Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2010 г. N 09АП-28514/10

г. Москва

8 декабря 2010 г.

Дело N А40-70298/10-135-265

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 декабря 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "АРЗ-3"

на решение Арбитражного суда города Москвы 23 сентября 2010 года

по делу N А40-70298/10-135-265,

принятое судьей Сафроновой Л.А.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к Открытому акционерному обществу "АРЗ-3"

о взыскании 16 958 344 руб. 61 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Бородуля Е.Ю. по доверенности от 25.12.2009 г. N 33-и-3031/9

от ответчика: Строкин В.А. по доверенности от 19.07.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Открытого акционерного общества "АРЗ-3" (далее - ОАО "АРЗ-3") суммы 31 386 965 руб. 42 коп., составляющей 16 958 344 руб. 61 коп. - задолженность по арендным платежам за период с 4 квартала 2008 г. по 2 квартал 2010 г. (включительно) по договору аренды земельного участка от 17.04.1995 г. N М-01-002081 и 14 428 620 руб. 81 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2010 года по делу N А40-70298/10-135-265 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания с ответчика основного долга в заявленной сумме, неустойки в сумме 1 502 981 руб. 33 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ОАО "АРЗ-3" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, действие договора аренды земельного участка от 31.10.1995 г. N М-01-002081 было прекращено в связи с заключением сторонами договора купли-продажи арендованного ранее земельного участка, в связи с чем обязательства по уплате арендных платежей у ОАО "АРЗ-3" отсутствуют.

Ответчик также полагает, что истцом нарушен претензионный порядок разрешения настоящего спора, однако суд указанному обстоятельству не дал надлежащей правовой оценки.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 17.04.1995 г. между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов города Москвы, Арендодатель) и АООТ "АРЗ-3" (правопредшественник ответчика, Арендатор) заключен договор аренды N М-01-002081, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды сроком на 15 лет земельный участок общей площадью 19078 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл.3, стр.1-15, 38, для эксплуатации существующих административных зданий.

Впоследствии, сторонами к договору были подписаны дополнительные соглашения от 30.11.1995 г., от 27.03.1998 г., от 26.10.1999 г., от 13.03.2001 г., которыми вносились изменения в договор в части расчета арендной платы.

Как видно из материалов дела, 18.11.2008 г. между Департаментом земельных ресурсов город Москвы (Продавец) и ОАО "АРЗ-3" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 19078 кв.м. кадастровый N 77:01:0004026:1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл.3, стр.1-15, 38, т.е. предметом данного договора является объект аренды по договору N М-01-002081 от 17.04.1995 г.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что государственная регистрация права собственности ОАО "АРЗ-3" на спорный земельный участок до настоящего времени не осуществлена, поэтому ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, установленную указанным выше договором аренды. Однако, в нарушение условий договора аренды ответчик арендную плату за период с 4 квартала 2008 г. по 2 квартал 2010 г. (включительно) не оплатил, задолженность последнего по арендным платежам составляет 16 958 344 руб. 61 коп., в связи с чем истец настаивает на принудительном взыскании долга, а также неустойки на просрочку оплаты арендных платежей в сумме 14 428 620 руб. 81 коп.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение о взыскании задолженности по арендным платежам в заявленной сумме, неустойки - в сумме 1 502 981 руб. 33 коп., применив к требованиям о взыскании неустойки положения, установленные ст. 333 ГК РФ.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют действующему законодательству и являются неправомерными.

Так, суд первой инстанции указал, что вышеуказанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в связи с чем ответчик обязан производить оплату арендных платежей по договору аренды N М-01-002081 от 17.04.1995 г.

Между тем, в силу положений ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее регистрации, если иное не установлено законом (п.3).

В соответствии со ст. 164 п.1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни иными статьями ГК РФ, ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни ЗК РФ не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, в том числе и как условие наступления такого правового последствия как момент заключения договора.

Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка от 18.11.2008 г. в силу правил, установленных ст.433 ГК РФ, является заключенным с момента его подписания сторонами.

Судебная коллегия отмечает, что в соответствии со ст. 25 ЗК РФ, ст. 131, 551 ГК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от Продавца к Покупателю по договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. до настоящего времени не осуществлена.

Однако, при рассмотрении данного дела установлено, что ответчик частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи от 18.11.2008 г., перечислив платежным поручением N 1106 от 22.12.2008 г. 44 473 649 руб. 46 коп.; остальная сумма в размере 100 000 000 руб., а также неустойка за просрочку оплаты стоимости земельного участка в сумме 4 400 000 руб. взыскана с ответчика в пользу истца решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26528/09-9-236, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

Более того, спорный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ответчика, при этом при заключении договора купли-продажи данного земельного участка не требовалось подписание акта приема-передачи имущества, так как указанный выше земельный участок находился во владении и пользовании ОАО "АРЗ-3" по договору аренды N М-01-002081 от 17.04.1995 г.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п.п. 60, 61 разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, так как указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, ответчик с момента заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, т.е. 18.11.2008 г. стал законным владельцем упомянутого земельного участка и одновременно является стороной по договору аренды земельного участка N М-01-002081 от 17.04.1995 г. и стороной по договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи земельного участка должны произойти соответствующие изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Поскольку согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, судебная коллегия считает, что у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 28.11.2008 г., так как в данном случае имело место прекращение обязательства в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Поскольку ответчик согласно представленного истцом расчета в качестве арендной платы за 4 квартал 2008 г. своевременно в соответствии с условиями договора аренды перечислил денежные средства в размере 1 600 000 руб. и, таким образом, оплатил арендные платежи по состоянию на 28.11.2008 г., основания к взысканию арендной платы за период с 01.10.2008 г. по 28.11.2008 г., а также неустойки за просрочку оплаты арендных платежей у судебной коллегии отсутствуют.

То обстоятельство, что ОАО "АРЗ-3" не в полном объеме исполнило обязательства по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 28.11.2008 г., на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может являться основанием для уплаты ответчиком арендных платежей, поскольку иное, при частичной оплате последним стоимости земельного участка в размере 44 473 649 руб. 46 коп. и состоявшемся решении Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу N А40-26528/09-9-236 о взыскании с ОАО "АРЗ-3" оставшейся стоимости земельного участка в сумме 100 000 000 руб.и неустойки в сумме 4 400 000 руб., будет являться неосновательным обогащением Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Все вышеизложенное свидетельствует о необоснованности заявленного иска, в связи с чем решение суда по настоящему делу подлежит отмене.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя апелляционной жалобы о нарушении истцом претензионного порядка урегулирования данного спора, предусмотренного договором аренды земельного участка N М-01-002081 от 17.04.1995 г.

Так, в соответствии с требованиями действующего законодательства досудебный порядок урегулирования спора применяется лишь в тех случаях, когда таковой предусмотрен договором, заключенным сторонами, либо законом.

Действующим законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел, как не предусмотрен такой порядок и заключенным сторонами договором М-01-002081 от 17.04.1995 г., поскольку претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка.

Между тем, в п. 7 договора аренды, на который ссылается ответчик, такой порядок не установлен; в частности, не установлено общее количество членов комиссии, на рассмотрение которой подлежит представлению земельный спор, вытекающий из договора аренды, порядок ее формирования и сроки рассмотрения соответствующего спора названной комиссией.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что договором аренды земельного участка N М-01-002081 от 17.04.1995 г. предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, п.2 ст. 269 АПК РФ, п.5 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. N 139), Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2010 года по делу N А40-70298/10-135-265 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента земельных ресурсов города Москвы в пользу ОАО "АРЗ-3" 2 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Е.Е. Кузнецова Т.Я. Сумарокова