Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 г. N 16АП-3472/11

г. Ессентуки

21 декабря 2011 г.

Дело N А63-3385/2011

14 декабря 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

21 декабря 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РамО" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2011 по делу N А63-3385/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РамО" (ОГРН 1052604295589, ИНН 2635008540)

к администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748) о признании незаконным отказа администрации города Ставрополя от 21.01.2011 N 09/01-07/1-262 в предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 5 192 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 21 01:0184, расположенного в городе Ставрополе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 38-в в квартале 524 сроком на пять лет для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой посредством проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка; обязании администрации города Ставрополя провести открытый аукцион пол продаже прав аренды на земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 5 192 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 21 01 :0184, расположенный в городе Ставрополе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 38-в в квартале 524 сроком на пять лет для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой в течение тридцати дней с момента вступления в силу решения суда (судья Смоляков А.Ю.),

при участии в судебном задании:

от ООО "РамО" - Фениной Т.М. по доверенности N 5 от 24.01.2011;

от администрации г. Ставрополя - Шафоростова Д.Ю. по доверенности от 16.05.2011,

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "РамО" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Ставрополя (далее - администрация) от 21.01.2011 N 09/01-07/1-262 в предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 5 192 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 21 01:0184, расположенного в городе Ставрополе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 38-в в квартале 524 сроком на пять лет для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой посредством проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка; обязании администрации провести открытый аукцион по продаже прав аренды на земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 5 192 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 21 01:0184, расположенный в городе Ставрополе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 38-в в квартале 524 сроком на пять лет для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой в течение тридцати дней с момента вступления в силу решения суда (с учетом уточнений).

Заявленные требования мотивированы незаконностью и необоснованностью оспариваемого отказа, поскольку ранее указанный земельный участок предоставлялся ООО "Спас-XXI" на праве аренды, которым в последующем указанное право передано обществу до окончания действия договора аренды. Учитывая, что земельный участок используется по целевому назначению и обществом проведен комплекс мероприятий по получению разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома, отказ администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду посредством проведения открытых торгов в форме аукциона не соответствует статье 30,38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием в материалах дела доказательств нарушения прав и законных интересов общества оспариваемым отказом.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению. По мнению заявителя, администрация намеривалась предоставить спорный земельный участок в аренду, а с учетом ранее принятых судебных актов обязана его предоставить посредством проведения открытого аукциона. Заявитель указал, что непредоставление указанного земельного участка посредством проведения торгов нарушает его право реализацию инвестиционного проекта, в принятом судебном акте судом первой инстанции не отражены результаты оценки доказательств. Также заявитель указал, что истец не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 16.05.2005 N 1581 ООО "Спас-ХХ1" утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место размещения объекта. Пунктом 2 постановления земельный участок площадью 5 192 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ предоставлен ООО "Спас-ХХ1" в аренду на три года для проведения проектно-изыскательских работ.

На основании указанного постановления комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Спас XXI" (арендатор) заключили договор аренды от 26.05.2005 N 4477, по которому арендатору предоставлен земельный участок на срок до 15.05.2008 для проведения проектно-изыскательских работ места размещения многоквартирного жилого дома. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 05.08.2005.

05.02.2007 ООО "Спас XXI" и общество заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), которое зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 21.02.2007. По условиям соглашения права и обязанности арендатора земельного участка переданы обществу.

24.01.2008 общество обратилось в администрацию с заявлением от 22.01.2008 N 10 о предоставлении земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 38-в для строительства в связи с окончанием работ по проектированию многоквартирного жилого дома.

Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу N А63-2583/2008 обществу отказано в удовлетворении требований о предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома и обязании органа местного самоуправления заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка с обществом. Данными судебными актами сделан вывод о возможности предоставления такого земельного участка путем проведения аукциона.

Письмом от 23.12.2010 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка посредством проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже прав на заключение договора аренды.

В ответе от 21.01.2011 администрация отказала в предоставлении земельного участка путем проведения торгов в связи с возражениями собственников помещений близрасположенных многоквартирных домов и наличием на участке детской площадки и озелененной придомовой территории.

Считая отказ в предоставлении земельного участка посредством проведения торгов незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 и части 1 статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом недействительными (незаконными) по заявлению граждан, организаций и иных лиц при наличии одновременно двух условий: если такой акт, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт (действия).

Пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает возможность заключения договора, если иное не вытекает из его существа, путем проведения торгов.

По смыслу пунктов 2 и 5 статьи 448 ГК РФ предметом торгов может являться право на заключение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Пунктом 2 указанной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 05.02.2007) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период, предусматривают предоставление земельного участка в аренду для строительства посредством продажи права аренды на аукционе. Без проведения торгов земельные участки предоставляются в аренду только лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории.

До внесения указанных изменений в Земельный кодекс Российской Федерации предусматривался общий для всех порядок предоставления земельных участков в аренду для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, с предварительным согласованием места размещения объекта, без проведения торгов.

В связи с изменением порядка предоставления земельных участков для строительства и установления ограниченного круга лиц, имеющих право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, законодатель в пункте 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 05.02.2007) урегулировал переходные положения для лиц, ранее получивших предварительное согласование места размещения объектов для строительства путем установления срока для подачи заявлений о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов до 01.03.2007.

Как видно из материалов дела, общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для целей строительства 28.12.2010, т.е. за пределами установления срока для подачи заявлений о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, в связи с чем проведение аукциона обязательно в силу закона.

Пунктом 5 статьи 38.1 ЗК РФ, регламентирующей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, предусмотрено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

Порядок проведения аукционов по продаже земельных участков регламентирован Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Согласно пункту 8 Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размер арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок, прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Как правильно установил суд первой инстанции, Земельным кодексом Российской Федерации предоставление в аренду для жилищного строительства сформированных земельных участков (прошедших государственный кадастровый учет) осуществляется на торгах. При этом принятие решения о проведении торгов отнесено к компетенции соответствующего органа, указанного в статье 29 Кодекса.

Приведенные нормы закона имеют императивный характер, т.е. права и обязанности сторон (заявителя и органа местного самоуправления) урегулированного общественного отношения (по выбору земельного участка для строительства) выражены в категоричной форме, содержащей определенные правила, которые не могут быть изменены в процессе исполнения указанных норм закона.

Таким образом, наличие обращений лиц, желающих приобрести права на сформированный земельный участок, не предусмотрено нормами действующего законодательства в качестве самостоятельного основания для принятия решения о проведении торгов. Принятие данного решения отнесено к исключительной компетенции соответствующего органа (в рассматриваемом случае - администрации), проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства в случае принятия решения о необходимости жилищной застройки той или иной территории.

Права лиц, заинтересованных в предоставлении сформированного земельного участка для жилищного строительства, могут быть реализованы с момента публикации сообщения о проведении торгов. Решение вопроса о выставлении земельного участка на торги отнесено к исключительной компетенции уполномоченного органа.

Таким образом, общество, обращаясь с заявлением о продаже права аренды испрашиваемого земельного участка посредством проведения аукциона фактически принуждает органы местного самоуправления к проведению подготовительных процедур по проведению аукциона, требующих определенных финансовых затрат, однако указанное не предусмотрено действующим законодательством.

Возможность отказа в размещении объекта при выборе земельного участка с предварительным согласованием размещения объекта капитального строительства также регламентирована действующим законодательством.

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к жилым зонам, общественно-деловым, производственным, зонам инженерных и транспортных инфраструктур.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, производственного, иных видов использования).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Из анализа части 2 статьи 31, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что решение органа местного самоуправления об отказе в предварительном согласовании места размещения объекта допускается законом в случаях:

- невозможности определения на основе документов государственного кадастра недвижимости вариантов размещения объекта;

- невозможности согласования размещения объекта с соответствующими органами и организациями, с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территориальной зоны (т.е. с учетом градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки, определяющих разрешенное использование земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства).

Как видно из материалов дела, в адрес администрации неоднократно поступали обращения граждан, проживающих в близлежащих домах, являющихся смежными с проектируемым жилом домом, при этом указанный жилой дом предложено разместить в придомовой территории близлежащих трех домов и школы, возражавших против строительства на спорном земельном участке в связи с отсутствием придомовой территории, необходимой для отдыха жильцов.

Вместе с тем, факт наличия на земельных участках жилых домов подтверждается представленным в дело планом застройки истребуемого земельного участка, при этом доказательств нахождения жилых домов в муниципальной собственности, не подтверждается материалами дела. Более того, обращениями граждан подтверждается нарушение публичных (общественных) интересов посредством застройки придомовой территории.

Решением Ставропольской городской Думы от 30.05.2007 N 95 утверждена муниципальная целевая программа "Благоустройство дворовых территорий на 2007 - 2009 годы "Мой двор"". В качестве задач программы указано поэтапное проведение комплексного благоустройства дворовых территорий, в перечень основных мероприятий включены озеленение территорий, обустройство зон отдыха и спорта.

Постановлением главы города Ставрополя от 21.04.2008 N 1042 утвержден перечень объектов благоустройства по программе "Благоустройство дворовых территорий на 2007 -2009 годы "Мой двор"". В пунктах 185, 187 перечня предусмотрена установка детских игровых комплексов по ул. 50 лет ВЛКСМ, 38, 40/3.

В письме от 26.09.2008 администрация отчиталась о выполнении работ по установке детской площадки на земельном участке по ул. 50 лет ВЛКСМ, 40/3 по утвержденной программе "Благоустройство дворовых территорий на 2007 - 2009 годы 'Мой двор"". В материалы дела представлены результаты муниципального земельного контроля с приложением фототаблиц земельного участка, на которых зафиксировано наличие зеленых насаждений и детского игрового комплекса.

Таким образом, администрацией проведены мероприятия по организации досуга жителей близлежащих домов по проведению досуга в придомовой территории.

При изложенных обстоятельствах, а также с отсутствием доказательств принятия администрацией решения о предоставлении спорного земельного участка для жилищного строительства в виду использования данного участка для иных целей, в указанном случае для целей общего пользования - для обеспечения досуга жильцов близрасположенных домов, а также в связи с наличием возражений граждан, учтенных администрацией в порядке пунктов 4 и 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, у администрации отсутствует обязанность по выставлению земельного участка на торги по заявлению общества.

Довод жалобы о том, что заявителем проведен комплекс проектно-изыскательских работ и в случае отказа в предоставлении земельного участка ему будут причинены убытки, апелляционной инстанцией не принимается, поскольку не влияет на правомерность оспариваемого отказа.

Вместе с тем, отказ администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для строительства правомерен, поскольку предоставление земельного участка в аренду для строительства заключается только после принятия уполномоченным органом соответствующего решения (статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации), однако указанных доказательств в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2011 по делу N А63-3385/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

И.Н. Егорченко Г.В. Казакова