Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 10АП-8507/11

г. Москва

26 декабря 2011 г.

Дело N А41-15173/11

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца - Демина В.А. - по доверенности от 19.10.2011 г.. N 3055,

от ответчика - Лебедев Д.Г. - по доверенности от 23.11.2011 г..,

от третьего лица Администрации г/п Кокошкино Наро-Фоминского района МО - Гречишных Е.Н. - по доверенности от 08.12.2011 г..,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 августа 2011 года по делу N А41-15173/11, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (ИНН: 5030011263, ОГРН: 1035005905098) к Обществу с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк" (ИНН 5030034990, ОГРН 1035005908211) с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрации городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области (ИНН 5030051636, ОГРН 1055005626378) о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее КУИ Администрации Наро-Фоминиского муниципального района МО) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк" (ООО "Натали-Гросс-Инк") с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее Управление Росреестра по Московской области), Администрации городского поселения Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее Администрация г/п Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района МО) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г.. N 825, заключенного между КУИ Администрации Наро-Фоминского района и ООО "Натали-Гросс-Инк" (л.д.13-15 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2011 г.. по делу N А41-15173/11 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.121-124 т.1).

Не согласившись с указанным судебным актом, КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права и неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела (л.д.129-130 т.1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д.1-4, 6 т.2).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д.145-147 т.1), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации г/п Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района МО поддержал позицию истца по мотивам, изложенным в отзыве (л.д.35-37 т.2), просил исковые требования удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 28.12.1998 г.. между КУИ Администрации Наро-Фоминского района (арендодатель) и ООО "Натали-Гросс-Инк" (арендатор) заключен договор N 825 аренды нежилого помещения (строения), согласно условиям которого Комитет (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) получает в пользование за плату нежилое помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г.. в доме 4а по Железнодорожной ул., пос. Кокошкино, общей площадью 564,8кв.м для использования под клубную деятельность (л.д.34-36 т.1).

Согласно п.1.2 названного договора срок действия аренды с 01.01.1999 г.. по 15.12.1999 г..

В соответствии с п.1.3 договора на момент заключения настоящего договора арендная плата за помещение исчисляется из расчета 1.193руб. 60коп. за месяц. Стоимость одного квадратного метра в год 24руб. 11коп. Арендная плата, согласно расчету, за текущий месяц перечисляется арендатором не позднее 10-го числа, следующего за текущим месяцем. Одновременно производится оплата суммы, составляющая разницу в платежах, с учетом пересчета арендной платы на коэффициент индексации.

31.12.1998 г.. помещение, являющееся предметом вышеназванного договора, передано балансодержателем имущества Администрацией п.Кокошкино арендатору по двустороннему акту приема-передачи (л.д.34 т.2).

01.06.2002 г.. к договору аренды от 28.12.1998 г.. сторонами подписано дополнительное соглашение (л.д.37 т.1), в соответствии с которым изменены п.п.1.1, 1.2 п.1 "Предмет договора" и п.п.4.1 п.4 "Порядок расчетов":

1.1. Комитет предоставляет, а арендатор получает в пользование за плату нежилое помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г.. в доме 4а по ул.Железнодорожная, п.Кокошкино общей площадью 477,30кв.м для использования под: кружок танцев - 120 кв.м, кафе - 276,4кв.м, продовольственный магазин - 27,40кв.м, магазин "Сантехника" - 45,5кв.м, прочее - 8,00кв.м.

1.2.Срок действия аренды с 01.01.1999 г.. по 31.12.2013г.

4.1. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения арендная плата за помещение исчисляется из расчета 7.126руб. 07коп. за месяц. Стоимость одного квадратного метра в год: под кружок танцев и кафе - 68руб. 63коп., под продовольственный магазин, магазин "Сантехника", прочее - 410руб.

Дополнительным соглашением от 01.03.2004 г.. (л.д.36 т.1) стороны также изменили преамбулу договора, п.п.1 п.1 "Предмет договора, п.п.4.1, п.4 "Порядок расчетов", в соответствии с которыми Комитет предоставляет, а арендатор получает в пользование за плату нежилое помещение (строение) на основании решения Комитета N 592 от 15.12.1998 г.. в доме 4а по ул.Железнодорожная, п.Кокошкино общей площадью 476,40кв.м для использования: под кружок танцев - 243,80кв.м, магазин "Сантехника" - 72,6кв.м, мастерская по ремонту бытовой техники - 150 кв.м, зал игровых автоматов - 10кв.м.

На момент заключения указанного дополнительного соглашения арендная плата исчисляется из расчета 9.993руб. 66 коп. в месяц. Стоимость одного квадратного метра в год: под кружок танцев и мастерская по ремонту - 68руб. 63коп., магазин "Сантехника" - 1004руб. 40коп., игровые автоматы - 1004руб. 40коп.

09.09.04г. МОРП произведена государственная регистрация спорного договора (л.д.38об. т.1).

Исковые требования предъявлены КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, п.6.2 договора аренды от 28.12.1998 г.. N 825 и мотивированы тем, что арендуемое ООО "Натали-Гросс-Инк" здание клуба "Молодой строитель" не используется по назначению, что является существенным нарушением условий спорного договора аренды.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в §§ 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст.ст. 606-625, 650-655).

Согласно п. 1, п. 3 ч.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п.6.2, п.6.2.1 договора от 28.12.1998 г.. N 825 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, в том числе, при использовании помещений в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

Из акта приема-передачи от 31.12.1998 г.. следует, что помещение (здание) по адресу: п.Кокошкино, ул.Железнодорожная, д.4а, клуб "Молодой строитель" находится в пригодном состоянии для использования его по назначению. Дефектов помещения не имеется (л.д.34 т.2).

В обоснование исковых требований истец ссылается на акты проверки технического состояния клуба, проведенного комиссией администрации г/п Кокошкино 17.11.09г., 25.11.09г., 13.09.2010 г.., акт обследования муниципального нежилого помещения, проведенного Комитетом 13.09.2010 г.., письмо Главы г/п Кокошкино от 06.04.2010 г.. N 179/1-6 и от 10.03.2011 г.. N 113/1-6.

Как видно из материалов дела, 16.02.2009 г.. КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района МО направил в адрес ООО "Натали-Гросс-Инк" уведомление (письмо N 125) о том, что договор аренды от 28.12.1998 г.. N 825 будет расторгнут по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления или в более ранний срок по согласованию сторон с оформлением дополнительного соглашения о расторжении и сдачей помещения по актам приема-сдачи балансодержателю (л.д.40 т.1).

Из актов технического состояния здания клуба по адресу: п.Кокошкино по ул.Железнодорожная от 17.11.09г., от 25.11.09г. следует, что комиссией с участием представителей Администрации и Совета депутатов г/п Кокошкино установлено, что здание закрыто, в связи с чем осмотр технического состояния внутренних помещений был невозможен. В ходе визуальных проверок комиссия пришла к выводу, что здание клуба арендатором по назначению не используется, текущие ремонты не проводятся, при продолжении такой эксплуатации здания возможно его полное разрушение (л.д.41, 42 т.1).

Письмом от 06.04.2010 г.. за N 179/1-6 Администрация г/п Кокошкино Наро-Фоминского муниципального района МО сообщило Администрации Наро-Фоминиского муниципального района МО о том, что в течение трех лет клуб не используется арендатором по назначению, и не поддерживается в нормальном состоянии. В помещениях отсутствует отопление, не проводится техническое обслуживание. Согласно заключению ЗАО "Оргатоммонтаж" 2007 г.. необходимо проведение капитального ремонта клуба и реконструкции системы покрытия (л.д.43 т.1).

Согласно акту обследования нежилого отдельно стоящего здания клуба "Молодой строитель" от 13.04.2010 г.. комиссией отмечено, что арендатор не содержит должным образом переданное ему в аренду здание. Здание к осенне-зимнему периоду не подготавливалось, отопление и горячее водоснабжение отсутствует. Кровля здания требует ремонта. Территория клуба захламлена, не убирается, используется гражданами под несанкционированную парковку автомобилей. Общий вид здания имеет неопрятный, запущенный вид, стены здания исписаны надписями, что недопустимо для центра поселка городского типа (л.д.44 т.1).

В связи с тем, что в нарушение п.1.1 договора аренды от 28.12.1998 г.. N 825 ООО "Натали-Гросс-Инк" здание не используется по целевому назначению, 18.03.2011 г.. истцом ответчику направлено требование за N 419/3 о том, что на основании подпункта 6.2.1 договор подлежит досрочному расторжению, а занимаемое помещение - освобождению (л.д.63, 64 т.1).

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на то обстоятельство, что о каких-либо проверках в 2009-2010 г..г. ООО "Натали-Гросс-Инк" не уведомлялось. В согласовании проведения капитального ремонта арендованного имущества Администрацией Наро-Фоминского муниципального района МО арендатору отказано. Часть помещений с согласия арендодателя было использовано для размещения имущества Московского городского фонда обязательного медицинского страхования (л.д.78-81 т.1).

Однако 17.03.2011 г.. комиссией КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района с участием представителей ООО "Натали-Гросс-Инк" проведено обследование нежилого помещения, расположенного в Наро-Фоминском районе, п.Кокошкино, ул.Железнодорожная, д.4а, на предмет его фактического использования по назначению, в ходе которого выявлены повреждение и износ кровли, прогиб балок потолка и пола, протечки потолка и стен, складирование мебели и строительных материалов. На момент обследования температура в помещении +2єС, система отопления в здании отключена (л.д.49-53 т.1).

Согласно техническому паспорту клуба "Молодой строитель", расположенного по адресу: Наро-Фоминский район, п.Кокошкино, ул.Железнодорожная, д.4а, данное здание, в котором находится арендуемое ответчиком помещение, введено в эксплуатацию в 1957г. и на момент составления данного технического паспорта в 1988г. имело 45% износа (л.д.23-33 т.2).

В материалах дела имеется отчет-заключение ЗАО "Оргатоммонтаж" по результатам обследования технического состояния фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, узлов и деталей здания клуба, проведенного в 2007 г.., согласно которому конструкции покрытия здания находятся в неудовлетворительном состоянии, для поддержания здания в работоспобном состоянии необходим капитальный ремонт в целом и обязательная реконструкция системы покрытия, здание пригодно для проведения ремонта и капитальной реконструкции (л.д.20-22 т.2).

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде сторонам предложено провести обследование спорного помещения совместно с представителями МОБТИ и санитарно-эпидемиологической службы, по результатам которого составить акт и представить его суду (определение апелляционного суда от 21.11.2011 г.. - л.д.153-154 т.1).

Согласно акту обследования нежилого помещения от 09.12.2011 г.., проведенного с участием представителей КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района, ООО "Натали-Гросс-Инк" и Администрации г/п Кокошкино, обследуемое помещение не используется арендатором в целом. Арендуемый объект не отапливается с 2009 г.. в связи с нахождением в аварийном состоянии сетей инженерно-технического обеспечения, подводящихся к зданию. Помещения в здании захламлены мебелью. Имеются подтеки на потолке из-за многочисленной протечки кровли, балки перекрытий провисли. Водоснабжение и канализация к зданию не подключены из-за отсутствия отопления. Температура в здании на момент обследования +2єС. Обследуемое здание требует проведения капитального ремонта (л.д.13-15 т.2).

В силу п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором (п.2 ст.616 ГК РФ).

Пунктом 3.7 вышеупомянутого договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе производить за свой счет необходимый текущий ремонт арендуемого помещения.

В материалах дела не содержится доказательств того, что ответчиком в период с 1998 г.. по 2010 г.. исполнялась обязанность по проведению текущего ремонта арендуемого нежилого помещения.

Исходя из условий п.3.7 договора от 28.12.1998 г.., обязанность по капитальному ремонту арендованного ответчиком помещения возложена на истца.

Оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд, с учетом выявленных обстоятельств, приходит к выводу, что ответчик своим бездействием способствовал приведению арендуемого помещения в состояние, непригодное для его использования по назначению.

Учитывая изложенное выше, исковые требования о расторжении договора аренды являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-15173/11 от 30 августа 2011 г.. отменить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 28.12.1998 г.. N 825, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ООО "Натали-Гросс-Инк".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Натали-Гросс-Инк" 6.000 руб.. госпошлины по иску и апелляционной жалобе в доход Федерального бюджета.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич