Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 12АП-9445/11

г. Саратов

26 декабря 2011 г.

Дело N А12-13969/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

при участии в судебном заседании Виноградовой Елены Рустемовны, паспорт, представителя индивидуального предпринимателя Виноградовой Елены Рустемовны - Кременского Н.В., по доверенности от 02.09.2011, без участия в судебном заседании представителей Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью "Управление ЖКХ" (почтовые уведомления N 97180, N 97182 приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 октября 2011 года

по делу N А12-13969/2011 (судья Самсонов В.А.)

по иску Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области

к индивидуальному предпринимателю Виноградовой Елене Рустемовне, г. Котово Волгоградской области,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управление ЖКХ", г. Котово Волгоградской области,

о расторжении договора аренды N 27 от 28.08.2009 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ

Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация, Истец) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области к индивидуальному предпринимателю Виноградовой Елене Рустемовне (далее - ИП Виноградова Е.Р., Предприниматель, Ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды N 27 от 28.08.2009 г.. и выселении Предпринимателя из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Котово Волгоградской области, ул. Мира, 149.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03 октября 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация с принятым решением не согласилась, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что в силу раздела 7 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16,30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г.. N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления дома путем заключения договора с управляющей компанией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств, в связи с чем договор на техническое обслуживание помещения должен быть заключен Ответчиком с управляющей организацией.

ИП Виноградова Е.Р. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании ИП Виноградова Е.Р. поддержала позицию по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28 августа 2009 года между Администрацией (Арендодатель) и ИП Виноградовой Е.Р. (Арендатор) заключен договор N 27 на аренду части встроенного помещения нежилого муниципального фонда площадью 33 кв. м, находящегося по адресу: Волгоградская область, Котовский район, г. Котово, ул. Мира, дом 149 (далее - Договор аренды).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.08.2009 г.. указанное помещение было передано арендодателем, а арендатор принял его.

Согласно пункту 1.2 Договора аренды срок действия договора сторонами определен с 28.08.2009 г.. по 28.08.2014г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.10.2009 г., о чем свидетельствует уведомление Управления Росреестра по Волгоградской области N 15/012/2009-51 от 06.10.2009.

Пунктом 2.2.8. Договора аренды закреплена обязанность арендатора заключить договоры с энергоснабжающей организацией на потребление электроэнергии, коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения.

Во исполнение пункта 2.2.8. Договора аренды 01.10.2009 г.. ИП Виноградовой Е.Р. с МУП г. Котово "Котельные и тепловые сети" заключен договор N 133 купли-продажи тепловой энергии.

01 января 2010 года ИП Виноградовой Е.Р. с ООО "Управление ЖКХ" заключен договор N 126 на оказание услуг по техническому обслуживанию помещения сроком с 01.01.2010 г.. по 31.12.2010 г.., предметом которого является выполнение ООО "Управление ЖКХ" работ и оказание услуг по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома N149 по ул. Мира г. Котово, в котором расположено арендуемое ответчиком нежилое помещение.

По окончании срока действия договора N 126 от 01.01.2010 г.. ИП Виноградова Е.Р. отказалась продлять действие договора с ООО "Управление ЖКХ" на 2011 год и заключила договор на техническое обслуживание арендуемого нежилого помещения с ИП Боровым С.А.

Истец полагая, что факт заключения Ответчиком договора на техническое обслуживание арендуемого помещения на 2011 год не с управляющей компанией - ООО "Управление ЖКХ" нарушает пункт 2.2.8. Договора аренды и является основанием для досрочного расторжения Договора аренды и выселения арендатора из занимаемого помещения, обратился в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, условия Договора аренды ИП Виноградовой Е.Р. выполняются надлежащим образом, в связи с чем, у Администрации отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения Договора аренды и выселении Ответчика из арендуемого помещения.

Заслушав представителя ИП Виноградовой Е.Р., проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения, по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной договор может быть изменен или расторгнут другой стороной по решению суда.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.2.4. Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если Арендатор не выполняет условий, предусмотренных пунктами 2.2.5, 2.2.8 настоящего договора.

Таким образом, для досрочного расторжения Договора аренды по указанному основанию (пункт 5.2.4 Договора аренды) необходимо установить факт невыполнения ИП Виноградовой Е.Р. пунктов 2.2.5, 2.2.8 Договора аренды.

Из материалов дела следует, что Истец в качестве основания для досрочного расторжения Договора аренды указывает на неисполнение Арендатором пункта 2.2.8 Договора аренды.

Пунктом 2.2.8 Договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязуется заключать договоры энергоснабжающей организацией на потребление электроэнергией, коммунальных услуг и техническое облуживание помещения.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что ИП Виноградовой во исполнение пункта 2.2.8 Договора аренды были заключены с МУП г. Котово "Котельные и тепловые сети" договор N 133 купли-продажи тепловой энергии от 01.10.2009 г.. и с ООО "Управление ЖКХ" договор N 126 на оказание услуг по техническому обслуживанию помещения от 01.01.2010 г..

Судом первой инстанции установлено, что по окончании срока действия договора N 126 на оказание услуг по техническому обслуживанию помещения от 01.01.2010 г.. ИП Виноградова Е.Р. отказалась продлять действие договора с ООО "Управление ЖКХ" на 2011 год и заключила договор на техническое обслуживание арендуемого нежилого помещения с ИП Боровым С.А.

Факт исполнения пункта 2.2.8 Договора аренды в части заключения договора с энергоснабжающей организацией на поставку электроэнергии и иных коммунальных услуг Истцом не оспаривается.

Однако в апелляционной жалобе Администрация настаивает на том, что ИП Виноградовой Е.Р. ненадлежащим образом выполнен пункт 2.2.8 Договора аренды в части заключения договора на техническое обслуживание помещения, поскольку договор на техническое обслуживание помещения заключен не с управляющей организацией - ООО "Управление ЖКХ", а с иным лицом. Хотя арендатор пользуется не только помещением, но и общим имуществом собственников многоквартирного дома.

По мнению Администрации, указанное обстоятельство является достаточным основанием для досрочного расторжения Договора аренды и выселения Арендатора из занимаемого арендуемого помещения.

Указанный довод Администрации судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд апелляционной инстанции, исследовав Договор аренды, считает, что из пункта 2.2.8 Договора аренды не усматривается такое условие Договора аренды как заключение договора на техническое обслуживание помещения с конкретной организацией.

Таким образом, заключение Арендатором договора на техническое обслуживание помещения с иным лицом не противоречит условиям Договора аренды

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условия Договора аренды ИП Виноградовой Е.Р. выполняются надлежащим образом, в связи с чем, у суда Администрации правовые основания для досрочного расторжения Договора аренды и выселении Ответчика из арендуемого помещения.

Ссылка Истца на раздел 7 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16,30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г.. N 491, судебной коллегией отклоняется, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, данные нормативные положения регламентируют отношения между собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме и управляющими компаниями по вопросу выбора управляющей организации и не регулируют отношения между арендодателем и арендатором муниципального имущества.

На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 октября 2011 года по делу N А12-13969/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Кузьмичев