Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. N 18АП-12401/11

г. Челябинск

27 декабря 2011 г.

Дело N А76-8434/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2011 по делу N А76-8434/2011 (судья Воронов В.П.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Вест-Авиа" (далее - ООО "Вест-Авиа") - основного долга в сумме 50 982 руб. и пени в сумме 337 руб. 68 коп., с общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор") - основной долг в сумме 248 022 руб. и пени в сумме 13 338 руб. 94 коп., с общества с ограниченной ответственностью "Сателлит" (далее - ООО "Сателлит") - основной долг в сумме 578 718 руб. и пени в сумме 101 000 руб. 30 коп. и с общества с ограниченной ответственностью "ВИП" (далее - ООО "ВИП" - пени в сумме 14 089 руб. 44 коп. (с учётом уточнения исковых требований, а также отказа от исковых требований к ООО "ВИП" в части суммы основного долга, л.д. 80, 120).

Решением суда от 21.10.2011 (резолютивная часть от 20.10.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Вест Авиа" в пользу Комитета взыскана задолженность по уплате арендных платежей в сумме 29 849 руб., пени в размере 180 руб. 60 коп., а всего 30 029 руб. 60 коп., с ООО "Вектор" пользу Комитета взыскана задолженность по уплате арендных платежей в сумме 145 212 руб., пени в размере 7 596 руб. 22 коп., а всего 152 808 руб. 22 коп., с ООО "Сателлит" пользу Комитета взыскана задолженность по уплате арендных платежей в сумме 338 828 руб., пени в размере 55 434 руб. 44 коп., а всего 394262руб. 44 коп., с ООО "ВИП" в пользу Комитета взысканы пени в размере 8 609 руб. 36 коп.

В остальной части исковых требований отказано (л.д. 131-139).

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о взыскании арендной платы, исходя из ставок, согласованных в договоре, так как ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в законную силу нормативного правового акта, устанавливающего ставки арендной платы.

Ссылается также на то, что суд первой инстанции не принял во внимание, что между Комитетом и обществом "ВИП" подписан расчёт арендной платы за землю N 3, предусматривающий осуществление расчётов по действующим ставкам арендной платы, и указанным обществом сумма арендной платы погашена в полном объёме.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.07.2006 между Комитетом (арендодатель) и ООО "НЕФТЬ-ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор аренды N 005492-Д-2006 (л.д. 8-15).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 26.09.2006, о чем имеется письмо Управления (л.д. 7-14, 21).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 6734,0 кв.м., по адресу: Троицкий тракт, д. 11а Советского района г. Челябинска, в том числе земельный участок N 1 площадью 0,0762 га, земельный участок N 2 площадью 0,0325 га, земельный участок N 3 площадью 0,0549 га, земельный участок N 4 площадью 0,5098 га, в целях эксплуатации предприятия как имущественного комплекса, сроком на сорок девять лет, с 29.06.2006. (п.п. 1.1., 1.4. договора).

Земельный участок, предоставленный в аренду, сформирован и поставлен на кадастровый учет под номером 74:36:0426002:156 (л.д. 18-19).

Согласно решениям Арбитражного суда по Челябинской области от 05.03.2009 по делу N А76-24920/2008 (л.д. 116-119) и от 12.08.2009 по делу N А76-7366/09 (л.д. 22-25) вступившим в законную силу, ООО "Нефть-Инвест" 23.09.2008 передало по договору об уступке права аренды земельного участка права и обязанности по договору от 24.07.2006 N 005492-Д-2006 ООО "Вест Авиа".

В соответствии с указанными решениями ООО "НЕФТЬ-ИНВЕСТ" приобрело по договору купли-продажи от 29.03.2002 предприятие как имущественный комплекс "Предприятие (бизнес)" - ОАО "Гаросс".

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует, что на основании соглашений об отступном, договоров об уступке права арены земельного участка, права по договору аренды перешли от ООО "Вест Авиа" к ООО "Вектор" 30.10.2008 от ООО "Вектор" к ООО "Сателлит" 28.04.2009 и от ООО "Сателлит" к ООО "ВИП" 22.06.2010, переходы прав по договору аренды зарегистрированы в реестре (л.д. 49-50, 68-79).

Ссылаясь на наличие у арендаторов задолженности за пользование земельным участком, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции установил факт использования земельного участка ответчиками в различные период эксплуатации объектов недвижимости на основании договоров уступки прав по договору аренды. Размер арендной платы судом определён, исходя из условий договора аренды, при отсутствии доказательств внесения изменений в договор в установленном гражданским законодательством порядке.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора определён сторонами как земельный участок, общей площадью 6734,0 кв.м., по адресу: Троицкий тракт, д. 11а Советского района г. Челябинска, в том числе земельный участок N 1 площадью 0,0762 га, земельный участок N 2 площадью 0,0325 га, земельный участок N 3 площадью 0,0549 га, земельный участок N 4 площадью 0,5098 га, в целях эксплуатации предприятия как имущественного комплекса, сроком на сорок девять лет, с 29.06.2006. (п.п. 1.1., 1.4. договора).

Земельный участок, предоставленный в аренду, сформирован и поставлен на кадастровый учет как земельный участок площадью 6 734 кв.м. по адресу Троицкий тракт, д. 11а Советского района г. Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0426002:156.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 74:36:0426002:156, л.д. 18), а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на сорок девять лет с 29.06.2006 и зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 51).

В последующем данный земельный участок в различные периоды времени на основании договоров уступки и соглашения об отступном использовался ответчиками, что в частности подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 49).

На основании договора об уступке права аренды от 23.09.2008 (дата регистрации 06.10.2008) арендатором земельного участка стало общество "Вест Авиа".

На основании соглашения об отступном от 14.10.2008 (дата регистрации 30.10.2008) арендатором земельного участка стало общество "Вектор".

На основании договора об уступке права аренды от 13.03.2009 (дата регистрации 28.03.2009) арендатором земельного участка стало общество "Сателлит".

На основании договора об уступке права аренды от 10.06.2010 (дата регистрации 22.06.2010) арендатором земельного участка стало общество "ВИП".

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2) (п. 2.1 договора).

В расчёте платы за аренду земли N 1 (форма N 2) сторонами определено, что расчёт платы за аренду производится на основании Постановления Главы города Челябинска от 01.03.2001 N 242-п, дифференцированных ставок земельного налога, утверждённых Решением Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6 от 19.11.2002 N 21/2, от 28.10.2003 N 29/2, от 23.11.2004 N 41/1, Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ, Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ, Постановления Главы города Челябинска от 29.12.2005 N 1526-п, дифференцированных ставок земельного налога, утверждённых Решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 N 9/22.

Плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2003 по 31.12.2005 определена сторонами в размере 722 182 руб. Итого плата за аренду составляет 1 012 606 руб. (л.д. 13).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 названного Федерального закона установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае сумма задолженности по договору аренды определена судом первой инстанции, исходя из порядка, согласованного сторонами в расчёте арендной платы N 1.

Приведенный расчёт следует признать верным, соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путём указания на размер арендной платы, а также путём указания на порядок её определения.

Из обстоятельств дела следует, что при заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату путём указания на порядок её определения (нормативные акты, определяющие ставки арендной платы).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11, при определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Принимая во внимание, что утверждённая представительным органом местного самоуправления методика определения размера арендной платы является договорным условием и, исходя из содержания п. 2.1. договора, является способом определения арендной платы по договору, указанная методика является тем нормативным актом, который является обязательным для применения в равной степени для обеих сторон договора.

При таких обстоятельствах применение указанной методики произведено судом правомерно в качестве договорного условия на основании п. 1 ст. 424, п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что между Комитетом и обществом "ВИП" подписан расчёт арендной платы за землю N 3, предусматривающий осуществление расчётов по действующим ставкам арендной платы, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Принимая во внимание, что рассматриваемый договор аренды в соответствии с требованиями части 2 статьи 26 ЗК РФ, статья 433 ГК РФ был зарегистрирован сторонами, то и дополнительное соглашение, в котором стороны изменяют условия договора с учётом п. 1 ст. 420, п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежало государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10), доказательств чего в материалы дела не представлено. С учётом изложенного, расчёт арендной платы за землю N 3 обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку не порождает для сторон взаимных прав и обязанностей.

Пунктом 6.3. договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом первой инстанции обоснованно осуществлён перерасчет суммы подлежащей взысканию договорной неустойки исходя из установленной при рассмотрении дела суммы задолженности по арендным платежам.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом разъяснений, изложенных в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также исходя из установленной судом совокупности обстоятельств: размер основного долга, размер договорной неустойки, длительность просрочки, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2011 по делу N А76-8434/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.П.Ермолаева