Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 12АП-9459/11

г. Саратов

26 декабря 2011 г.

Дело N А06-3149/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя Мармилова Владимира Анатольевича - Поротиковой А.П., по доверенности от 25.10.2010, Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - Алиевой А.К., по доверенности от 01.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани,

на решение арбитражного суда Астраханской области от 16 августа 2011 года

по делу N А06-3149/2011 (судья Мирекина Е.И.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Мармилова Владимира Анатольевича, г. Астрахань,

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения,

обязании устранить допущенные нарушения прав путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, в десятидневный срок со дня принятия акта об условиях приватизации направления проекта договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель Мармилов Владимир Анатольевич обратился в арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, обязании устранить допущенные нарушения прав путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, в десятидневный срок с даты принятия акта об условиях приватизации направления проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 16 августа 2011 года отказ Управления муниципального имущества города Астрахани от 29.03.2011 года N 30-02-01-587/11 в реализации предпринимателю Мармилову В. А. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 462,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Кирова, 76 а, признан незаконным; суд обязал Управление муниципального имущества города Астрахани обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого Мармиловым В.А. имущества в порядке, установленном федеральным законодательством об оценочной деятельности; в десятидневный срок с даты принятия администрацией города Астрахани правового акта об условиях приватизации арендуемого имущества направить Мармилову В.А. проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с принятым решением, Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям отсутствия регистрации договора аренды N 7415 на дату 05.08.2006, а также в силу того, что суд не установил соответствие предпринимателя требованиям ст.3 ФЗ N 159-ФЗ, необоснованно обязал Управление совершить действия, предусмотренные ч.3 ст. 9 Закона.

От индивидуального предпринимателя Мармилова Владимира Анатольевича поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 19.06.2000 между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (арендодатель) и предпринимателем Мармиловым В.А. (арендатор) был заключен типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) N 7415, согласно которому арендодатель предоставил заявителю в аренду нежилое помещение общей площадью 130 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Астрахань, улица Кирова, дом N 76 "а". Помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения, утвержденного председателем Комитета по управлению имуществом города Астрахани 19.06.2000.

Изменениями N 2 от 18.07.2001 к указанному договору сторонами увеличена общая площадь аренды до 252,4 кв.м., арендная плата до 3788,7руб. с учетом НДС; изменениями N 2 от 26.07.2002 определен срок аренды с 01.04.2002 по 26.03.2003; изменениями N 3 от 10.01.2003 общая площадь аренды определена - 192,4 кв.м., арендная плата в месяц - 7979,21руб., НДС - 1595руб.84коп.; изменениями N 3 от 09.04.2003 общая площадь определена 192,4 кв.м., для использования под розничную торговлю - 90 кв.м., под оптовую торговлю - 102,4 кв.м., срок аренды определен с 27.03.2003 по 17.03.2004, определен размер санкций за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% сумы просроченного платежа за каждый день просрочки; изменениями N 4 от 11.02.2004 определена общая площадь аренды - 462,9 кв.м., для использования под розничную торговлю - 90 кв.м., под оптовую торговлю - 372,9 кв.м., срок аренды определен с 01.01.2004 по 22.12.2004, арендная плата с 01.02.2004 г.. согласно решению городского Совета г. Астрахани от 23.12.2003 N 101 определена в размере 26466,80руб. в месяц; изменениями N 5 от 15.02.2005 общая площадь аренды определена - 462,9 кв.м., под розничную торговлю - 90 кв.м., под оптовую торговлю - 372,9 кв.м., срок аренды определен с 23.12.2004 по 13.12.2005.

С 13.12.2005 и по настоящее время арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

19.01.2009 Мармилов В.А. обратился в Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани с заявлением о соответствии субъекта малого или среднего предпринимательства условиям, установленным ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, площадью 462,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Кирова, 76 а.

Письмом от 29.03.2011 исх. N 30-02-01-587/11 Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани отказало в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, указав, что договор аренды N 7415 от 19.06.2000, по которому Мармилов В.А. арендует нежилое помещение, подлежит государственной регистрации, так как срок аренды по договору один год (с 01.07.2000 по 30.06.2001). Однако на дату 05.08.2006 договор аренды заключен не был, так как не прошел государственную регистрацию (т.1 л.д.17).

Отказ в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения явился основанием для обращения ИП Мармилова В.А. в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый предпринимателем отказ в реализации преимущественного права покупки арендуемого помещения не соответствует Закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Изучив принятый по делу судебный акт и доводы заявителя, коллегия судей Двенадцатого арбитражного апелляционного суда пришла к заключению о том, что оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения арбитражного суда Волгоградской области не имеется.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при следующих условиях: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Факт отсутствия задолженности по арендной плате, соответствия площади арендуемого помещения установленным законами субъектов Российской Федерации предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, а также то обстоятельство, что арендуемое помещение не включено в перечень, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", подтверждается материалами дела и представителем Управления не оспаривался в суде первой инстанции.

Соответствие предпринимателя Мармилова В.А. ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" подтверждается представленной в материалы дела налоговой декларацией.

Более того, несоответствие предпринимателя требованиям названного Закона не являлось основанием отказа в реализации права преимущественного выкупа в соответствии с письмом Управления от 19.01.2009, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в данной части не состоятельны.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции установил, что 19.06.2000 между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (арендодатель) и предпринимателем Мармиловым В.А. (арендатор) был заключен типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) N 7415, согласно которому арендодатель предоставил заявителю в аренду нежилое помещение общей площадью 130 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Астрахань, улица Кирова, дом N 76 "а". Пунктом 2 договора срок аренды определяется с 01.07.2000 по 30.06.2001. Таким образом договор N 7415 заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, отсутствие регистрации данного договора на дату 05.08.2006 не могло являться основанием для отказа в реализации Мармиловым В.А. преимущественного права выкупа арендуемого помещения в силу следующего.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее: судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

19.01.2009 Мармилов В.А. обратился в Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани с заявлением о соответствии субъекта малого или среднего предпринимательства условиям, установленным ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, площадью 462,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Кирова, 76 а.

Испрашиваемая предпринимателем площадь 462,9 кв.м. сложилась в силу изменения N 4 от 31.02.2004 к договору аренды N 7415 от 19.06.2000 на нежилое помещение по ул. Кирова 76 а. Пунктами п. 1,2 изменения стороны определили общую площадь арендуемого помещения 462,9 кв.м. ( под розничную торговлю - 90кв.м., под оптовую торговлю - 372,9 кв.м.); срок аренды определен с 01.01.2004 по 22.12.04 - т.е. 11 месяцев (т.1 л.д. 13).

Таким образом, сторонами заключался новый договор на иных условиях, поскольку изменялась площадь передаваемого в пользование арендатора недвижимого имущества.

Заключение договора на иных условиях является возражением арендодателя на продление предыдущего договора аренды на прежних условиях.

Как указано выше срок договора составил 11 месяцев, в силу чего договор не подлежал государственной регистрации.

Изменением N 5 от 15.02 2005 к договору аренды N 7415 от 19.06.2000 на нежилое помещение по ул. Кирова 76а, стороны определили общую площадь арендуемого помещения 462,9 кв.м. ( под розничную торговлю -90кв.м, под оптовую торговлю - 372,9 кв.м.); срок аренды определен с 23.12.2004 по 13.12.2005 - т.е. менее года.

Таким образом, с 13.12.2005 года и по настоящее время арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя в связи с чем, на основании части 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ договор в отношении испрашиваемой общей площади 462,9 кв.м. считается возобновленным на тех же условиях на определенный срок.

С учетом изложенного на дату вступления Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ препятствий в реализации Мармиловым В.А. права преимущественного выкупа арендуемого помещения не имелось.

Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от "30" декабря 2009 года по делу N А06-6226/2009, суд первой инстанции, удовлетворяя, признал доказанным факт бездействия Комитета и в соответствии с частью 3 ст. 165 ГК РФ вынес решение о регистрации сделки аренды по договору N 7415 от 19.06.2000 с учетом изменений и дополнений (т.1 л.д. 54).

По смыслу статей 3, 4, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

Бремя доказывания условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости предпринимателем Мармиловым В.А. выполнено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно в порядке восстановления нарушенных прав предпринимателя признал незаконным отказ административного органа и обязал ответчика совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 16 августа 2011 года по делу N А06-3149/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Кузьмичев