Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (А.В. Макаров, "Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2007 г.)

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

До недавнего времени заявителями по искам, касающимся вопросов самовольного строительства и его последующей легализации, выступали преимущественно граждане (представители так называемого "частного сектора"), однако в последние годы растет количество подобных дел в арбитражных судах, что придает проблеме самовольных построек дополнительную остроту и актуальность. В основе этого процесса лежат следующие причины. С одной стороны, развитие рынка слияний и поглощений заставляет собственников вводить в оборот постройки, сооруженные много лет назад "хозспособом". С другой стороны, развитие рынка недвижимости и желание ускорить ввод недвижимости в оборот приводит застройщиков к попыткам параллельно осуществлять строительство и вести процесс его легализации.

Закон определяет самовольную постройку как "недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, ... либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

При этом упоминание о нарушении градостроительных и строительных норм и правил существенно лишь для целей юридической техники. Сами по себе такие нарушения (при наличии отведенного земельного участка и необходимых разрешений) не могут влиять на статус недвижимости, но могут служить основанием для ограничения при ее использовании.

Рассматривая дела о легализации самовольных построек, суды обращают внимание прежде всего на следующие обстоятельства:

- наличие права на земельный участок;

- отсутствие нарушений прав третьих лиц;

- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Первые два обстоятельства обычно подтверждаются документами о правах на земельный участок, третье - наличием необходимых разрешений либо иным подтверждением соответствия самовольных построек обязательным требованиям безопасности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только "за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка" (ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Из определения видно, что в список таких владельцев не входят, например, арендаторы земельных участков.

С 1 сентября 2006 г. утратила силу ч. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, которая допускала возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, при условии, что земельный участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Тем самым была прекращена практика признания права собственности на самовольную постройку на основании письменного обещания собственника земельного участка о его предоставлении застройщику в будущем. Подобный документ нередко рассматривался судами как достаточное (хотя, разумеется, не единственное) основание для признания права собственности на самовольную постройку, что в настоящее время стало невозможным.

Очевидно, что решение законодателя изменить редакцию п. 3 ст. 222 ГК РФ будет способствовать стабильности гражданского оборота, поскольку теперь только собственник земельного участка и иные указанные в законе лица будут определять дальнейшую судьбу постройки. Этой новацией законодательства закреплен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан является необходимым условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которая возводится без предварительного получения необходимых разрешений. В качестве доказательств того, что постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суды принимают, в частности, заключения органов архитектуры и строительства о ее соответствии требованиям строительных правил и норм, заключения органов санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм, заключения отделов пожарного надзора о соответствии противопожарным требованиям*(1).

В исках о признании права собственности на самовольную постройку истцы нередко ссылаются на приобретательную давность, указывая, что в соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо, в течение 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным, приобретает на него право собственности.

Однако судебная практика в отношении этого вопроса занимает единую и категоричную позицию: на самовольную постройку приобретательная давность распространяться не может.

Так, например, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на гаражные боксы. В качестве одного из оснований своего заявления истец сослался на открытое и непрерывное владение боксами в течение 15 лет. Решением суда первой инстанции, подтвержденным апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска было отказано. Федеральный арбитражный суд, оставляя в силе судебные акты предыдущих инстанции, в частности, указал, что по смыслу ст. 234 ГК РФ признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности невозможно*(2).

К сожалению, ФАС не пояснил ход своих рассуждений, но, вероятно, основывал свой вывод в числе прочего и на п. 2 ст. 222 ГК РФ, который устанавливает, что "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности". Окончательную ясность в этот вопрос внесло определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-0, рассмотревшего жалобу гражданина, оспаривавшего конституционность п. 2 ст. 222 ГК РФ. В определении указано, что "гарантии права собственности... предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях"*(3).

Таким образом, основываясь на очевидном факте, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим субъекту на законных основаниях, можно обоснованно заключить, что гарантии права собственности (включая гарантию его приобретения в силу приобретательной давности) на нее не распространяются.

Вопрос о сроке исковой давности по требованиям о признании права собственности на самовольную постройку также представляет практический интерес. Подобный иск не входит в число требований, на которые исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Не распространяются на него и специальные сроки исковой давности, предусмотренные ст. 197 ГК РФ. Следовательно, применению подлежит общий, трехгодичный срок исковой давности. Однако возникают определенные трудности с исчислением даты начала его течения.

Очевидно, только две возможные даты могут рассматриваться в качестве начала течения срока исковой давности по искам данной категории:

- момент завершения строительства самовольной постройки;

- момент приобретения земельного участка под самовольной постройкой.

Не менее очевидно, что факт получения разрешительной и иной документации не может быть увязан с началом течения срока, поскольку ст. 222 ГК РФ не связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку с наличием таких документов.

Сам по себе момент завершения возведения самовольной постройки (без приобретения права на земельный участок) также не может служить началом течения срока исковой давности, так как необходимым условием признания прав на самовольную постройку является приобретение земельного участка. До этого момента легализация самовольной постройки невозможна, следовательно, говорить о начале течения срока давности до приобретения земли под самовольной постройкой нельзя, оно устанавливается лишь с момента возникновения одного из указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ прав на земельный участок.

Трактовку положений о сроке исковой давности применительно к данной категории дел в судебной практике можно проиллюстрировать материалами конкретного спора. Истец (юридическое лицо) обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на построенный им жилой дом. Суд первой инстанции в иске отказал по нескольким основаниям, среди которых было и истечение срока исковой давности, посчитав, что его течение началось с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о приемке здания (к моменту рассмотрения дела этот акт существовал более четырех лет, однако земельный участок под самовольную постройку так и не был выделен).

Кассационная инстанция констатировала, что вывод об истечении срока исковой давности в данном случае неправомерен, и справедливо подчеркнула, в частности, что "указанный акт не может являться документом о принятии завершенного строительством объекта в эксплуатацию, поскольку вопрос об отводе земельного участка не оформлен"*(4).

Наличие разрешительной документации на строительство вообще не является необходимым условием признания права собственности на самовольную постройку, следовательно, к моменту возникновения этого факта не могло быть привязано и течение срока исковой давности.

А.В. Макаров,

Hellevig, Klein & Usov LLC

"Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2007 г.)

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., напр., постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. по делу N А43-32994/2004-17-1028.

*(2) Постановление ФАС Уральского округа от 22 декабря 2004 г. N Ф09-4205/04-ГК.

*(3) Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-0.

*(4) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 марта 2005 г. по делу N Ф04-1083/2005(9261-А27-22).