Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 18АП-11875/11

г.Челябинск

26 декабря 2011 г.

Дело N А07-6695/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова В.В.,

судей Богдановской Г.Н. и Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДуслыК" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2011 г. по делу N А07-6695/2011 (судья Гареева Л.Ш.),

индивидуальный предприниматель Ильичев Станислав Иванович (далее - истец, ИП Ильичев С.И.) обратился в Арбитражный суд Республики

Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДуслыК" (далее - ответчик, ООО "ДуслыК") о взыскании задолженности по договору аренды от 26.04.2010 в сумме 223 333 руб. 33 коп., по договору аренды от 08.04.2010 в сумме 470 666 руб. 67 коп.

До вынесения решения по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: просит взыскать с ответчика по договору аренды от 26.04.2010 сумму долга в размере 303 333 руб. 33 коп.; по договору аренды от 08.04.2010 - 630 666 руб. 67 коп.

Уточнение иска судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "ДуслыК" предъявлены встречные исковые требования к ИП Ильичеву С.И., о взыскании понесенных расходов по ремонту арендуемых помещений в размере 595 171 руб. 80 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Костылева Анастасия Владимировна (далее - Костылева А.В.)

Решением суда первой инстанции от 26.09.2011 (резолютивная часть объявлена 19.09.2011) исковые требования удовлетворены. С ООО "ДуслыК" в пользу ИП Ильичева С.И. взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.04.2010 в сумме 303 333 руб. 33 коп.; по договору аренды от 08.04.2010 в сумме 630 666 руб. 67 коп. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании понесенных расходов по ремонту арендуемых помещений в размере 595 171 руб. 80 коп. - отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ДуслыК" (далее также - податель апелляционной жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, является недоказанным то обстоятельство, что арендодатель Костылева А.В. не имела право давать согласие арендатору на выполнение капитального ремонта объектов аренды.

Судом сделан необоснованный вывод о том, что Костылева А.В. не является солидарным кредитором по отношению к ООО "ДуслыК".

Кроме того, доказательств того, что капитальный ремонт объекта аренды не выполнялся, ИП Ильичев С.И. не представил.

Суд необоснованно не применил при рассмотрении дела статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Податель апелляционной жалобы также указал на то обстоятельство, что суд удовлетворил требования истца по взысканию арендной платы за аренду здания магазина по договору аренды от 26.04.2010 за период по июль 2011 г. включительно. Между тем, данный объект недвижимости продан по договору купли-продажи 20.10.2010.

От ИП Ильичева С.И. в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу. Истец просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. От ИП Ильичева С.И. посредством факсимильной связи 19.12.2011 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ИП Ильичевым С.И. (арендодатель) и ООО "ДуслыК" (арендатор) 26.04.2010 подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое здание магазина общей площадью 64,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Братьев Першиных, д. 3а, инвентарный номер здания 74.

Согласно п. 5.1. договора аренды срок аренды установлен с 26.04.2010 по 25.03.2011.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2010.

Право собственности арендодателя на указанное недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АВ N 509464 от 02.04.2010.

Пунктом 2.1. договора аренды была установлена арендная плата в размере 40 000 руб. в месяц, из которых подлежало оплате 20 000 руб. - Ильичеву С.И., 20 000 руб. - Костылевой А.В. Ставка арендной платы является базовой.

В соответствии с п. 2.2. договора оплата коммунальных услуг - водоснабжение, электричество, теплоснабжение, оплата услуг связи, вывоз мусора оплачивается арендатором, и, следовательно, в стоимость арендной платы, указанной в п.2.1. договора не включена. Аренда уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 15 числа текущего месяца.

08.04.2010 между сторонами заключен договор аренды, согласно которого, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение магазина общей площадью 1010,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Братьев Першиных, д. 4/1, инвентарный номер здания 3691.

Согласно п. 5.1. договора аренды срок аренды установлен с 08.04.2010 по 07.03.2011.

Право собственности арендодателя на указанное недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АВ N 407395 от 17.02.2010.

Пунктом 2.1. договора аренды установлена арендная плата в размере 80 000 руб. в месяц, из которых подлежало оплате 40 000 руб. - Ильичеву С.И., 40 000 руб. - Костылевой А.В. Ставка арендной платы является базовой.

В соответствии с п. 2.2. договора оплата коммунальных услуг - водоснабжение, электричество, теплоснабжение, оплата услуг связи, вывоз мусора оплачивается арендатором, и следовательно, в стоимость арендной платы, указанной в п.2.1. договора не включено. Аренда уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 15 числа текущего месяца.

Ссылаясь на то, что ответчик без правовых оснований не оплатил арендную плату за пользование указанными помещениями, ИП Ильичев С.И. обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования по настоящему делу, суд первой инстанции указал на то, что поскольку доказательств внесения арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено, требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.04.2010 в размере 303 333 руб. 33 коп.; по договору аренды от 08.04.2010 - 630 666 руб. 67 коп., подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что из характера выявленных недостатков нельзя однозначно сделать вывод о том, что указанные недостатки имущества имели место быть либо не могли быть выявлены при осмотре нежилых помещений и при подписании Актов приема-передачи (которые подписаны без замечаний). Более того, указания на возможность устранения указанных недостатков именно как необходимость проведения капитального ремонта (а

не текущего, либо в рамках обязанности Арендатора содержать имущество в исправном состоянии) исходя из представленных документов не представляется возможным. Ввиду того, что проведение капитального ремонта на условиях зачета стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы является прямым изменением раздела 2 условий договоров аренды от 08.04.2010 и от 26.04.2010, следовательно, согласование указанных изменений должно было быть оформлено в виде дополнительных соглашений к договорам аренды за подписью непосредственно Арендодателя и Арендатора. ИП Ильичев С.И., являющийся собственником недвижимого имущества, безусловным участником (стороной) договоров аренды, со стороны ООО "ДуслыК" о выявленных недостатках не уведомлялся, согласие на изменение технических характеристик помещений, собственником которых является, не давал, заявления о проведении одностороннего зачета встречных требований также не получал. Таким образом, в отсутствие уведомления участника (стороны) договоров аренды (собственника недвижимого имущества предоставленного в аренду) ИП Ильичева С.И., норма статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит, как и не подлежат применению положения ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования.

Выводы суда первой инстанции являются обоснованными.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств внесения арендной платы по договору аренды от 26.04.2010 в сумме 303 333 руб. 33 коп., а именно: - за период с апреля 2010 г. по март 2011 г. - 223 333 руб. 33 коп.; - за период с апреля 2011 г. по июль 2011 г. - 80 000 руб.; по договору аренды от 08.04.2010 в сумме 630 666 руб. 67 коп., а именно: - за период с апреля 2010 г. по март 2011 - 470 666 руб. 67 коп.; - за период с апреля 2011 г. по июль 2011 г. - 160 000 руб.; - за август 2011 г. - 40 000 руб.

Расчет истца судом проверен и признан арифметически верным.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено исковое требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.04.2010 в размере 303 333 руб. 33 коп.; по договору аренды от 08.04.2010 - в размере 630 666 руб. 67 коп.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что у ИП Ильичева С.И. отсутствует право на получение арендной платы по июль 2011 года в связи с продажей объектов недвижимости по договору купли-продажи от 20.10.2010, несостоятелен.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2011 N 03/004/2011-123, на момент вынесения решения по настоящему делу собственниками недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Благовещенск, ул. Братьев Першиных, 3 А являются ИП Ильичев С.И. и Костылева А.В. Следовательно, данные лица имеют право на получение арендной платы за пользование данным имуществом.

Как следует из материалов дела, ООО "ДуслыК" предъявлены встречные исковые требования к ИП Ильичеву С.И., о взыскании понесенных расходов по ремонту арендуемых зданий в размере 595 171 руб. 80 коп. В обоснование встречных исковых требований ООО "ДуслыК" указывает, что ИП Ильичев С.И обязательств Арендодателя по зачету встречных требований не исполнил, указывает, что денежная сумма израсходованная Арендатором по устранению недостатков арендуемого имущества и принятая Арендодателем - ИП Костылевой А.В. к зачету погашения арендной платы составила 1 190 343 руб. 60 коп. Учитывая, что ИП Ильичев С.И. и Костылева А.В. в одинаковой степени имеют права арендодателя и представляют интересы арендодателя, а также являются солидарными кредиторами по отношению к ООО "ДуслыК", руководствуясь п. 3 ст. 326 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ДуслыК" считает, что свои обязательства по арендной плате перед ИП Ильичевым С.И. исполнил, выполнив ремонт арендуемых помещений с согласия арендодателя на общую сумму 1 190 343 руб. 60 коп.

Согласно статье 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения. А каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

При солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме (ст. 326 Гражданского кодекса Российской Федерации). До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, указанные договоры аренды являются сделками со множественностью лиц на стороне Арендодателя, так как на стороне Арендодателя выступали ИП Ильичев С.И. и ИП Костылева, а на стороне Арендатора - ООО "ДуслыК".

Согласно п. 2.1. указанных договоров аренды, стороны определили, что

Арендная плата за передаваемое недвижимое имущество, подлежит внесению Арендатором на расчетные счета арендодателя в равных долях: - по договору аренды от 26.04.2010 арендная плата в размере 40 000 рублей в месяц, из которых подлежало оплате 20 000 рублей - Ильичеву С.И., 20 000 рублей Костылевой А.В.; по договору аренды от 08.04.2010 арендная плата в размере 80 000 рублей в месяц, из которых подлежало оплате 40 000 рублей - ИП Ильичеву С.И., 40 000 рублей - Костылевой А.В.

Таким образом, в указанных договорах аренды стороны определили долевой характер обязательства Арендатора по внесению арендных платежей перед лицами, выступающими на стороне Арендодателя независимо друг от друга.

Ввиду того, что договорами аренды о 26.04.2010 и от 08.04.2010 определен долевой характер оплаты арендной платы, исковое заявление ИП Ильичева С.И. было заявлено на задолженность в сумме причитающихся только ему арендных платежей исходя из условий договоров аренды (сумма арендных платежей причитающиеся Костылевой А.В. заявлены не были), таким образом, исковые требования заявлены не в полном объеме от общей суммы договоров аренды и следовательно, ст. 326 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае подлежит применению лишь как аналогия закона - возможность одной из сторон (кредитора), при долевом характере обязательства, обратиться с самостоятельным требованием (независимо от другого кредитора) о взыскании причитающегося именно этой стороне в соответствии условиями договора обязательства.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что является недоказанным то обстоятельство, что арендодатель Костылева А.В. не имела право давать согласие арендатору на выполнение капитального ремонта объектов аренды, несостоятелен.

Согласно условиям ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как указано выше, договор аренды от 26.04.2010 и договор аренды от 08.04.2010 являются сделками со множественностью лиц на стороне арендодателя. Следовательно, являясь собственниками на помещения, предоставленные в аренду ООО "ДуслыК", Костылева А.В. и ИП Ильичев С.И. выступили в договорах аренды каждый от своего имени.

В соответствии с п.п. 4.1.5, 4.2.6 договоров аренды, именно в обязанности арендатора входит содержание помещений в исправности, санитарном, пожарном состоянии, арендатор обязан за счет собственных средств и своевременно производить текущий и косметический ремонт.

Любые улучшения арендованного нежилого помещения арендатор выполняет при наличии на то письменного согласия арендодателя как собственника переданного в аренду нежилого помещения (п. 6.2 договоров аренды).

Таким образом, в отсутствие уведомления участника (стороны) договоров аренды (собственника недвижимого имущества предоставленного в аренду) ИП Ильичева С.И. о проведении капитального ремонта, норма статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит, как и не подлежат применению положения ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования.

В связи с изложенным, несостоятелен также довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не применил при рассмотрении дела статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на дату подписания актов приема-передачи от 08.04.2010 и от 26.04.2010, передаваемое имущество находится в состоянии пригодном для его эксплуатации и использования в целях, указанных в п. 1.6. (соответствующих договору аренды). При этом, указано, что каких - либо претензий стороны друг к другу не имеют.

В письме ООО "ДуслыК" от 20.05.2010 (по договору аренды от 26.08.2010) указало о неисправности электропроводки, плохом половом покрытии, требующем замены крыши и двери, водопровода, канализации, письмом N 21 от 25.05.2010 (по договору аренды от 26.08.2010) обществом указано о неисправности электропроводки, водопровода, канализации, системы вентиляции, охлаждения.

В письмах от N 40 от 25.09.2010, N 41 от 25.09.2010 ООО "ДуслыК" выявил неисправность отопления.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, из характера выявленных недостатков нельзя однозначно сделать вывод о том, что указанные недостатки имущества имели место быть либо не могли быть выявлены при осмотре нежилых помещений и при подписании Актов приема-передачи (которые подписаны без замечаний).

Более того, определить возможность устранения указанных недостатков именно как необходимость проведения капитального ремонта не представляется возможным.

В соответствии с п. 7.1. договоров аренды следует, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Поскольку проведение капитального ремонта на условиях зачета стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы является прямым изменением раздела 2 условий договоров аренды от 08.04.2010 и от 26.04.2010, следовательно, согласование указанных изменений должно было быть оформлено в виде дополнительных соглашений к договорам аренды за подписью непосредственно со стороны арендодателя: ИП Ильичевым С.И. и Костылевой А.Д., Арендатора - ООО "ДуслыК".

Следовательно, в отношениях по изменению условий договора в части изменения условий (порядка) оплаты арендной платы (зачет в счет проведения капитального ремонта) произведено от имени Арендодателя Костылевой А.В. единолично, что условиями договора не предусмотрено.

С учетом изложенного, встречные требования ООО "ДуслыК" о взыскании с ИП Ильичева С.И. понесенных расходов по ремонту арендуемых помещений в размере 595 171 руб. 80 коп. обоснованно отклонены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, выводы суда первой инстанции основаны на законе и соответствуют материалам дела, решение судом принято в соответствии с нормами материального права, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 сентября 2011 г. по делу N А07-6695/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДуслыК" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

М.И. Карпачева Г.Н. Богдановская