Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2011 г. N 12АП-8715/11

г. Саратов

29 декабря 2011 г.

Дело N А57-4434/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Геращенко Е.А.,

от Прокуратуры Саратовской области - Аристова О.Д. (удостоверение N 102951 выданного 17.10.2011 сроком до 17.10.2014.),

от Управления Росреестра по Саратовской области - не явились, извещены,

от Администрации Муниципального образования "Город Саратов"- Бычкова В.В. по доверенности N 01-4/52 сроком на один год,

от Общества с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" - Леонтьев А.Ю. по доверенности N 28-Д выданной 17.10.2011, сроком на один год,

от Комитета по управлению имуществом Саратовской области- Гурылёв Е.Н. по доверенности выданной 04.04.2011 N 1332б сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, Общества с ограниченной ответственностью "МД-Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2011 года,

по делу N А57-4434/2011, (судья Конева Н.В.)

по иску заместителя прокурора Саратовской области, г. Саратов,

к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,

Обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов", г. Саратов,

третьи лица:

Управление Росреестра по Саратовской области, г. Саратов,

Администрация Муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

о признании недействительным договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.08.2008 N 335, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов", применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области (далее - истец) обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, ООО "МД-Саратов" (далее - ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 335 от 04.08.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов", применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязать Общество с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" освободить земельный участок площадью 96 кв.м. с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 7, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области; обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 6500 рублей 43 копейки.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2011 года по делу N А57-4434/2011 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.08.2008 N 335, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов". Применил последствия недействительности договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 335 от 04.08.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов"; обязал ООО "МД-Саратов" освободить земельный участок площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 7, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области; обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 6500 рублей 43 копейки. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "МД - Саратов" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "МД-Саратов" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2011 по делу N А57-4434/2011 изменить и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в части применения последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка N 335 от 04.08.2008, площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 7; установить последствием недействительности вышеуказанного договора купли-продажи - признание за ООО "МД-Саратов" права аренды на указанный земельный участок, обязать Управление Росреестра по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 03 90 0122 правом аренды.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области также не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2011 по делу N А57-4434/2011 отменить и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "МД-Саратов" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части применения последствий недействительности сделки, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Комитета по управлению имуществом Саратовской области также поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель прокуратуры Саратовской области возражал против доводов апелляционных жалоб. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Представитель Администрации г. Саратова поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу ООО "МД-Саратов" и считает апелляционную жалобу ООО "МД-Саратов" обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Управление Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. В соответствии со ст.156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела 04.08.2008 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов" заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 335 (л.д. 10-12 т.1).

По условиям указанного договора ООО "МД-Саратов" приобрело за 6500 рублей 43 копейки в собственность земельный участок площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122, расположенный по адресу: г.Саратов, проезд 2 Вакуровский, 7, для строительства жилого дома переменной этажности.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 23.09.2008 за N 64-64-11/567/2008-132 (л.д. 22 т.1).

Истец считает, что земельный участок площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 подлежал приватизации только путем проведения аукциона по его продаже, а договор купли-продажи - заключению на основании протокола о результатах торгов. Однако аукцион не проводился, вследствие чего договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 года N 335 противоречит ст.ст. 30, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Также истец в исковом заявлении указал, что выкупная цена земельного участка площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 определена на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" и рассчитана как пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Однако такой расчет применяется только при выкупе земельных участков в порядке ст.36 Земельного кодекса РФ собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Данные обстоятельства и явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п.7 ст.30 Земельного кодекса РФ заключение договора купли-продажи и государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок осуществляются на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Пунктом 2 статьи 30, пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности, предоставляются в собственность без предварительного согласования места размещения объекта - путем проведения аукциона.

С учетом изложенных норм земельного законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок площадью 96 кв.м. с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 подлежал приватизации путем проведения аукциона по его продаже, а договор купли-продажи - заключению на основании протокола о результатах торгов.

Однако, как установлено судом первой инстанции и не отрицалось сторонами при рассмотрении настоящего спора, аукцион не проводился, вследствие чего договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 N 335 заключен с нарушением требований ст.ст.30, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст.555 Гражданского кодекса РФ цена недвижимого имущества является существенным условием договора продажи этого имущества.

Как следует из материалов дела, выкупная цена земельного участка площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 определена на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" и рассчитана как пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Такой расчет применяется только при выкупе земельных участков в порядке ст.36 Земельного кодекса РФ собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

В данном случае, как правильно установлено судом первой инстанции, участок площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 предоставлен для строительства жилого дома и какие-либо строения на нем отсутствуют. Доказательств обратного сторонами ни в суд первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

В соответствии с п.24 ст.38.1 Земельного кодекса РФ цена приобретаемого в собственность земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, должна определяться по итогам аукциона и указываться в протоколе о результатах аукциона. При этом начальная цена земельного участка (его рыночная стоимость) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 N 335 неправомерно установили цену выкупа этого участка площадью 96 кв.м в размере 6500 рублей 43 копейки.

Из представленного в материалы дела платежного поручения N 263 от 05.08.2008 следует, что ООО "МД-Саратов" согласно условий договора перечислило в УФК по Саратовской области 6500 рублей.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Требования прокурора о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на земельный участок по существу является требованием о признании обременения государственного земельного участка правами иного собственника отсутствующим.

Вывод суда первой инстанции о том, что полученный ООО "МД-Саратов" в собственность земельный участок, площадью 96 кв.м, подлежит передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области, судебная коллегия считает не правомерным, поскольку суду следовало применить последствия недействительности договора от 04.08.2008 в виде возврата сторон в первоначальное положение, в силу следующего.

Как следует из материалов дела 26.12.2006 между Администрацией г. Саратов и Карасевым В.Е., Карасевой Л.Е. заключен договор аренды земельного участка, площадью 96 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122, расположенный по адресу: г. Саратов, проезд 2 Вакуровский, 7 (л.д. 4-7 т.2). Пунктом 2 договора срок действия договора установлен с 27.04.2006 по 27.04.2021.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Из представленного в материалы дела договора аренды земельного участка следует, что он был зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2007, о чем имеется отметка УФРС по Саратовской области.

18.05.2007 между Карасевым В.Е., Карасевой Л.Е. и ООО "МД-Саратов" заключен договор замены стороны в обязательстве (л.д. 17-19 т.2), согласно которого последнему перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.12.2006.

Предусмотренное статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка в рассматриваемом случае заключается в восстановлении положения, существовавшего до совершения оспариваемых действий, то есть сохранение арендных отношений земельного участка; возврат покупателю оплаченной по недействительному договору выкупной цены.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате признания недействительными спорного договора купли-продажи земельного участка, право государственной собственности считается восстановленным, но сохраняется обременение участка с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 правом аренды сроком на 15 лет на основании договора аренды от 26.12.2006, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2007.

Аналогичная позиция изложена в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что в части примененных последствий недействительности сделки, судебный акт подлежит изменению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в соответствии с частью 1 подпункта 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуратура Саратовской области освобождена от уплаты государственной пошлины, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "МД - Саратов" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2011 года по делу N А57-4434/2011 изменить в части применения последствий недействительности договора купли-продажи от 04.08.2008 N 335, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "МД-Саратов".

В измененной части резолютивную часть изложить в следующей редакции:

"В порядке применения последствий недействительности сделки признать восстановленным право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0122 площадью 96 кв.м, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, дом 7. Обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 6500 рублей".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В. Лыткина

Судьи

Г.И. Агибалова А.Ю. Самохвалова