Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 г. N 15АП-13601/11

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2011 г.

дело N А53-8767/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общество "Азовобувь" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2011 по делу N А53-8767/2011 (судья Захарченко О.П.) по иску индивидуального предпринимателя Малашкина Александра Александровича (ОГРНИП 304616230600079) к закрытому акционерному обществу "Азовобувь" (ОГРН 1026101795026), Департаменту имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова при участии третьих лиц индивидуального предпринимателя Величко Анны Кузьминичны, индивидуального предпринимателя Горковенко Ирины Витальевны, Администрации города Азова об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии представителя истца Евтушенко П.Г. (доверенность б/н от 01.08.2011);

представителя ответчика ЗАО "Азовобувь" Черниковой Е.А. (доверенность б/н от 20.06.2011); в отсутствие представителя Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова и третьих лиц, извещенных надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Малашкин Александр Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением об обязании закрытого акционерного общества "Азовобувь", Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова подписать с предпринимателем Малашкиным Александром Александровичем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.09.2004 N 914 на следующих условиях: преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова, в лице Давыдовой Гаяне Владимировны, действующей на основании Положения, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны, Закрытое акционерное общество "Азовобувь", в лице директора Пироговой Галины Федоровны, действующей на основании Устава, и индивидуальный предприниматель Малашкин Александр Александрович, действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации, именуемые в дальнейшем на основании АРЕНДАТОР, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем "СТОРОНЫ", заключили настоящий договор (далее - ДОГОВОР) о нижеследующем:"; дополнить договор пунктом 3.5 следующего содержания: "Арендная плата, установленная настоящем ДОГОВОРОМ, вносится АРЕНДАТОРОМ в следующем порядке: ЗАО "Азовобувь"- 83,63 % от размера арендной платы; Малашкин А.А. - 16,37% от размера арендной платы" (с учетом уточнения).

Исковые требования мотивированы тем, что истец как собственник здания литер Б, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:45:00 00 72:0102, являющегося предметом договора аренды от 15.09.2004 N 914, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Азова (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Азовобувь" (арендатор), приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации. Стороны указанного договора аренды земельного участка уклонились от предложения предпринимателя внести изменения в договор аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматели Величко Анна Кузьминична, Горковенко Ирина Витальевна, администрация города Азова.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, закрытое акционерное общество "Азовобувь" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. Заявитель полагает, что оспариваемым судебным актом Малашкину А.А. предоставлено право пользования всем спорным земельным участком, несмотря на то, что на нем расположено также здание литер А, принадлежащее обществу. Поскольку здания - литера А и Б - являются самостоятельными объектами недвижимости, принадлежащие разным лицам, судом первой инстанции не исследован вопрос о возможности раздела земельного участка, а также неправомерно применены к отношениям сторон статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Малашкин А.А. поддерживает состоявшееся по делу решение суда первой инстанции, полагает доводы апелляционной жалобы несостоятельными в связи с тем, что нормами Земельного кодекса Российской Федерации собственнику здания предоставлено право приобрести в аренду земельный участок, на котором оно расположено. Вопрос о разделе земельного участка перед судом первой инстанции не ставился, поскольку участок является неделимым, при его разделе будет существовать невозможность размещения на образуемых земельных участках существующих объектов недвижимости.

Администрация города Азова в отзыве на апелляционную жалобу общества просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагает, что истец с момента регистрации права собственности на объект недвижимости приобрел право аренды на ту часть земельного участка, которая необходима для его обслуживания. Поскольку здания литера А и Б соединены одним проходом, конструктивно связаны между собой, раздел земельного участка невозможен.

В судебном заседании представитель ответчика настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; заявила ходатайство о проведении по делу судебной землеустроительной экспертизы с целью установления делимости спорного земельного участка. Ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено, в его удовлетворении протокольным определением отказано в связи с отсутствием оснований для ее проведения.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, указанным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.09.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Азова (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Азовобувь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 914, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование сроком с 06.09.2004 по 06.09.2053 передан земельный участок из земель "земли поселений" с кадастровым номером 61:45:00 00 72:0102, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. Некрасова, 37, общей площадью 7024 кв.м, для целей эксплуатации производственного корпуса.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорном земельном участке находятся два здания: литер А - административно-бытовой корпус общей площадью 3397,9 кв.м и литер Б - производственное здание общей площадью 7029 кв.м.

18.05.2006 между закрытым акционерным обществом "Азовобувь" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Малашкиным А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1706,7 кв.м, расположенных на третьем этаже, литер Б с номерами на поэтажном плане 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, в здании по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. Некрасова, 37.

В день заключения договора помещения переданы покупателю по акту приема-передачи.

22.06.2006 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности покупателя на указанные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 165548.

21.12.2010 решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-6465/2010, вступившим в законную силу, за Малашкиным А.А. признано право общей долевой собственности на 24,28/100 доли в праве общей долевой собственности на помещения в здании литер Б.

Полагая, что одновременно с приобретением помещений в здании литер Б, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:45:00 00 72:0102, предприниматель приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации, с учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Малашкин А.А. направил в адрес сторон договора аренды земельного участка от 15.09.2004 N 914 предложения об изменении условий договора с приложением проекта дополнительного соглашения и включения предпринимателя стороной договора аренды.

Уклонение сторон договора аренды земельного участка от 15.09.2004 N 914 от подписания указанного соглашения послужило основанием для обращения в суд с иском.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предложено учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Учитывая, что спорный земельный участок на момент государственной регистрации права собственности на спорные помещения находился в аренде у продавца (ответчика), к предпринимателю перешло право аренды на соответствующую часть земельного участка пропорционально доле в праве собственности на помещения в здании литера Б. Апелляционная коллегия отмечает, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектом недвижимости (его частью), предназначенный для их использования вне зависимости от наличия договора аренды, заключенного с собственником такого земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях определенных законом или договором.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя, обоснованно отметив, что требование о включении его в качестве второго арендатора в существующий договор аренды спорного земельного участка является единственным способом, гарантирующим предпринимателю Малашкину А.А. пользование земельным участком на законных основаниях.

Размер арендной платы, устанавливаемой в процентном соотношении от площади принадлежащих предпринимателю объектов недвижимого имущества - 16,37 % (1706,7 кв.м. из 10426,9 кв.м.) правильно определен судом первой инстанции с учетом вступившего в силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2010 по делу N А53-6465/2010.

Довод ответчика о необходимости исследования вопроса о разделе земельного участка подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не входит в предмет доказывания по настоящему иску, так как право аренды возникло у ответчика в силу требований земельного и гражданского законодательства с момента государственной регистрации права собственности на помещения. Между тем, общество не лишено права заявить соответствующее требование в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2011 по делу N А53-8767/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов