Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 г. N 16АП-2938/11

г. Ессентуки

22 декабря 2011 г.

Дело N А63-10656/2010

20 декабря 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

22 декабря 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витязь-М" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2011 по делу N А63-10656/2010

по исковому заявлению администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901)

к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь-М" (ОГРН 1062635124056),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), закрытого акционерного общества акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк" в лице филиала в городе Ставрополе (ОГРН 1027700024560), муниципального унитарного предприятия "Земельная палата" города Ставрополя (ОГРН 1022601945156), о признании строений самовольными постройками и обязании освободить земельный участок (судья Карпель В.Л.),

в судебное заседание явились:

от администрации города Ставрополя - Кравченко Д.С. по доверенности от 30.03.2011;

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ

администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь-М" (далее - общество) о признании самовольными объектами недвижимости строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0978 в квартале 211, в г. Ставрополе, в том числе: два каменных нежилых строения в западной части земельного участка; одно каменное нежилое строение в юго-западной части земельного участка; одно каменное нежилое строение в южной части земельного участка, каменный забор в западной части земельного участка; обязать ООО "Витязь-М" снести за свой счет самовольно возведенные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0978 в квартале 211, в г. Ставрополе: два каменных нежилых строения в западной части земельного участка; одно каменное нежилое строение в юго-западной части земельного участка; одно каменное нежилое строение в южной части земельного участка; каменный забор в западной части земельного участка; обязать ООО "Витязь-М" освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0978 в квартале 211, демонтировав за свой счет расположенные на земельном участке временные строения и сооружения (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2011 заявленные требования администрации удовлетворены. Суд признал спорные строения самовольными объектами недвижимости и обязал общество снести за свой счет самовольно возведенные объекты недвижимости и освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0978 в квартале 211, демонтировав за свой счет расположенные на земельном участке временные строения и сооружения. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок не отводился обществу для целей осуществления капитального строительства в порядке, установленном земельным законодательством, а возведенные объекты недвижимости установлены без соответствующих разрешений.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило обжалуемое решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что для возведения спорных объектов не требуется получение разрешительной документации. По мнению заявителя, в материалы дела не представлено доказательств отнесения спорных строений к капитальным, как и их нахождение в границах земельного участка, находящегося в аренде общества. Заявитель указал, что договорные отношения между сторонами не прекратились, поскольку договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок ввиду истечения срока его действия и отсутствия со стороны арендодателя возражений по его пользованию обществом.

Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя администрации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Ставрополя от 31.08.2006 N 3069 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 6027 от 12.09.2007, согласно которому арендодатель передает арендатору в аренду за плату на 3 года земельный участок площадью 15 981 кв. м, в квартале 211, под прудом с прилегающей территорией для проектирования и организации места отдыха горожан (без права капитального строительства) из земель поселений, согласно материалам межевания (л. д. 34-37, 38).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А63-5157/2008 удовлетворено заявление общества о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0978, площадью 15 981 кв. м, расположенного по адресу примерно в 10 м по направлению на восток от ориентира жилое строение, в квартале 211 г. Ставрополя, сроком на три года.

На основании указанного решения Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 12.09.2007 N 6027, номер регистрации 26-26-12/014/2009-058 от 12 февраля 2009 года.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2009 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А63-5157/2008 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении производство по делу N А63-5157/2008 прекращено в связи с отказом общества от заявленного требования.

При рассмотрении дела А63-2426/2011 установлено, что общество 23.07.2009 и 30.03.2010 обратилось в адрес администрации г. Ставрополя с заявлениями о продлении договора аренды N 6027 от 12.09.2007. В ответ на данное обращение Комитет правового обеспечения деятельности администрации города Ставрополя установил отсутствие государственной регистрации договора аренды и наличие на предоставленном земельном участке объектов капитального строительства, в связи с чем уведомлением от 02.03.2010 N 09/2-03-04/8408 приостановил подготовку документов по предоставлению земельного участка. В последующем уведомлением от 22.12.2010 N 09/02-01/1-7475 обществу отказано в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка. В обоснование отказа администрацией указано на нецелевое использование обществом испрашиваемого земельного участка, выраженного в возведении объектов капитального строительства, что не соответствует виду разрешенного использования участка предоставленного обществу на основании постановления главы администрации г. Ставрополя от 31.08.2006 N 3069: "под прудом с прилегающей территорией для проектирования и организации места отдыха горожан (без права капитального строительства)".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.08.2011 по делу N А63-2426/2011 требование общества о признании отказа в предоставлении земельного участка в аренду незаконным оставлено без удовлетворения, отказ признан правомерным. Судебный акт мотивирован тем, что общество не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исключительного права на аренду земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, 26.11.2009 комитетом по имуществу в целях исполнения функций муниципального земельного контроля проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при использовании обществом земельного участка, расположенного в городе Ставрополе, в квартале 211. По результатам проверки составлен акт проверки от 26.11.2009 N 333 с приложениями в виде фототаблиц, которым установлено нахождение на территории участка водного объекта (пруда), а также капитальных объектов незавершенного строительства: поста охраны, капитального забора с западной стороны.

Считая, что обществом возведены капитальные строения, являющиеся самовольными постройками, на земельном участке, не отведенном для указанных целей и при отсутствии прав у общества на указанный земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 названной статьи Кодекса).

Также в силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Также в соответствии с пунктом 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Как правильно установил суд первой инстанции, между сторонами отсутствуют договорные отношения по аренде спорного земельного участка, поскольку договор аренды N 6027 от 12.09.2007 в нарушение действующего законодательства не заключен.

Вывод о правовой природе оспариваемого договора изложен в судебных актах по делу N 63-2426/2011, которые в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан, и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Установленные обстоятельства в рамках дела N А63-2426/2011 в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, рассматривающего дело с участием этих же тех сторон по вопросам, вытекающим из рассмотренных ранее споров.

Так, при рассмотрении дела N А63-2426/2011 установлено, что основание для сохранения государственной регистрации договора аренды земельного участка отпало, в связи с чем указанный договор является незаключенным, поскольку в силу статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право. В связи с этим сохранение государственной регистрации несуществующего титула не может рассматриваться в качестве доказательства существования вещного права на испрашиваемый обществом земельный участок и как следствие преимущественного права. При этом доводы общества о том, что законных оснований для прекращения зарегистрированного права аренды на спорные объекты во внесудебном порядке не имеется, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку противоречат пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации и пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219. Кроме того, срок действия договора истек, и он не продлен.

При таких обстоятельствах довод общества о возобновлении спорного договора на неопределенный срок является необоснованным и противоречащий вступившем в законную силу судебным актам по делу N А63-2426/2011, поскольку указанный договор является незаключенным.

Как правильно установил суд первой инстанции и не оспаривается обществом, что спорные строения возведены силами и за счет общества, и находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0978, при этом доказательств наличия каких-либо вещных прав на указанный земельный участок обществом не представлено.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что постановлением администрации N 3069 от 31.08.2006 обществу предоставлялся земельный участок с кадастровым номером в квартале 211 под прудом с прилегающей территорией для проектирования и организации места отдыха граждан (без права капитального строительства).

Таким образом, целевое назначение спорного земельного участка - для проектирования и организации места отдыха граждан (без права капитального строительства).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой.

Принимая во внимание отсутствие у общества разрешительных документов на строительство спорных объектов, а также возведение объекта на земельном участке, не предназначенном для этих целей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные спорные объекты являются самовольными постройками. Материалами дела подтверждается, что строительство спорных объектов осуществлено без соответствующих разрешений. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что общество предпринимало какие-либо меры к получению разрешения на строительство спорных объектов и ввод их в эксплуатацию (замощения и забора).

Ссылка заявителя на то, что для возведения спорных объектов не требуется получение разрешительной документации, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим обстоятельствам.

По смыслу подпункта 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае использования объекта вспомогательного назначения, который следует понимать как постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта (в данном случае - здания кафе) и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан в случае, если все имущество в его составе взаимосвязано и обеспечивает возможность эксплуатации по общему целевому назначению. Иначе самостоятельная эксплуатация отдельных вещей из состава комплекса утрачивает первоначальный смысл (целевое единство). Такой подход соответствует судебной практике (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2011 по делу N А32-19621/2009).

Как видно из материалов дела, обществом не представлено доказательств взаимосвязанности спорного имущества без самостоятельной эксплуатации, в связи с чем апелляционный суд считает, что спорные объекты не относятся к числу объектов указанных в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что строения, расположенные на земельном участке, не являются самовольной постройкой, подлежат отклонению. Так, объект обладает признаками самовольной постройки, если является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда объект создан:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Разрешительная документация на строительство спорных объектов недвижимости, оформленная в установленном законом порядке обществом не представлена. Отведение земельного участка обществу для целей строительства в материалы дела не представлено.

Отсутствие доказательств, свидетельствующих о законном предоставлении земельного участка для размещения спорных объектов, не позволяет рассматривать их как правомерно возведенные сооружения вспомогательного назначения. Общество с заявлением о предоставлении смежного земельного участка для целей строительства, в орган местного самоуправления не обращалось.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (статья 76 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

С учетом установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворили иск администрации, обязав общество освободить самовольно (без законных оснований) занимаемый земельный участок. При этом вопреки доводам общества, доказательств нахождения спорных объектов недвижимости (забор и сторожка) на земельных участках смежных землепользователей не представлено. Кроме того, данное обстоятельство не могло исключить самовольность осуществленных построек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2011 по делу N А63-10656/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения..

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

Г.В. Казакова О.В. Марченко