Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 15АП-11840/11

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2011 г.

дело N А32-15447/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии: от истца: представитель Лакоценина Юрий Александрович (доверенность от 10.02.2011), представитель Туранков Андрей Владимирович (доверенность 25.12.2010),

от третьих лиц: от Батеневой А.В.: представитель Туранков Андрей Владимирович (доверенность 09.08.2010), от Муравьева Ю.Н.: представитель Туранков Андрей Владимирович (доверенность 18.01.2010), от ООО "Тургенева": представитель Лакоценин Юрий Александрович (доверенность от 10.02.2011), представитель Туранков Андрей Владимирович (доверенность 22.12.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Розалия"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Мазурова Н.С.) от 31 августа 2011 года по делу N А32-15447/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Розалия"

к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок", Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

при участии третьих лиц: Муравьева Юрия Николаевича, общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фитофарм", общества с ограниченной ответственностью "Золя", индивидуального предпринимателя Батеневой Антонины Васильевны, общества с ограниченной ответственностью "Тургенева", индивидуального предпринимателя Зайцева Леонида Михайловича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю,

о признании недействительным договора арены земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Розалия" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - рынок), Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) о признании недействительным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700003563 от 01.04.2009, заключенного между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный рынок", на аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165, площадью 8 772 кв. м, по адресу: город-курорт Анапа, ул. Красноармейская, 13а, и соглашения к этому договору от 01.10.2010, и о применении последствий ничтожной сделки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что общество с ограниченной ответственностью "Розалия" и общество с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" являются смежными землепользователями, однако при оформлении земельно-кадастровой документации на участок общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" с кадастровым номером 23:37:01 04 004:0165 его границы с обществом не согласовывались. Кроме того, общество с ограниченной ответственностью "Розалия" указало, что не имеет возможности реализовать свое исключительное право на приобретение земельного участка, занимаемого принадлежащим ему на праве собственности магазином, и необходимого для эксплуатации этого объекта недвижимости, ввиду включения земельного участка, принадлежащего обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, в границы участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:0165, переданного в аренду рынку.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муравьев Юрий Николаевич, общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Фитофарм", общество с ограниченной ответственностью "Золя", Батенева Антонина Васильевна, общество с ограниченной ответственностью "Тургенева", индивидуальный предприниматель Зайцев Леонид Михайлович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд указал, что в материалы дела не представлено доказательств оспаривания обществом с ограниченной ответственностью "Розалия" в установленном законом порядке действий (бездействия) органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Анапа по переоформлению обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занимаемым и необходимым для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости. Общество является собственником магазина и обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под этим магазином, но не предприняло предусмотренных законом действий для установления границ указанного участка и переоформления названного права, не лишено такой возможности, отсутствуют оспариваемые договор аренды N 3700003563 от 01.04.2009 и соглашение от 01.10.2010, заключенные управлением и рынком в отношении уже несуществующих земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:01 04 004:165 и 23:37:01 04 004:172, вследствие чего исключено и применение последствий этих сделок.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Розалия" обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы общество с ограниченной ответственностью "Розалия" указало, что фактически утратило вещное право на участок, находящийся у него в постоянном бессрочном пользовании, поскольку сам факт аренды исключает возможность реализовать обществом свое исключительное право на приватизацию земельного участка, либо приобретение права аренды, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и исполнить обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в случае неисполнения такой обязанности будет вынуждена нести административную ответственность в виде штрафа. В результате неправомерно заключенного договора аренды сложилась ситуация в результате которой у одного земельного участка имеется одновременно 2 различных владельца, владеющих этим земельным участком на разных вещных правах, что явно приводит к конфликту интересов и явно нарушает права как минимум одной из сторон правоотношений. Общество с ограниченной ответственностью "Розалия" вправе самостоятельно выбирать, что ей обжаловать: отказ администрации муниципального образования город-курорт Анапа, либо причину этого отказа - заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" договор аренды, исключающий возможность реализации прав, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Правоотношения, возникшие в результате заключения оспариваемого договора, распространяют свое действие на взаимоотношение сторон и в настоящее время, поскольку, сторона сделки обогащалась за счет общества с ограниченной ответственностью "Розалия". Судом не принят во внимание довод заявителя о том, что приобретение в собственность или в долгосрочную аренду земельного участка под объектом недвижимости в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации существенно увеличит стоимость объекта предпринимательской деятельности.

Апеллянт также указал на необоснованность ссылки суда на кадастровую выписку от 28.07.2010, согласно которой границы земельного участка не установлены в соответствии с требованием земельного законодательства, данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения дела по существу, поскольку данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.09.2005 с присвоением кадастрового номера 23:37:01 04 004:98, закрепленный на праве постоянного бессрочного пользования за обществом с ограниченной ответственностью "Розалия". Кроме того, согласно заключению экспертизы от 19.05.2011 установлено, что земельный участок принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью "Розалия" на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта от 13.10.1998 расположен в границах земельного участка, переданного в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок".

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования. Представители Батеневой А.В., Муравьева Ю.Н., общества с ограниченной ответственностью "Тургенев" также поддержали доводы заявителя апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит (не подлежит) удовлетворению по следующим основаниям.

12.11.1992 фонд муниципального имущества г. Анапа и ТОО "Розалия" заключили договор купли-продажи на аукционной основе (далее - договор), предметом которого выступило муниципальное предприятие магазин N 53 "Розалия" и лоток, расположенные по адресу: г. Анапа, Красноармейская (рынок).

Указанный договор зарегистрирован фондом имущества г. Анапы, бюро технической инвентаризации.

23.11.2005 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Розалия" на здание магазина, литер Д, расположенное в городе-курорте Анапа по ул. Красноармейской, 13А.

В статье 5 договора купли-продажи от 12.11.1992 стороны предусмотрели, что покупатель, приобретая в собственность магазин N 53 "Розалия", приобретает право пользования земельным участком площадью 137,5 кв. м, на котором расположен магазин, а также получает в комитете по земельной реформе государственный акт на пользование земельным участком, на основании свидетельства о собственности на магазин N 53.

Постановлением главы города-курорта Анапа от 15.05.1998 N 529 изъят из земель общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" земельный участок площадью 178 кв. м, занятый магазином N 53 "Розалия", и предоставлен в постоянное пользование ТОО "Розалия".

Указанным постановлением также изъят из земель общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр" земельный участок площадью 15 кв. м и предоставлен в постоянное пользование ТОО "Розалия".

13.10.1998 ТОО "Розалия" выдан государственный акт КК-2 N 403000000691 на право бессрочного (постоянного) пользования указанными участками.

01.04.2009 между управлением и рынком, на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 30.03.2009 N 477-р "О предоставлении ООО "Центральный рынок" в аренду земельного участка по адресу: город Анапа, ул. Красноармейская, 13 А", подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700003563, предметом которого выступил земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Анапа, ул. Красноармейская, 13А, площадью 8 772 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 04 004:0165, предоставленный для размещения рынка.

Срок действия договора установлен до 30.03.2019 года (пункт 7.2 договора).

Указанный земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" по акту приема-передачи от 01.04.2009, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 01.04.2009 заключен управлением и рынком в отношении земельного участка, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования обществу с ограниченной ответственностью "Розалия", общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно выписке из ЕГРП от 03.08.2010, 21.02.2009 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 04 004:0165 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа.

В материалы дела представлена копия кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:0165, в котором указано на образование его из участков с кадастровыми номерами 23:37:01 04 004:0101 и 23:37:01 04 004:0154.

Из представленной в дело кадастровой выписки от 28.07.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165 следует, что сведения об участке были внесены в государственный кадастр недвижимости 30.05.2007, и снят с учета 06.12.2007, то есть ко дню подписания управлением и рынком договора аренды от 01.04.2009 N 3700003563 названный земельный участок как объект земельных отношений не существовал.

Изложенные сведения подтверждены имеющимися в деле решением органа кадастрового учета от 28.07.2010 об отказе в выдаче кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165, по причине снятия его с кадастрового учета, пояснениями представителя ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю, копией кадастрового дела на участок.

01.10.2010 управление и рынок подписали соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 3700003563, которым договорились изменить предмет договора на земельный участок площадью 8 719 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 04 004:172, расположенный в г. Анапе, по ул. Красноармейской, 13а, а также сумму ежегодной арендной платы.

Указанное соглашение прошло установленную законом процедуру регистрации 01.11.2010.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:172, участок был поставлен на государственный кадастровый учет 25.10.2007, и образован из земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165.

13.12.2010 судом первой инстанции принято к рассмотрению ходатайство истца о назначении по делу землеустроительной экспертизы по вопросам о соотношении объекта капитального строительства магазина N 53, являющегося собственностью общества с ограниченной ответственностью "Розалия", с земельными участками площадью 8 772 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165, и площадью 8 719 кв. м, с кадастровым номером 23:37:01 04 004:172.

Определением от 21.02.2011 по делу назначена судебная экспертиза. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли объект капитального строительства магазин N 53, принадлежащий на праве собственности ООО "Розалия" в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165, площадью 8 772 кв. м, по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а?

2. Расположен ли земельный участок, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью "Розалия" на праве пользования на основании государственного акта от 13.10.1998 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:165, площадью 8 772 кв. м, по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а?

3. Расположен ли объект капитального строительства, магазин N 53, принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Розалия" в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:172, площадью 8 719 кв. м, по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13 а?

4. Расположен ли земельный участок, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью "Розалия" на праве пользования на основании государственного акта от 13.10.1998 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 04 004:172, площадью 8 719 кв. м, по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13 а?

В заключении эксперта от 19.05.2011, предупрежденного в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтверждено расположение объекта капитального строительства магазина N 53, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Розалия", а также земельного участка, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Розалия" на праве пользования на основании государственного акта от 13.10.1998, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:01 04 004:165 и 23:37:01 04 004:172, по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а.

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 13.09.2011 N 3413/11 по делу N А56-7754/2009 указал, что специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалы дела не представлено доказательств прекращения ограниченного вещного права - права постоянного (бессрочного) пользования - общества в отношении земельного участка, предоставленного ему государственным актом КК-2 N 403000000691, либо отказа общества с ограниченной ответственностью "Розалия" от соответствующего права в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" договор N 3700003563 от 01.04.2009 и соглашение к данному договору от 01.10.2010, нарушают права общества, закрепленные в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными. Поскольку договор аренды ничтожен, ничтожно и соглашение о расторжении договора.

Требование общества в части применения последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежит, так как на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие иным юридическим и физическим лицам.

Возврат денежных средств, уплаченных в качестве арендной платы, не подлежит возврату, так как статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности за использование земли.

Кроме того, у истца отсутствует юридически значимый интерес в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Данное обстоятельство подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права с вынесением нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и возлагаются на ответчиков.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 августа 2011 года по делу А32-15447/2010 отменить.

Признать недействительными (ничтожными) договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700003563 от 1 апреля 2009 года, заключенный управлением имущественных отношений администрации города-курорта Анапа и ООО "Центральный рынок" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:165, и соглашение от 1 октября 2010 года к указанному договору.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Розалия" 31500 (тридцать одну тысячу пятьсот) рублей судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Розалия" 31500 (тридцать одну тысячу пятьсот) рублей судебных расходов.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина