Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. N 13АП-21295/11

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2011 г.

Дело N А56-42099/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

при участии:

от истца: Бабаевой В.В. (удостоверение N 000206, доверенность N 36321-42 от 29.12.2010 г..)

от ответчика: Харитонова К.Н. (доверенность б/н от 01.09.2011 г.., паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21295/2011) ООО "Янтарь"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2011 г.. по делу N А56-42099/2011 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" о расторжении договора

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561, далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" (197022, г. Санкт-Петербург, Чкаловский пр., дом 60, литер Д, ОГРН 1077847251547, далее - Общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 15-А005917 от 05.05.2004 г.. в связи с существенным нарушением его условий со стороны арендатора, а именно: использование объекта аренды под жилые цели, несогласование использования объекта аренды в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора под предполагаемое функциональное назначение.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2011 г.. по делу N А56-42099/2011 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение Обществом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что истец не представил доказательств нарушения функционального использования арендуемого помещения, планируемая в будущем сдача помещений ООО "Бриг" в субаренду под планируемое размещение гостиницы, не противоречит действующему законодательству, доводы КУГИ об использовании объекта аренды под гостиничный комплекс в период проведения проверки, являются необоснованными, спорное помещение не используется для постоянного проживания граждан.

Комитет против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав, что имеет место существенное нарушение условий договора аренды N 15-А005917 от 05.05.2004 г.. В обоснование своей позиции ссылался на акты проверки фактического использования указанного нежилого здания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.05.2004 г.. между Комитетом (арендодатель) и ООО "Кристалл" (арендатор) заключен договор N 15-А005917 аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. Чкаловский пр, д.60, лит Д, кадастровый номер 78:3167:0:17, общей площадью 177.3 кв.м. сроком на 10 лет для использования под нежилые цели. Дополнительным соглашением N 1 от 29.06.2007 г.. изменена преамбула договора аренды в части замены ООО "Кристалл" на ООО "Янтарь" в связи с реорганизацией Общества и его переименованием.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора ответчик принял на себя обязательство использовать объект в соответствии с целями, определенными в п.1. и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).

Обязанностью арендатора являлось согласование в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможности использования объекта под предполагаемое функциональное использование.

Согласно пункту 5.3.1 договора отсутствие согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора по истечении установленного п.п.2.2.1 договора срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Истец в обоснование заявленных требований указал на то, что Комитетом проведена проверка фактического использования указанного нежилого здания, в ходе которой было установлено, что ответчик использует здание под жилые цели, в комнатах установлены двухместные кровати, на втором этаже здания размещена сауна без соответствующих согласований.

Предписание арендодателя от 30.11.2010 N 5682-15 о предоставлении согласований в органах Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора в установленном порядке с предложением устранить допущенное нарушение обязательств, а также использовать здание под нежилые цели и досрочно расторгнуть договор оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение Обществом принятых на себя по договору обязательств явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, придя к выводу о том, что у Комитета имеются основания для досрочного расторжения договора аренды N 15-А005917 от 05.05.2004 г.. в связи с существенным нарушением его условий со стороны арендатора.

Апелляционная инстанция полагает указанные выводы ошибочными и считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, в связи с неполнотой исследования материалов дела и неправильным применением норм материального права.

Согласно положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

30.11.2010 г.. в адрес арендатора направлена претензия, в которой указывалось на неправомерное использование арендуемых помещений под "жилые цели", а также не отсутствие необходимых согласований.

Как явствует из материалов дела помимо вышеуказанного договора аренды объекта нежилого фонда от 05.05.2004 г.. между КУГИ и ООО "Кристалл" на основании протокола об итогах конкурса на право заключения договора аренды объектов нежилого фонда, проводимого ЗАО "Биржа Санкт-Петербург" от 05.05.2004 г.. N 6 и п. 2.2.16 договора аренды от 05.05.2004 г.. N 15-А005917 27.11.2006 г.. заключен договор N 15/ЗД-001834 аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Чкаловский пр., дом 60, литер Д, зона 4, кадастровый номер 78:3167:5 площадью 132 кв.м. с целевым использованием - под гостиницу. Указанный договор заключен до 04.05.2014г. Согласно пункту 3.2 договора земельного участка его условия распространены на правоотношения сторон с 05.05.2004 г.. В связи с реорганизацией ООО "Кристалл" в ООО "Янтарь" дополнительным соглашением N 1 от 29.06.2007 г.. преамбула договора аренды земельного участка изменена и проведена замена арендатора с ООО "Кристалл" на ООО "Янтарь" в связи с переименованием.

Таким образом, при разрешении вопроса о целевом использовании объекта аренды указанные договоры следует рассматривать во взаимосвязи. Исходя из целевого назначения объекта аренды по договору N 15-005917 - нежилые цели и назначения предоставленного в аренду земельного участка - под гостиницу (код 5.0-3.12), целевое использование объекта аренды ответчиком не нарушено. В силу ст. 15, 19 ГК РФ, Определения ВАС РФ N ВАС-4066/2010 от 18.05.2010 г.. сложившейся судебной практики помещения гостиниц жилыми не являются. Кроме того, как явствует из представленных Комитетом актов неоднократных проверок проживающие в гостинице отсутствовали.

Доводы Комитета о несоблюдении ответчиком условий договора о необходимости согласования в органах Государственного пожарного надзора и Государственной санитарно-эпидемиологического надзора возможности использовать объект под предполагаемое функциональное назначение и положенные им в основание расторжения договора отклоняются судом.

В материалы дела представлены заключение N 2-20-16-658 от 08.11.2010 г.. Главного государственного инспектора Петроградского района по пожарному надзору (л.д. 90) об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности при перепланировке объекта, а также экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в г. Санкт-Петербург" от 31.03.2011 г.. N 78.01.05ф-06.000.Т.1319, согласно которому проект перепланировки нежилых помещений соответствует всем установленным требованиям (л.д.81-83). Указанные документы были представлены в Комитет.

Таким образом, приведенные истцом основания для досрочного расторжения договора аренды не подтверждаются и устранены. Иных оснований для досрочного расторжения договора аренды в претензии от 30.11.2010 г.. N 5682-15 не приведено.

После направления указанной претензии арендодателем производились проверки использования объекта аренды. В материалы дела представлены акты от 20.09.2011 г.., от 21.09.2011 г.., 17.10.2011 г.., исходя из содержания которых явствует, что объект оборудован под гостиницу, проживающие отсутствуют.

Доводы Комитета, основанные на вышеуказанных актах проверок не могут быть рассмотрены в качестве основания для расторжения договора аренды при подаче данного иска, поскольку акты составлены после направления претензии, таким образом, предварительный порядок расторжения договора по указанным в актах основаниям не соблюден. Кроме того, надлежащие доказательства, фиксирующие использование объекта аренды в противозаконных целях Комитетом не представлены.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2011 г.. по делу N А56-42099/2011 отменить. В удовлетворении иска Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина