Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 г. N 11АП-13885/11

город Самара

28 декабря 2011 г.

Дело N А72-3271/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.10.2011, принятое по делу NА72-3271/2011 (судья Ямщикова Н.В.)

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (ОГРН 1027301162822), г. Ульяновск,

к ООО "Книжкин дом" (ОГРН 1037300984423), г. Ульяновск,

о взыскании задолженности и пени,

и по встречному иску ООО "Книжкин дом" к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска о признании договора аренды расторгнутым и взыскании излишне уплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Книжкин дом" о взыскании 114 895 руб. 93 коп., в том числе, 112 154 руб. 20 коп. - основной долг за период с 14.10.2010 по 28.02.2011, 2 741 руб. 73 коп. - пени за период с 12.11.2010 по 05.04.2011.

Определением от 09.09.2011 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Книжкин дом" к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска о признании расторгнутым договора аренды муниципального имущества N 9421/407 от 14.12.2007 с приложениями к нему, в части помещений общей площадью 143,6, кадастровый номер 73-7301/237/2009-046, с 21.01.2010; взыскании излишне уплаченной суммы по договору в размере 148 025 руб. 06 коп.

В судебном заседании 06.10.2011 истец по встречному иску - ООО "Книжкин дом", уточнил исковые требования, просит признать прекратившими обязательства по оплате арендных платежей в части помещений общей площадью 143,6 кв.м., кадастровый номер 73-7301/237/2009-046, по договору аренды муниципального имущества N 9421/407 от 14.12.2007 с приложениями к нему, с 21.01.2010; взыскать с ответчика 86 321 руб. 63 коп. - неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды за период с 21.01.2010 по 28.02.2011 включительно.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.10.2011 года первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования удовлетворены частично. С Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска в пользу ООО "Книжкин дом" взыскано 86 321 рубль 63 копейки неосновательного обогащения, 3 452 рубля 87 копеек в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а всего взыскать 89 774 рубля 50 копеек. В остальной части встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

ООО "Книжкин дом" возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 1 988 рублей 13 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, в удовлетворении встречных исковых требований - отказать.

По мнению заявителя жалобы, поскольку государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества N 111 от 21.01.2010 произведена 11.11.2010, то до этой даты в отношении нежилого помещения площадью 143,6 кв.м. права и обязанности арендодателя принадлежат Комитету. В связи с чем, арендная плата за период с 21.01.2010 по 10.11.2010 за указанные помещения начислялась обоснованно и подлежит взысканию с ответчика.

22.12.2011 стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

ООО "Книжкин дом" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения - апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 14.12.2007 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (в настоящее время Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска) (арендодатель) и ООО "Книжкин дом" (арендатор) заключен договор N 9421/407 аренды муниципального нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Б. Хмельницкого, 1, общей площадью 285,65 кв.м., для использования под книжный магазин.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 01.10.2007 истец передал ответчику указанное помещение (л.д. 48).

Срок аренды нежилого помещения установлен с 01.10.2007 по 01.11.2011 (п. 1.2. договора).

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора расчет арендной платы за пользование зданием (помещением) производится на основании решения Городской Думы N 62 от 30.04.2003, N 13 от 10.03.2004, N 105 от 25.05.2005, N 78 от 24.05.2006, N 167 от 15.11.2006, и вносится арендатор ежемесячно, за текущий месяц - до десятого числа данного месяца.

Дополнительным соглашением от 28.06.2008 к договору аренды стороны изменили площадь арендуемого помещения до 336,01 кв.м. (л.д. 47), дополнительным соглашением от 21.12.2010 - до 192,41 кв.м. (л.д. 25), дополнительным соглашением 03.06.2011 - до 44,42 кв.м. (л.д. 75).

Дополнительным соглашением от 28.06.2008 к договору аренды стороны изменили размер арендной платы с 01.07.2008 - 41 054 руб. 22 руб. в месяц, дополнительным соглашением от 21.12.2010 изменен размер арендной платы с 11.11.2010 - 20 567 руб. 81 коп. в месяц, а дополнительным соглашением от 03.06.2011 размер арендной платы с 11.05.2011 - 2 258 руб. 76 руб. в месяц.

21.01.2010 в соответствии с постановлением Главы города Ульяновска от 01.12.2009 N 9361 "Об утверждении решений об условиях приватизации" истец (продавец) и ответчик (покупатель) заключили договор N 111 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре, недвижимое имущество - помещения общей площадью 143,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Богдана Хмельницкого, 1/19 (л.д. 61-63).

Согласно пункту 2.1 указанного договора стоимость имущества составляет 1 520 000 руб.

Переход права собственности на нежилые помещения зарегистрирован 11.11.2010, о чем ООО "Книжкин дом" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 73-АА N 106504 (л.д. 98).

Полагая, что за период после подписания договора купли-продажи и до даты государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные нежилые помещения ответчик обязан вносить арендную плату, и ссылаясь на наличие задолженности, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Книжкин дом" полагая, что договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с чем с этого момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды в части помещений площадью 143,6 кв.м., прекратились, как прекратились и обязательства по оплате арендных платежей с момента подписания договора купли-продажи, обратилось со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя частично встречные исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность вещь (товар), а другая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

По смыслу ст. 425 и п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131, 551 Гражданского кодекса РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551, 556 ГК РФ). Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Как усматривается из материалов дела, основанием возникновения у ООО "Книжкин дом" права пользования нежилыми помещениями общей площадью 143,6 кв.м., расположенными по адресу: г. Ульяновск, ул. Б. Хмельницкого, 1, за которые оно было обязано вносить арендную плату, являлся договор аренды N 9421/407 от 14.12.2007. После заключения в отношении указанных помещений договора купли-продажи N 111 от 21.01.2010 у ответчика изменились основания владения и пользования данными помещениями.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ право владения и пользования имуществом по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное действующим законодательством не предусмотрено.

В данном случае, спорные помещения общей площадью 143,6 кв.м. переданы покупателю по акту приема-передачи 21.01.2010 (л.д. 95).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, договор купли-продажи спорных помещений N 111 от 21.01.2010 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с чем с этого момента прекратились отношения сторон, вытекающие из договора аренды N 9421/407 от 14.12.2007 в части нежилых помещений общей площадью 143,6 кв.м..

Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для начисления ответчику арендных платежей и пени за просрочку платежа за указанные помещения в период с 21.01.2010 по 10.11.2010.

Однако, как усматривается из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска в период с 21.01.2010 по 10.11.2010 (момент государственной регистрации перехода права собственности) производил начисление арендных платежей в том числе и за нежилые помещения площадью 143,6 кв.м. в размере 41 054 руб. 22 коп. ежемесячно, а ООО "Книжкин дом" производило частичную оплату.

Учитывая, что за нежилые помещения площадью 143,6 кв.м. в период с 21.01.2010 по 10.11.2010 истец не вправе был начислять арендные платежи, ежемесячная сумма арендной платы за указанный период должна была составлять 20 567 руб. 81 коп. за оставшиеся у ООО "Книжкин дом" в аренде помещения площадью 192,41 кв.м.

Таким образом, за период с начала действия договора аренды - 01.01.2007 по 28.02.2011 (дата, по которую предъявлены исковые требования Комитета) ООО "Книжкин дом" подлежала начислению арендная плата в общей сумме 1 369 041 руб. 16 коп. (в том числе за период с 21.01.2010 по 28.02.2011 - 274 679 руб. 79 коп., составляющих 7 298 руб. 26 коп. с 21.01.2010 по 31.01.2010, и по 20 567 руб. 81 коп. ежемесячно с февраля 2010 по февраль 2011).

Поскольку ООО "Книжкин дом" за указанный период оплатило арендную плату в сумме 1 455 362 руб. 79 коп., то переплата составила 86 321 руб. 63 коп.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, учитывая совокупность обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование ООО "Книжкин дом" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 86 321 руб. 63 коп. является обоснованным в силу сбережения Комитетом денежных средств за счет истца.

По вышеизложенным основаниям первоначальные исковые требования Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска удовлетворению не подлежат.

Поскольку самостоятельного способа защиты нарушенного права в виде признания прекратившими обязательства по оплате арендных платежей статья 12 Гражданского кодекса РФ не содержит, а арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает возможности предъявлять отдельные требования об оценке обязательств в качестве прекратившихся, встречные исковые требования в части признания прекратившими обязательства по оплате арендных платежей правомерно оставлены без удовлетворения. В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы нормами действующего налогового законодательства освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.10.2011, принятое по делу N А72-3271/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев