Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 14АП-4957/11

г. Вологда

26 декабря 2011 г.

Дело N А52-482/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от истца Андреевой С.В. по доверенности от 07.09.2011, от ответчика Николаевой Г.В. по доверенности от 16.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Псковский молочный комбинат" на решение Арбитражного суда Псковской области от 06 июня 2011 года по делу N А52-482/2011 (судья Яковлев А.Э.),

установил

открытое акционерное общество "Псковский городской молочный завод" (далее - Завод; ОГРН 1026000964186; г. Псков, ул. Рельсовая, д. 1) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу "Псковский молочный комбинат" (далее - Комбинат; ОГРН 1026000954100; г. Псков, Крестовское шоссе, д. 1а) о взыскании 340 949 руб. 20 коп. в качестве платы за право ограниченного пользования земельным участком за период с 18.02.2008 по 18.09.2010 (с учетом уточнения исковых требований.

Решением суда от 06 июня 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Комбината в пользу Завода взыскано 340 949 руб. 20 коп. долга, а также 30 000 руб. судебных расходов и 8863 руб. 17 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Также с Комбината в доход федерального бюджета взыскано 955 руб. 81 коп. государственной пошлины.

Комбинат с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Акт экспертизы и отчет экспертов не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой "отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение" и являются недопустимыми доказательствами по делу. Из представленного по результатам экспертизы отчета N 01/40/2011 следует, что экспертиза проводилась при отсутствии точных данных об используемой (незастроенной) части земельного участка истца, ссылки экспертов на "слова представителя истца и ответчика" являются несостоятельными и не могут приниматься во внимание судом. Истцом не представлены в материалы дела какие-либо доказательства использования земельного участка истца для проезда транспорта ответчика, а в соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать плату именно за пользование участком. По избранной экспертами методике для расчета платы за пользование земельным участком эксперт использовал отношение площади застройки зданий истца и ответчика к площади незастроенной части земельного участка. Здания ответчика имеют доступ (входы, въезды) только со стороны территории г. Пскова (муниципальная земля). Земельный участок истца необходим для обслуживания и ремонта зданий. Поэтому эксперт неправомерно использовал в расчетах полную площадь застройки зданий ответчика. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что какие-либо иные лица, кроме истца и ответчика, могут пользоваться или пользуются земельным участком истца. В связи с этим непонятен вывод эксперта, изложенный в заключении, о том, что стоимость проезда по территории должна быть поделена на всех пользующихся проездом. Истец сообщил экспертам сведения о посещаемости его территории работниками ответчика, не соответствующие действительности, что делает невозможным использование результатов экспертизы в качестве доказательства по делу. Комбинат считает неправомерным применение в расчетах по определению размера платы за сервитут ставки арендной платы, а также Методик по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Отношения по аренде и сервитуту являются различными видами правоотношений и регулируются отдельными нормами права. Из экспертного заключения следует, что плата за аренду конкретного земельного участка в городе Пскове за почти два года выросла в 4,7 раза, что не соответствует действительности. Ни в акте экспертизы, ни в отчете экспертов не указано и не обосновано, с какой целью эксперты специально рассчитывали ставку арендной платы, а не использовали ставку арендной платы, рассчитанную по нормативным актам г. Пскова и Псковской области. Ссылки истца на аналогичное дело (N А52-6/2008) несостоятельны, поскольку заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Кроме того, Завод не представил нормативно-правового обоснования доначисления НДС на сумму платы за пользование земельным участком, указанную в акте и отчете экспертов, поэтому его доначисление необоснованно. Сведения о заявленном истцом ходатайстве об увеличении первоначальных исковых требований и результатах его рассмотрения судом не отражены в протоколе судебного заседания от 25.05.2011, отдельный судебный акт по результатам рассмотрения данного ходатайства не принимался, протокольное определение отсутствует. Следовательно, увеличение исковых требований было произведено незаконно и в доначислении НДС истцу должно быть отказано. Вывод суда о том, что "указанная экспертиза проведена с учетом позиций, изложенных во Временных Методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут, является неверным.

Определением апелляционного суда от 14.09.2011 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы в предложенном Комбинате экспертном учреждении - закрытом акционерном обществе "Великие Луки-Аудит" (182100, Псковская область, г. Великие Луки, ул. Л. Толстого, д. 27), эксперт - Орехова Раиса Гордеевна.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить размер платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Псков, улица Рельсовая, д. 1 с кадастровым номером 60:27:300101:01 в соответствии с соглашением от 14 декабря 2000 года между открытым акционерным обществом "Псковский городской молочный завод" и закрытым акционерным обществом "Псковский молочный комбинат" за период с 18 февраля 2008 года по 18 сентября 2010 года.

Сторонам предложено обеспечить доступ к объекту и представить экспертам все материалы и документы для проведения экспертизы.

Производство по делу было приостановлено.

Определением апелляционного суда от 06.12.2011 в связи с поступлением в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд экспертного заключения от 23.11.2011 производство по делу возобновлено.

Комбинат с результатами повторной экспертизы также не согласился, считает, что она проведена с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указал, что описание объекта оценки дано неполное и неточное, отсутствует корректировка арендных ставок для земельных участков на фактор близости зданий, эксплуатационные расходы по объекту оценки занижены, что привело к завышению стоимости объекта оценки. Просит суд назначить третью экспертизу.

В удовлетворении указанного ходатайства, с учетом мнения представителя Завода, судом апелляционной инстанции отказано, поскольку неясности или неполноты представленного заключения судом не усмотрено.

Завод в письменных пояснениях и представитель в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что независимо от неточностей, допущенных при проведении первой экспертизы, она носит более достоверный характер, нежели повторная. Полагает, что площадь земельного участка, обремененного сервитутом, определена закрытым акционерным обществом "Великие Луки-Аудит" (далее - ЗАО "Великие Луки-Аудит") неверно, кроме того неправомерно применен временной коэффициент 8/30.

На вопрос суда апелляционной инстанции о возможности урегулировать спор миром, Комбинат ответил отказом в связи с невозможностью достижения соглашения с Заводом по размеру платы за сервитут.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, сторонами 14 декабря 2000 года заключено соглашение о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком, в соответствии с которым Завод предоставил Комбинату право ограниченного пользования незастроенной частью земельного участка с кадастровым номером 60:27:03:01:01:01 для прохода, проезда и технического обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости (т.1, л.7). Указанный земельный участок расположен в г. Пскове, ул. Рельсовая, д. 1, и предоставлен Заводу в бессрочное (постоянное) пользование (свидетельство на право бессрочного пользования N 28937 выдано 09 июня 1998 года). Запись о сервитуте в соответствии с названным соглашением внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2001 серии 60-АЕ N 064412.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17 февраля 2006 года Завод приобрел указанный земельный участок в собственность на основании договора от 27 декабря 2005 года N 99 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка. В свидетельстве в качестве существующего ограничения (обременения) права на земельный участок отражен ранее зарегистрированный сервитут.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика, на основании соглашения и в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, соразмерной платы за пользование земельным участком в период с 18.02.2008 по 18.09.2010.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру.

Апелляционная коллегия при рассмотрении дела установила, что при проведении экспертизы ООО "Агентство по экспертизе недвижимости" не была определена достоверная величина незастроенной площади земельного участка, обремененного сервитутом, отсутствовал анализ рынка земли г. Пскова с указанием информации по всем ценообразующим факторам, размер платы за пользование земельным участком определен на основе ставок арендной платы за земельные участки производственного назначения в городе Санкт-Петербурге, а не городе Пскове. Кроме того, в заключении размер платы за пользование земельным участком оценивался по несопоставимым временным периодам (не на 2008-2010 годы, а на май 2011 года), что не позволяет считать итоговый размер платы за ограниченное пользование земельным участком достоверной величиной.

По указанным основаниям апелляционным судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручено ЗАО "Великие Луки-Аудит".

Согласно заключению эксперта ЗАО "Великие Луки-Аудит" N 09/11-3033/э от 23.11.2011 рыночная стоимость права требования платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г.Псков, ул. Рельсовая, д.1, с кадастровым номером 60:27:03 01 01:01 в соответствии с соглашением от 14.12.2000 между Заводом и Комбинатом за период с 18.02.2008 по 18.09.2010 (соразмерная плата за сервитут) составляет 225 710 руб.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4). Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (пункт 5).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 названной статьи).

В соответствии с пунктом 1.2 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Руководителем Росземкадастра 17.03.2004; далее - Временные рекомендации) соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Оценка соразмерной платы за сервитут - это установление (определение) величины соразмерной платы за сервитут.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен (пункт 1.6 Временных рекомендаций).

Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Соразмерная плата за сервитут как при ее единовременной, так и при ее периодических выплатах, должна быть эквивалентна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в течение всего срока, на который сервитут установлен, с учетом текущей неравноценности таких убытков, причиненных в разное время в течение этого срока (пункты 2.2, 2.5 Временных рекомендаций).

Поскольку площадь земельного участка предоставленного в пользование соглашением от 14.12.2000 сторонами не определена, эксперт определил площадь, необходимую для прохода, проезда и технического обслуживания объектов недвижимости с учетом строительных норм и правил, сводов правил и методических рекомендаций. Для определения размера земельного участка экспертом использован ситуационный план земельного участка Завода, так как он наиболее наглядно отображает ситуацию по застройке земельного участка с кадастровым номером 60:27:03 01 01:01 в оцениваемый период.

Согласно пункту 2.3 Временных рекомендаций в случае, когда пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка, соразмерная плата за сервитут определяется с учетом временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка.

При определении временного коэффициента экспертом использована справка Завода о времени использования земельного участка работниками Комбината за период с 01.01.2010 по 18.09.2010.

Суд апелляционной инстанции полагает, что повторная экспертиза проведена с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по результатам ее проведения получен ответ на поставленный судом вопрос.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции признает величину стоимости объекта оценки, указанную в заключении ЗАО "Великие Луки-Аудит", достоверной и устанавливает плату за сервитут в размере, указанном в заключении N 09/11-3033/э от 23.11.2011.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит изменению.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 06 июня 2011 года по делу N А52-482/2011 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с закрытого акционерного общества "Псковский молочный комбинат" в пользу открытого акционерного общества "Псковский городской молочный завод" 225 710 руб. долга, 30 000 руб. судебных расходов и 6500 руб. 22 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с открытого акционерного общества "Псковский городской молочный завод" в доход федерального бюджета 955 руб. 81 коп. государственной пошлины".

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 50 000 рублей на счет закрытого акционерного общества "Великие Луки-Аудит" в счет оплаты экспертизы, внесенных платежным поручением от 25.08.2011 N 2372.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Е.В. Носач