сафарова Рушания Хайдаровна, Бевзо Занфира Жигануровна, Кекк Лариса Анатольевна, Сангинов Абдугаффор Шарифович, Михайлова Светлана Анатольевна, Петренко Алла Викторовна, Грачева Елена Владимировна, Малюк Людмила Ивановна, Пилявский Евгений Петрович, Хубашвили Джульетта, Хубашвили Елена Георгиевна, Абдыев Чилингир Аллахверди Оглы, Мухина Галина Анатольевна, Печеркина Юлия Геннадьевна, Мехонцев Павел Иванович, Бреусенко Вера Борисовна, Гумарова Наталья Борисовна, Темченко Любовь Владимировна, Брыкина Надежда Владимировна, Родин Сергей Алексеевич, Шумакова Татьяна Владимировна, Кувшинов Михаил Николаевич, Кривцова Людмила Викторовна, Булаенко Любовь Владимировна, Рашаев Радик Гайзуллович, а также физическое лицо - Каллы Владимир Николаевич - и общество с ограниченной ответственностью "УралСервисСтрой-ЛТД" (т. 1, л.д. 71-78).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.09.2011 (резолютивная часть объявлена 16.09.2011) исковые требования удовлетворены, суд расторг договор аренды сооружения от 06.12.2002, выселил ООО "Союзагрокомплект-1" из сооружения подземного пешеходного перехода общей площадью 1587,8 кв.м., расположенного по адресу: под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова - а также возложил на ответчика обязанность передать истцу спорный объект недвижимого имущества свободным от владения и пользования третьих лиц (т. 2, л.д. 103-117).

В апелляционной жалобе ООО "Союзагрокомплект-1" просит решение отменить, оставить исковое заявление комитета без рассмотрения (т. 4, л.д. 8-10). Ответчик приводит следующие доводы.

Истцом не доказано, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды. ООО "Союзагрокомплект-1" ссылается на положения раздела 6 договора аренды сооружения от 06.12.2002 и настаивает на том, что распоряжение обществом-арендатором своим правом аренды не является существенным нарушением условий договора.

ООО "Союзагрокомплект-1" добросовестно исполняло условия договора аренды. В подтверждение данного довода общество ссылается на договор на обслуживание сооружения от 29.09.2010 N 01, подписанный ответчиком и третьим лицом - ООО "УралСервисСтрой-ЛТД". Как следует из апелляционной жалобы, общество "УралСервисСтрой-ЛТД" обязано было сообщить обществу "Союзагрокомплект-1" об имеющихся нарушениях условий договора аренды, однако таких сообщений ответчик не получал.

Кроме того, ответчик полагает, что имеются основания для оставления искового заявления КУИиЗО г. Челябинска без рассмотрения. Общество "Союзаргокоплект-1" утверждает, что комитетом не соблюдён предарбитражный порядок рассмотрения спора, поскольку истец не направлял ответчику требование о расторжении договора.

Помимо прочего ответчик полагает, что имеют место процессуальные нарушения: принятие решения о выселении третьих лиц из арендуемых ими торговых точек, а также не принятие судом первой инстанции необходимых мер для уведомления третьих лиц.

Каллы Владимир Николаевич также не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 58-63). Третье лицо просит отменить решение от 22.09.2011 и оставить иск КУИиЗО г. Челябинска без рассмотрения.

Каллы В.Н. ссылается на положения статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ, пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996, пункта 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и настаивает на том, что комитетом не соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Податель данной жалобы полагает, что почтовое уведомление о вручении корреспонденции не является доказательством вручения обществу-арендатору письма комитета-арендодателя с требованием об устранении нарушений договора аренды. Каллы В.Н. утверждает, что из текста представленного истцом письма-уведомления не следует, что КУИиЗО города Челябинска предложило обществу "Союзагрокомплект-1" досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии с требованиями статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Каллы В.Н. также возражает против вывода суда первой инстанции о том, что допущенное обществом-арендатором нарушение является существенным. Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции необоснованно не учтено то обстоятельство, что ООО "Союзагрокомплект-1" признано несостоятельным (банкротом), что в отношении данного общества открыто конкурсное производство. По мнению Каллы В.Н., к правоотношениям сторон подлежат применению нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в частности статьи 126, 129, 139, 140 данного закона, а не Гражданского кодекса РФ. В данной части апеллянт также ссылается на арбитражное дело N А76-9105/2011, в рамках которого КУИиЗО г. Челябинска оспаривает торги по продаже права аренды спорного подземного перехода.

Как следует из второй апелляционной жалобы, суд первой инстанции не дал правовой оценки представленному ответчиком договору от 29.09.2010 N 01 на обслуживание спорного сооружения. Каллы В.Н. утверждает, что в рамках указанного договора деятельность по сдаче имущества в аренду не велась.

Помимо прочего Каллы В.Н. поддерживает довод ООО "Союзагрокомплект-1" о том, что суд принял решение в отношении прав третьих лиц (субарендаторов спорного помещения), которые не являлись ответчиками по делу.

Таким образом, ООО "Союзагрокомплект-1" и Каллы В.Н. настаивают на отмене решения суда первой инстанции и оставлении иска без рассмотрения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб изложенные в письменной форме доводы поддержали. Представитель истца возражал против удовлетворения требований ответчика и Каллы В.Н., полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

С учётом мнения представителей КУИиЗО г. Челябинска, ООО "Союзагрокомплект-1" и Каллы В.Н. и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле (третьих лиц).

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из материалов настоящего дела следует, что муниципальному образованию "город Челябинск" на праве собственности на основании Решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 17.12.1992 N 327/15 принадлежит следующее недвижимое имущество: сооружение (подземный переход), назначение - транспортное, общей площадью 1587,8 кв.м., инвентарный номер 501496, литера "Г", расположенный в городе Челябинске под проспектом Победы на пересечении с улицей Кирова (далее - спорное сооружение, подземный переход). Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), в подтверждение чего в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 33), а также выписка из ЕГРП от 03.08.2011 N 01/316/2011-590 (т. 1, л.д. 57).

Согласно поименованной выписке из ЕГРП в реестре также содержится запись о государственной регистрации 13.02.2003 договора аренды спорного сооружения сроком действия с 13.02.2003 по 13.02.2052 в пользу ООО "Союзагрокомплект-1" (т. 1, л.д. 57).

Так, 06.12.2002 Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" (арендатор) подписан договор аренды сооружения, в соответствии с которым комитет принял на себя обязательство передать обществу в аренду (во временное владение и пользование) за плату поименованное выше сооружение - подземный переход площадью 1587,8 кв.м. (т. 1, л.д. 11-14).

Неотъемлемой частью договора согласно его пункту 7.6 являются, в том числе, "схема площадей для коммерческой деятельности ООО "Союзагрокомплект-1" и расчёт арендной платы (т. 1, л.д. 16-17).

Спорное сооружение передано истцом во владение ответчика 06.12.2002 по акту приёма-передачи (т. 1, л.д. 15).

Стороны договорились, что поименованный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует в течение 49 лет (пункт 7.3 договора аренды).

В пункте 3.4.1 договора истец и ответчик согласовали право арендатора (ООО "Союзагрокомплект-1") с разрешения арендодателя (КУИиЗО города Челябинска) сдавать в субаренду, в безвозмездное пользование площади арендуемого объекта в пределах срока действия настоящего договора, если это не препятствует использованию объекта по его назначению (т. 1, л.д. 12).

Между тем решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2010 по делу N А76-67/2010 общество с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ответчика открыто конкурсное производство сроком до 09.02.2011, которое впоследствии было продлено на срок до 16.11.2011.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика решением собрания кредиторов ООО "Союзагрокомплект-1" от 28.01.2011 утверждён проект "предложения о проведении продажи имущества и (или) права аренды закреплённого за обществом-должником в соответствии с договором аренды в обычной (не электронной) форме до 01.10.2011 в соответствии с Федеральным законом N 429-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (т. 1, л.д. 37).

Собранием кредиторов принято решение о реализации в целях погашения задолженности ООО "Союзагрокомплект-1" права аренды (на 49 лет) спорного сооружения (подземного перехода), возникшего из договора от 06.12.2002. В проекте приведены характеристики подлежащего реализации имущества: встроены 44 торговых киоска, площадь киосков 4,9-16,9 кв.м. каждый; арендопригодная площадь 303 кв.м.; ширина проходов 3,9-3,98 м.; ежемесячная арендная плата за сооружение 147 921 руб. 20 коп.; средний размер оплаты за электроэнергию 96 780 руб.; оплата за вывоз ТБО 33 721 руб. 29 коп.; оплата труда работников 194 000 руб.; налоги по фонду зарплаты 27 548 руб. - начальная цена 19 637 550 руб. с учётом НДС (т. 1, л.д. 37).

Комитетом установлено, что 04.05.2011 на сайте Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих в сети Интернет (www.urso.ru) было размещено объявление о проведении конкурсным управляющим ООО "Союзагрокомплект-1" торгов по продаже, в том числе, спорного сооружения (подземного перехода) по начальной цене 19 637 550 руб. (т. 1, л.д. 35).

Истцом проведена проверка на предмет установления фактического владельца муниципальным имуществом - подземным переходом площадью 1587,8 кв.м.

В результате проведенной проверки комиссией в составе трёх сотрудников КУИиЗО города Челябинска установлено, что в подземном переходе на перекрестке ул. Кирова и пр. Победы (Теплотехнический институт) расположены торговые павильоны, переданные в аренду третьим лицам от имени ООО "УралСервисСтрой-ЛТД". Результаты проверки изложены в акте от 25.05.2011 (т. 1, л.д. 19-20).

Комитет обратился к уполномоченному представителю ООО "Союзагрокомплект-1" (конкурсному управляющему) с "предарбитражным уведомлением" (письмо от 26.05.2011 N 8804), в котором истец сослался на положение пункта 3.4.1 договора аренды от 06.12.2002, обратил внимание ответчика на отсутствие согласия арендодателя на отчуждение (передачу) арендатором права владения спорным муниципальным имуществом третьим лицам и потребовал в течение 10 календарных дней с момента отправки уведомления устранить выявленные нарушения путём прекращения прав третьих лиц по владению и/или пользованию торговыми павильонами, находящимися в подземном переходе (т. 1, л.д. 8-9).

Из текста уведомления от 26.05.2011 также следует, что КУИиЗО города Челябинска обратило внимание ООО "Союзагрокомплект-1" на то, что при невыполнении изложенных требований комитет обратится в суд с иском о расторжении договора, принудительном выселении, взыскании задолженности в случае наличия, применении мер ответственности, предусмотренных договором, а также взыскании убытков, причинённых расторжением договора (т. 1, л.д. 8-9).

В подтверждение получения поименованного уведомления от 26.05.2011 обществом "Союзагрокомплект-1" комитет представил в арбитражный суд копию почтового уведомления с отметкой о получении конкурсным управляющим Сестрицыным Игорем Юрьевичем корреспонденции 30.05.2011 (т. 1, л.д. 10).

При осуществлении 21.06.2011 контрольной проверки исполнения ответчиком-арендатором требования истца-арендодателя, изложенного в письме-уведомлении, комиссией в составе трёх сотрудников КУИиЗО города Челябинска установлено, что за период с 25.05.2011 состав субарендаторов не изменился, расположенные в подземном переходе торговые павильоны не освобождены. В подтверждение данных обстоятельств представителями комитета составлен акт от 21.06.2011 с приложением фотоснимков спорного сооружения (т. 1, л.д. 21-30).

Поскольку ООО "Союзагрокомплект-1" его требования не выполнило, спорное недвижимое имущество от владения третьих лиц не освободило, КУИиЗО города Челябинска обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта незаконного распоряжения ответчиком муниципальным имуществом, заключающегося в сдаче в субаренду спорного имущества третьим лицам без согласия истца. Суд с учётом требований статьи 450 Гражданского кодекса РФ пришёл к выводу о том, что выявленные нарушения условий договора аренды от 06.12.2002 со стороны ответчика являются существенными. Кроме того, суд пришёл к выводу о соблюдении истцом предусмотренного законом досудебного порядка разрешения вопроса о расторжении договора аренды от 06.12.2002.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ регламентировано следующее: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1); арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2); каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4); никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды сооружения от 06.12.2002 является заключенным в силу согласования сторонами поименованных в законе существенных для данного вида договоров условий, а также его государственной регистрации в ЕГРП.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заявлено требование о расторжении договора аренды от 06.12.2002 в связи с существенным нарушением обществом "Союзагрокомплект-1" условий данного договора.

Правовое регулирование отношений сторон договора в части порядка расторжения регламентировано в статьях 450, 452 Гражданского кодекса РФ.

Так, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 Кодекса).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нормами Главы 34 Гражданского кодекса РФ, регулирующими правоотношения хозяйствующих субъектов в сфере аренды имущества, установлены следующие особенности.

В силу части 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Лишь при наличии согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (абзац 1 части 2 статьи 615 ГК РФ).

Частью 3 статьи 615 Кодекса установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аналогичное положению абзаца 1 части 2 статьи 615 ГК РФ правило закреплено истцом и ответчиком в пункте 3.4.1 договора аренды от 06.12.2002 (т. 1, л.д. 12).

Из материалов дела следует, что ООО "Союзагрокомплект-1" допустило нарушение требований закона (ст. 615 ГК РФ) и договора (п. 3.4.1), которое выразилось в передачу права владения частью спорного сооружения (подземного перехода) иным лицам без получения разрешения собственника недвижимого имущества (т. 1, л.д. 19-30).

Данное обстоятельство ответчиком, а также третьими лицами, не оспаривается.

Несмотря на наличие персональных обязательств перед комитетом как представителем собственника муниципального имущества обществом "Союзагрокомплект-1" без согласия КУИиЗО г. Челябинска совершена сделка по отчуждению части своих правомочий в отношении спорного сооружения обществу с ограниченной ответственностью "УралСервисСтрой-ЛТД".

Так, 29.09.2010 между ООО "Союзагрокомплект-1" (в лице конкурсного управляющего Сестрицына И.Ю.) и ООО "УралСервисСтрой-ЛТД" подписан договор на обслуживание сооружения, предметом которого является хранение и возврат в сохранности "сооружения подземного перехода", расположенного по адресу: г. Челябинск, под пр. Победы на пересечении с ул. Кирова - и являющегося объектом аренды договора от 06.12.2002 (раздел 1; т.1, л.д.59-61).

Целью договора от 29.09.2010 согласно его пункту 2.1 является, в том числе, увеличение конкурсной массы ООО "Союзагрокомплект-1" за счёт поступления доходов от использования объекта (спорного сооружения) по назначению, с учётом порядка использования, установленного договором аренды от 06.12.2002 (т. 1, л.д. 59).

В пункте 5.1 договора от 29.09.2010 сторонами согласован размер вознаграждения ООО "УралСервисСтрой-ЛТД", который равен сумме полученного общего дохода за вычетом суммы дохода, подлежащей перечислению на расчётный счёт общества "Союзагрокомплект-1" и составляющей 500 000 руб. за каждый отчётный месяц (т. 1, л.д. 60).

При буквальном толковании условий договора о 29.09.2010 в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что для целей фактического исполнения условий сделки от 29.09.2010 ответчик обязан был передать третьему лицу права владения спорным сооружением. По сути, на основании договора от 29.09.2010 общество "УралСервисСтрой-ЛТД" не только следило за сохранностью объекта, но также распоряжалось полезной площадью подземного перехода, сдавало иным лицам в аренду торговые павильоны, расположенные в спорном сооружении (т. 1, л.д. 19-30).

Более того, в мае 2011 г. конкурсным управляющим ООО "Союзагрокомплект-1" без получения соответствующего разрешения КУИиЗО г. Челябинска организованы и проведены торги по продаже права аренды (на 49 лет) сооружения - подземного перехода, находящегося под проспектом Победы на пересечении с ул. Кирова, г. Челябинск (т. 1, л.д. 34-37).

По итогам проведенных торгов 25.05.2011 ответчиком и Каллы Владимиром Николаевичем подписан договор о возмездной уступке права долгосрочной аренды спорного сооружения общей площадью 1587,8 кв.м. и являющегося объектом договора аренды сооружения от 06.12.2002 (т. 2, л.д. 78-79).

Исследовав материалы дела, коллегия судей находит правильным вывод суда первой инстанции о существенном нарушении ответчиком-арендатором условий договора аренды от 06.12.2002 применительно к положениям части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Общество "Союзагрокомплект-1" добровольно приняло на себя договорные обязательства по сделке от 06.12.2002 и, несмотря на это, распорядилось правом аренды вопреки законной воле КУИиЗО города Челябинска как арендодателя и представителя собственника муниципального имущества.

Следует отметить, что открытие в отношении ответчика-должника конкурсного производства не меняет существа правомочий ООО "Союзагрокомплект-1" в отношении спорного сооружения (подземного перехода).

По смыслу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ право передачи имущества в аренду (фактической передачи имущества во владение либо пользование) иным лицам принадлежит собственнику, а также лицам, управомоченным последним. Соответственно, в силу закона и договора (пункт 3.4.1 договора аренды сооружения от 06.12.2002) ответчик не вправе был самостоятельно распоряжаться полученным от КУИиЗО города Челябинска недвижимым имуществом.

Открытие конкурсного производства также не является основанием для освобождения заинтересованных лиц от исполнения требований статей 209, 608, 615 Кодекса при совершении сделок с имуществом, а также не влечёт возникновения у норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" приоритета в отношении поименованных норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 Кодекса).

Суд первой инстанции в рассматриваемой ситуации правомерно пришёл к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В материалы дела представлено допустимое и относимое доказательство (статьи 64, 67-68 АПК РФ), подтверждающее получение уполномоченным представителем (руководителем) ООО "Союзагрокомплект-1" "предарбитражного уведомления" КУИиЗО города Челябинска - почтовое уведомление с отметкой о получении конкурсным управляющим ответчика-должника корреспонденции 30.05.2011 (т. 1, л.д. 8-10).

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Президиумом Высшего Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Кодекса).

Вопреки приведённым в апелляционных жалобах доводам в рассматриваемой ситуации отсутствуют достаточные правовые основания для применения пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (не соблюдение претензионного или иной досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором).

Из текста письма-уведомления от 26.05.2011 следует, что истец потребовал от ответчика устранения нарушений условий договора аренды от 06.12.2002, а также разъяснил ответчику направленность своих действий в случае невыполнения поименованных требований. Тем самым КУИиЗО города Челябинска выразило волеизъявление на расторжение договора аренды от 06.12.2002 в случае невыполнения обществом требования о прекращении прав третьих лиц по владению и/или пользованию торговыми павильонами, расположенными в спорном сооружении (подземном переходе).

Доказательств наличия какой-либо переписки между истцом и ответчиком в период с 30.05.2011 по 01.08.2011 (дата поступления искового заявления в суд первой инстанции; т. 1, л.д. 4), свидетельствующей о том, что комитетом-арендодателем были принято иное решение относительно дальнейшего исполнения сторонами договора аренды от 06.12.2002, в материалы дела не представлено.

Апелляционный суд полагает необходимым отметить, что с момента получения ответчиком письма-уведомления истца (30.05.2011) до момента поступления искового заявления в арбитражный суд первой инстанции (01.08.2011) истёк срок, поименованный в тексте самого уведомления (10 календарных дней), а также срок, поименованный в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (30 дней).

Таким образом, требования КУИиЗО г. Челябинска о расторжении договора аренды от 06.12.2002 и выселении ООО "Союзагрокомплект-1" из спорного сооружения (подземного перехода) являются правомерными и подлежащими удовлетворению. В свою очередь доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению как основанные на неверной оценке фактических обстоятельств дела, а также неверном толковании норм материального права.

Утверждения ответчика и Каллы В.Н. о том, что имеет место процессуальное нарушение относительно прав привлечённых к участию в деле третьих лиц, несостоятельны, во внимание судом апелляционной инстанции не принимаются в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В рассматриваемой ситуации в качестве третьих лиц, в том числе, привлечены индивидуальные предприниматели, которые являются субарендаторами торговых павильонов, расположенных в спорном сооружении.

При этом по существу требования комитета-арендодателя предъявлены в результате ненадлежащего исполнения договора аренды от 06.12.2002, то есть в связи с реализацией истцом своего права на защиту, в свою очередь, обязательственных прав из указанной сделки аренды.

Надлежащим ответчиком по настоящему делу в связи с этим является арендатор - ООО "Союзагрокомплект-1".

Наличие у субарендаторов статуса третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, лишь подтверждает наличие у данных лиц возможности защитить свои права (в частности, обратиться с жалобой на судебный акт).

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не предприняты необходимые меры для извещения третьих лиц, опровергается материалами дела, в связи с чем, подлежит отклонению (т.1, л.д. 80-118; т.2, л.д. 1-70, 84-88).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене, а апелляционные жалобы ООО "Союзагрокомплект-1" и Каллы В.Н. - удовлетворению, не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2011 по делу N А76-13747/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Союзагрокомплект-1", Каллы Владимира Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов И.Ю. Соколова