Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. N 18АП-12910/11

г. Челябинск

12 января 2012 г.

Дело N А76-16194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2011 по делу N А76-16194/2011 (судья Мулинцева Е.М.).

Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Катавского городского округа Челябинской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее - ООО "Эдельвейс", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 476 632 руб. 70 коп. за период с 01.10.2010 по 27.07.2011 и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 24 151 руб. 27 коп. за период с 01.12.2010 по 14.04.2011 (с учетом уточнения (увеличения) требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л. д. 79-80, 86).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2011 (резолютивная часть от 01.11.2011) заявленные требования удовлетворены полностью (л. д. 93-99). С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 476 632 руб. 70 коп., договорная неустойка в сумме 24 151 руб. 27 коп.

В апелляционной жалобе ООО "Эдельвейс" просило решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество сослалось на нарушение судом первой инстанции норм материального права. По мнению апеллянта, договор аренды, первоначально заключенный на срок с 01.01.2008 по 31.10.2008, впоследствии при отсутствии возражений сторон был возобновлен на неопределенный срок и действует по настоящее время, в связи с чем, договор оказался заключенным на срок более одного года и подлежал государственной регистрации. Так как государственная регистрация договора не произведена, он является незаключенным, и между сторонами не возникло договорных отношений, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания арендной платы.

К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от Управления не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.03.2008 между муниципальным образованием "Усть-Катавский городской округ" (арендодатель) и ООО "Эдельвейс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2224, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, МКР-3, д. 7 "а" с кадастровым номером 74:39:03 02 020:0007 для размещения универсального крытого рынка в границах, указанных в плане участка, общей площадью 5 473 кв.м (п. 1.1 договора) (л. д. 10-11).

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.01.2008 по 31.10.2008.

Согласно пунктам 3.1-3.2 договора размер арендной платы за участок составляет за период с 01.01.2008 по 31.10.2008 - 96 409 руб. 50 коп. Внесение арендной платы за последующие периоды производится в размере, указанном в расчете арендной платы, полученном арендатором согласно п. 3.5 договора. Расчет арендной платы произведен в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в течение срока аренды земельного участка. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала, срок уплаты за четвертый квартал до 30 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера N 74:39:0302020:7, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости (л. д. 14).

Спорный земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2008 (л. д. 13).

09 сентября 2011 года между сторонами подписано соглашение о расторжении с 28.07.2011 договора аренды от 24.03.2008 N 2224 (л. д. 83).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору аренды обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.10.2010 по 21.07.2011, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности по арендной плате подтверждено материалами дела. Ответчик расчеты истца не оспорил, не представил доказательств своевременного внесения арендных платежей в полном объеме и прекращения соответствующих денежных обязательств в соответствии с нормами главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка от 24.03.2008 N 2224 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.

Предмет договора определен сторонами как земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, МКР-3, д. 7 "а" с кадастровым номером 74:39:03 02 020:0007 для размещения универсального крытого рынка в границах, указанных в плане участка, общей площадью 5 473 кв.м.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 5 473 кв.м поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 74:39:03 02 020:7, л. д. 14), а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок с 01.01.2008 по 31.10.2008, то есть менее одного года, в связи с чем, государственной регистрации не подлежал.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае, по истечении срока действия договора стороны не выразили своих возражений относительно продления договорных отношений, обратного в материалы дела не представлено.

Обстоятельство пользования ответчиком земельным участком по истечении срока действия договора подтверждается, в том числе, отсутствием в деле доказательств возврата имущества арендодателю, а также тем фактом, что земельный участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости (крытого рынка), что не отрицается ответчиком в апелляционной жалобе.

Указанное свидетельствует о том, что договор аренды был возобновлен сторонами на неопределённый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

При этом мнение апеллянта о том, что спорный договор заключен на срок более одного года, подлежит государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным, основано на неверном толковании норм материального права и противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которой договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делам N А76-35448/2009 и N А76-20795/2010, что в силу ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и не требует дополнительного доказывания.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.10.2008 составляет 96 409 руб. 50 коп. Внесение арендной платы за последующие периоды производится в размере, указанном в расчете арендной платы, полученном арендатором.

Расчет суммы долга судом проверен, является верным.

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом в полном объёме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено, равно как и не представлено доказательств необоснованности взыскания неустойки в указанном размере.

Иных доводов в апелляционной жалобе заявлено не было, дополнительных доказательств по существу спора в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ не представлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Эдельвейс".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2011 по делу N А76-16194/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова